Le gouvernement veut développer les prêts in fine et prêts hypothécaires
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Redonner du pouvoir d’achat immobilier à celles et ceux qui veulent devenir propriétaires, c’est l’une des priorités du gouvernement en matière de logement. Pour y parvenir, deux pistes sont évoquées : les prêts in fine et prêts hypothécaires. Enfin, pas tout à fait. C’est plutôt vers la création d’un prêt bancaire hybride que l’on se dirige à en croire le gouvernement. Mais de quoi s’agit-il au juste ?
Les prêts in fine et prêts hypothécaires, des montages peu utilisés
Pour débloquer l’accès à la propriété, alors que nous sommes toujours face à des prix de l’immobilier qui tardent à baisser et que les taux des crédits sont encore élevés (juste en dessous des 4 % en moyenne), le gouvernement songe à relancer deux dispositifs déjà existants pour emprunter. Le ministre de la Transition écologique Christophe Béchu doit rencontrer les banques pour évoquer ces instruments financiers que sont les prêts in fine et les prêts hypothécaires.
Le prêt in fine, commençons par lui, est un prêt dont le fonctionnement permet à l’emprunteur de rembourser uniquement les intérêts pendant la durée de l’emprunt. Le capital doit être remboursé en une seule fois, à l’échéance, ou en cas de revente du bien. L’avantage ? La capacité d’emprunt est dopée, du fait du poids réduit du crédit sur le budget du candidat à l’achat. Chaque mois, l’effort à produire est faible. Mais au moment de solder le prêt, il faut avoir les sommes nécessaires !
Le prêt hypothécaire, lui, permet de mettre en garantie un ou plusieurs biens existants. Pour simplifier, un bien immobilier est mis en gage et pourra être saisi par la banque pour le revendre afin de solder l’emprunt en cas de problème. Le montant du prêt octroyé est directement lié à la valeur du bien hypothéqué, ce qui permet – là encore – de jouer sur la capacité d’emprunt.
Si le prêt in fine et le prêt hypothécaire ne sont aujourd’hui pas les plus répandus, c’est que ces deux montages ont des limites. Mettre en place un prêt in fine est souvent réservé aux emprunteurs qui ont déjà un patrimoine financier, avec une épargne qui travaille et qui apporte une rentabilité permettant de compenser le coût des intérêts. Il est souvent nécessaire de revendre son bien pour rembourser le capital à défaut d’épargne assez importante. Possible, notamment si on ne se projette pas jusqu’au terme du crédit dans le bien financé, mais encore faut-il que le marché présente des conditions favorables, avec une hausse des prix.
En ce qui concerne le prêt hypothécaire, son fonctionnement suppose la détention préalable d’un bien apporté en garantie. À moins que l’hypothèque ne soit prise sur le bien financé, ce qui apporte un risque supplémentaire à l’emprunteur d’être « expulsé » en cas de problème.
In fine ou hypothécaire, un prêt n’est pas forcément meilleur qu’un prêt classique amortissable. Alors, c’est peut-être vers une forme de prêt immobilier hybride que l’on se dirige !
Un nouveau crédit qui combine prêt classique, in fine et hypothécaire ?
Le prêt in fine est un produit cher (les taux pratiqués sont souvent plus élevés qu’avec un prêt amortissable) et risqué, avec un remboursement du capital en une seule fois, à date d’échéance. De son côté, le prêt hypothécaire est lui aussi coûteux (avec une garantie légèrement plus chère que pour une prise de garantie classique), et les emprunteurs ont souvent peur de ce montage qui permet la revente du bien.
Alors, pourquoi ces deux montages sont aujourd’hui au cœur de l’actualité et étudiés pour redonner plus de souplesse aux candidats à l’achat ? Car en réalité, c’est un mix des deux solutions qui semble envisagé.
Interrogé dans les colonnes du journal Le Parisien, Christophe Béchu en dit plus sur les deux types de prêts et leur combinaison. Il veut désormais que les ménages n’empruntent non pas sur 100 % du prix mais sur 80 %, avec un remboursement classique au fil du temps. « Les 20 % restants demeurent sous forme d’hypothèque sur lesquels vous ne remboursez que les intérêts et non le capital. Celui-ci ne sera remboursé qu’à la revente. Le prêt in fine ou hypothécaire permet d’être propriétaire du bien et de son foncier, mais diffère le remboursement d’une partie du capital, ce qui permet d’obtenir des mensualités plus faibles ou d’emprunter plus pour plus grand ».
Voilà pour l’explication de texte. Mais même en choisissant cette approche hybride, et en ne dédiant que 20 % du coût total à un montage hypothécaire / in fine, on peut douter de l’efficacité réelle. Combien de ménages pourraient réellement utiliser ce montage, qui suppose tout de même une capacité d’épargne assez importante pour pouvoir honorer le remboursement final, sauf à avoir des conditions de marché excellentes ?
« En France, les prêts in fine peuvent parfois être opportuns dans certaines opérations patrimoniales ou d’investissement locatif et très rarement en accession à la propriété » prévient la Fédération bancaire française dans Le Point[1].
Un nouveau crédit immobilier hybride, est-ce la solution ? Peut-être que la variable d’ajustement plus évidente est ailleurs, et concerne plutôt le prix des biens…
