Rentabiliser un investissement locatif devient plus long, mais il existe des solutions !
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A cause de la hausse des taux et des prix, rentabiliser l’achat d’un bien immobilier prend de plus en plus de temps. Ce constat, déjà visible pour les résidences principales, concerne aussi les investissements locatifs. De quoi rendre ce placement moins attractif, certes, mais toujours pertinent si les conditions du crédit accolé sont bien négociées.
La rentabilité locative chahutée
Placer une partie de son capital et utiliser le crédit pour investir dans la pierre et générer des revenus, c’est une stratégie que suivent de nombreux français. Devenir propriétaire bailleur est toutefois de plus en plus complexe.
Comme les primo-accédants et les emprunteurs au sens large, les investisseurs doivent composer avec des prix hauts et un accès au crédit complexe. Eux aussi se voient de plus en plus refuser l’accès au crédit même avec de bons dossiers. Les banques sont bien plus exigeantes sur la nature de l’investissement et notamment sur les projections de loyers, afin d’assurer un équilibre financier, ou a minima un taux d’effort absorbable. Avoir un apport personnel ne suffit pas toujours. Il faut aussi disposer d’une épargne permettant de couvrir 3 à 6 mois de loyers en cas de vacance locative.
Les loyers, justement, sont eux restés relativement stables. Alors, la rentabilité locative chute. Cette rentabilité locative (ou rendement locatif) désigne le rapport entre les revenus générés par la location et le prix d’acquisition du logement. Face à des prix hauts, et des loyers stables, ce ratio devient moins bon, et la profitabilité moindre.
Il ne faut pas oublier d’ajouter à ce constat la fiscalité parfois en hausse (la taxe foncière connaît une forte augmentation dans certaines communes). La rentabilité tient à un bon équilibre entre tous ces chiffres, avec les conditions d’emprunt comme paramètre décisif.
La durée de détention d’un bien avant que l’achat ne soit plus avantageux que la location augmente. Et, par ricochet, la durée de détention d’un bien avant que sa mise en location ne soit rentable est aussi en augmentation. De quoi repousser les investisseurs.
Les opportunités à saisir avec l’investissement locatif
Le tableau n’est pas si noir. L’investissement locatif reste pertinent. Même avec une rentabilité locative moindre.
Tout d’abord car on constate une diminution de l’offre locative à l’échelle nationale[1], encore plus marquée dans les zones urbaines. Plus de demande que d’offre, c’est pour les bailleurs un avantage afin de réduire le risque de vacance, tout en affichant un montant de loyer élevé.
Autre piste à explorer, et riche d’opportunités, la prise en compte croissante de la performance énergétique des logements. Le blocage des loyers pour tous les biens étiquetés F et G depuis 2023, et leur future interdiction de mise en location, redistribue les cartes. Cette nouvelle contrainte pousse ainsi les propriétaires à réévaluer leur stratégie locative. Même si le phénomène n’est pas encore massif, on voit apparaître de plus en plus d’annonces de vente de biens catégorisés comme des « passoires énergétiques ». Forcément, à des prix réduits. Et c’est là un levier puissant.
Outre un prix d’acquisition plus faible, il est possible ensuite de réaliser des travaux avec des aides, et même d’utiliser les dispositifs du déficit foncier et du report de celui-ci sur plusieurs années (selon le régime fiscal retenu et selon que l’achat soit réalisé en direct ou via une SCI par exemple).
Les conditions du crédit sont essentielles pour un investissement locatif
Pour réussir un investissement locatif comme une opération d’achat-revente dans le contexte actuel de prix élevés, il faut profiter du levier de la dette, en contractant un crédit au meilleur taux.
Pour emprunter, il est indispensable de respecter une durée de 25 ans au maximum pour le remboursement du crédit et un taux d’endettement ne dépassant pas 35%. Ces conditions, imposées par le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) peuvent être contournées pour une partie des nouveaux crédits octroyés. Davantage de dérogations sont possibles pour les investisseurs depuis mi-2023, jusqu’à 30% au sein des 20% de « crédits hors-normes ». Bercy a donc donné une légère souplesse pour les investisseurs.
Pour en profiter, il est possible de passer par les services d’un courtier comme In&Fi Crédits. Le courtier est un intermédiaire, un partenaire pour trouver une banque qui peut financer votre projet d’investissement locatif. Le courtier travaille dans votre intérêt et sollicite les banques qui ont une connaissance du marché locatif, ainsi qu’une marge de manœuvre pour financier de telles opérations.
Parce que l’investissement immobilier nécessite une vision à long terme (augmentation des loyers, valorisation du patrimoine) mais repose sur des conditions de prix et de taux fixées à un instant T, il faut faire cet effort de négocier la valeur du bien et les conditions du crédit.
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