Après l’épidémie de Coronavirus, comment va se comporter le marché de l’immobilier ?

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Le déconfinement progressif, initié en date du 11 mai, « relance » le cours de nos vies. Mais après cette triple crise due au coronavirus, à la fois sanitaire, économique et financière, les incertitudes demeurent notamment dans le monde de l’immobilier. Ce retour progressif à la normale permettra-t-il de réamorcer la dynamique positive des intentions d’achat de logements ? Difficile de le savoir. Nombreux sont les sondages annonçant qu’une majorité de ménages qui avaient une intention d’achat immobilier avant le confinement resteront dans cette dynamique. Si ces intentions se confirment, quel sera alors l’effet à attendre sur le marché de l’immobilier en matière de niveaux de prix et de volume de signatures ? Sans boule de cristal, mais en essayant de comprendre les motivations fortes des acteurs du marché, tentons d’anticiper les mouvements futurs.

Des intentions d’achat en immobilier toujours au plus haut et même plus

Entre attentisme et scénario catastrophe, les analystes divergent sur ce que sera « l’après » confinement. La parenthèse que nous venons de vivre n’aura sans doute pas été assez longue pour stopper les intentions d’achat et les projets immobiliers déjà initiés avant. Mieux, avec le coronavirus, le confinement a créé pour certains des envies d’espace. Dans l’appartement devenu trop petit, on se verrait bien avec un balcon. A moins d’acheter une maison avec du terrain. Les plus pessimistes ont sans doute envie d’agir vite, au cas où un second confinement venait à être mis en place.

Nous allons également entrer dans la période de l’année qui correspond aux mutations professionnelles. En ajoutant les ventes liées aux successions, aux séparations et aux unions, le marché de l’immobilier devrait vite retrouver des couleurs. Avec quelles conséquences sur les prix ? Pour des achats de nécessité – pour satisfaire aux urgences des situations des uns et des autres que nous venons de décrire – le prix ne devrait pas être trop affecté. Quand il faut acheter, on ne se retrouve pas en position de force pour négocier. D’ailleurs il n’y a pas eu de constat de baisse sur les biens en vente.

Des achats en immobilier moins concentrés géographiquement

Où les acheteurs vont-ils décider d’investir ? Quels sont les quartiers, les villes, les grandes zones géographiques qui vont attirer les ménages, ou au contraire les espaces qui vont souffrir de l’après Covid-19 ?

Un écart pourrait apparaitre entre les zones à forte attractivité (bassin d’emploi préservé, centre d’intérêt touristique, immobilier de prestige) et les zones moins tendues et dégradées. Les biens qui répondent aux critères que nous avons évoqués précédemment (balcon, jardinet ou jardin, grande surface) devraient être plus attirants que jamais. Et d’ailleurs, les agences immobilières interrogées précisent être toujours autant sollicitées pour des habitats urbains. Serait-ce les effets de la proximité des commerces ou des infrastructures sanitaires ?

A moins que… le télétravail et l’envie de quiétude ne poussent à s’éloigner. Une envie de retour au calme est possible, avec des achats en immobilier tournés vers des zones d’habitation excentrées. En périphérie des zones urbaines chères, des communes dotées de moyens de transport de qualité et d’infrastructures séduisantes pourraient bien avoir droit à un regain d’intérêt, tout comme l’élan vers des villes disposant d’une liaison TGV mettant les grandes agglomérations à distance respectable. La revanche de la ruralité ? Attention toutefois, car on ne parle ici que de profils pouvant exercer en télétravail…

Une peur d’acheter son bien immobilier au mauvais prix

Des intentions d’achat élevées, des envies de changements : voilà tous les critères pour que l’activité reprenne rapidement. Mais si une précipitation des ventes immobilières venait à animer l’été 2020, une « psychose » du prix trop cher pourrait apparaitre. En l’absence de certitude sur la fin du cycle baissier, en plein doutes, les vendeurs/acheteurs peuvent adopter des comportements irrationnels. C’est en particulier un attentisme des acheteurs en quête d’opportunités baissières qui est à craindre. Mais rappelons une règle : si une baisse des prix arrive, elle va s’appliquer autant aux biens immobiliers achetés qu’aux biens immobiliers vendus. Ainsi, une baisse de la valeur d’un actif vendu sera théoriquement compensée sur le nouvel achat immobilier réalisé.

Il faut tempérer cette hypothèse d’attentisme. Car dans le cas d’un projet d’achat de résidence principale, les motivations sont liées à des besoins basiques qui dépassent le simple prix. En achetant son appartement ou sa maison, on s’intéresse au cadre de vie et à l’environnement proche, à la possible évolutivité du bien, à l’accès aux services publics et de première nécessité. Le rapport surface/prix est bien entendu passé en revue et est capital. Mais, contrairement à un investissement locatif qui place la rentabilité – et la nécessité de bien acheter – comme critère cardinal, cette donnée devient ici secondaire. Le seul critère « prix » n’est pas le moteur principal, sauf dans le filtrage préalable pour estimer sa capacité d’emprunt. L’achat d’une résidence principale répond à la nécessite de se loger, pas de spéculer.

La confiance des ménages, moteur de la reprise du marché de l’immobilier

La reprise du marché de l’immobilier passe avant tout par la confiance des ménages. Les plans annoncés de soutien aux entreprises (décalages de paiements de charges, aides forfaitaires, chômage partiel) sont autant de dispositifs qui vont soutenir la capacité d’emprunt des ménages en sauvegardant tant que possible l’emploi. Mais il est nécessaire que ces aides soient aussi d’une autre nature, et prennent la forme d’aides à l’emprunt et à l’achat. Les banques, les Pouvoirs publics et les autorités de régulation doivent agir de concert.

Que peut-on souhaiter ? Plusieurs souplesses seraient bienvenues :

  • Un gel des critères restrictifs du HCSF (Haut Conseil à la Stabilité Financière) pour redonner à certains ménages la possibilité d’acheter.
  • Une suspension des révisions des taux de l’usure pour permettre aux banques de reconstituer les marges liées à la prise de risque supplémentaire engendrée par la fragilisation des entreprises.
  • Un retour de certaines aides comme l’APL accession ou le prêt à taux zéro (PTZ) élargi.

Déconfinés, libérés, les Français vont-ils retrouver leur appétence pour l’immobilier ? Le marché immobilier de demain sera clairement marqué par la période que nous venons de traverser, mais de nouveaux défis passionnants s’annoncent : des ménages qui recherchent un bien immobilier plus grand, plus beau, plus loin, vont attendre un accompagnement pour réaliser leur rêve d’accession. Car malgré les drames vécus, la vie reprend le dessus…

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