Stabilisation des taux, fin de la hausse des prix : où en sommes-nous fin 2023 en matière d’immobilier ?

2023 ne restera pas dans l’histoire comme la pire année en matière de pouvoir d’achat immobilier. En effet, malgré un contexte de hausse des taux des crédits et des prix qui se sont maintenus dans une fourchette élevée, l’année 2023 n’a pas été la plus catastrophique pour acheter. C’est en tout cas ce que confirment les notaires, qui ont passé au crible les données des 25 dernières années. Nous sommes loin de la situation très mauvaise rencontrée lors de la crise de 2008. Et pour 2024 ? Les conditions semblent réunies pour une relance du marché. Le bon moment pour acheter ?

Une forte dégradation du pouvoir d’achat immobilier depuis le Covid-19

Il y a presque 25 ans, en 1999, la surface moyenne achetable par les français était d’environ 100 m² (99 m² pour un emprunt contracté sur 20 ans), contre 75 m² aujourd’hui[1]. Une donnée qui montre combien, à pouvoir d’achat équivalent, les logements accessibles sont devenus plus petits. Mais, selon les données partagées par les notaires de France, c’est au pire de la crise économique de 2008 que ce pouvoir d’achat avait le plus reculé. On pouvait alors s’offrir en moyenne 58 m² seulement.

À mensualité équivalente, oui, les surfaces finançables sont de plus en plus réduites alors que les taux remontent et que l’activité ralentit (avec une baisse de 18 % du nombre de transactions immobilières entre septembre 2022 et septembre 2023). La dégradation du marché depuis la pandémie de Covid-19, combinée au retour de l’inflation, a durablement freiné les projets de nombreux ménages. C’est peut-être votre cas !

Mais une baisse des prix se confirme

Tout n’est pas si noir dans le paysage de l’immobilier. En effet, et pour la première fois depuis 2015, les prix de l’immobilier ont amorcé une baisse. Un constat qui est le même partout en France, avec un indice des prix en recul de 2 % pour les appartements anciens et 1,6 % pour les maisons anciennes sur une année. Oui, c’est encore faible, mais selon les projections des notaires, ce mouvement devrait se prolonger, avec un recul des prix atteignant 3 et 3,4% dans l’ancien (respectivement pour les appartements et les maisons) à fin décembre 2023[2].

À Paris, la baisse est très marquée, avec des projections qui vont au-delà de 6,5 % de baisse pour l’Île-de-France à fin janvier 2024. Déjà, le seuil psychologique des 10 000 €/m² en moyenne dans Paris intra-muros est menacé cette année.

Il existe toujours des exceptions. Certaines métropoles affichent des hausses de prix toujours marquées sur 2023. C’est le cas par exemple de Marseille et d’Orléans ou encore de Toulon et de Nice.

Comment se portera l’immobilier en 2024 ?

Difficile d’imaginer dans quelle direction va évoluer le marché de l’immobilier. Et nous n’allons pas nous livrer ici à des prédictions avec notre boule de cristal. Ce qu’il convient d’apprécier, ce sont les dynamiques. Depuis plusieurs années, les prix des biens immobiliers n’ont cessé d’augmenter, tandis que les ventes de logements ont fortement baissé. Les difficultés d’accès au crédit ont pesé, et le passage à 2024, bien que purement symbolique, peut initier un nouveau cycle. Un choc est nécessaire.

Le marché du neuf à l’arrêt ou presque

Du côté du neuf, l’année s’annonce difficile pour les entreprises du bâtiment, avec des mises en chantier en fort recul et des demandes de permis de construire délivrées elles aussi en baisse (respectivement -16 % et -30 %). Chantiers à l’arrêt, grands projets reportés, c’est un engrenage inquiétant dans lequel sont embarqués les promoteurs et tous les acteurs de la chaîne du bâtiment, avec des ménages devenus insolvables, contraints de ne pas réaliser leur rêve de propriété.

Une politique commerciale incitative de la part des promoteurs pourrait relancer certains projets. Mais il ne faut pas s’attendre à des baisses drastiques dans le neuf, le secteur étant toujours en train d’encaisser la hausse des prix des matériaux.

Le marché de l’ancien, toujours avec un déficit d’offres

Du côté de l’ancien, comme nous l’avons vu, les prix devraient continuer de baisser dans les premiers mois de l’année. De quoi faciliter la rencontre entre l’offre et la demande, et débloquer certains projets d’achat ? Oui, mais le niveau de construction étant faible actuellement, le marché au global continue de présenter un déficit d’offres. Pour les acquéreurs en recherche, le marché locatif est lui aussi animé, tendu, ce qui ne fait pas diminuer les envies de devenir propriétaire.

Alors, la clé se trouve dans le financement. Grâce à un taux d’usure qui a évolué, et à de récents aménagements concédés par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) – la durée maximale des prêts est passée de 25 à 27 ans si le montant des travaux de rénovation représente au moins 10 % du crédit total – certains ménages peuvent entrevoir 2024 avec optimisme.

La nouvelle année et le moment parfait pour faire le point sur votre capacité d’emprunt et sur les conditions dont vous pouvez bénéficier pour votre projet d’acquisition.

Utilisez notre formulaire de contact pour convenir d’un premier échange sur votre projet ou rapprochez-vous d’une agence de proximité IN&FI Crédits pour exposer vos envies, et trouver le financement pour acheter en 2024 !

[1] Chiffres du Conseil supérieur du notariat dévoilés lundi 11 décembre 2023, cités ici.
[2] Chiffres du Conseil supérieur du notariat cités ici.