La baisse des taux s’accélère en ce début d’année 2024

À l’entame du mois de mars, la baisse des taux des crédits immobiliers initiée il y a plusieurs mois continue de s’intensifier. En février, quelle que soit la durée d’emprunt, la moyenne des taux des crédits obtenus a été inférieure à 4 % (3,99 %) ! Même pour les emprunteurs choisissant une durée au-delà de 25 ans. Le signe d’un marché plus accessible ? Pas forcément. Si le coût du crédit baisse, décrocher un emprunt reste encore difficile. D’où la nécessité de recourir aux services d’un courtier.

Un « Printemps de l’immobilier » anticipé

Des banques plus souples, avec des critères allégés et des conditions d’octroi moins strictes, c’est ce que peuvent actuellement découvrir les candidats à l’achat qui ont besoin d’un financement bancaire. Après le pic atteint en décembre à 4,22 % en moyenne, soit le taux le plus élevé depuis la période 2008-2009, nous suivons actuellement une phase baissière, avec un taux moyen des crédits à 3,99 % (source Observatoire Crédit Logement / CSA, février 2024).

Un phénomène qui s’explique par une stabilité du taux de la Banque Centrale Européenne (BCE) et la préservation de la profitabilité de la production par les banques. Dans un univers financier moins changeant, et moins soumis aux variations à la moindre annonce, les banques ont pu améliorer leur rentabilité sur les nouveaux prêts accordés sans avoir à augmenter les taux d’intérêt. La baisse presque classique du printemps observée par les analystes chaque année a donc été anticipée. Il le fallait. Car pour rappel, en 2023, la production de crédits en valeur – le total des montants prêtés – a reculé de 41,7 %. Le nombre de prêts, lui, a baissé de 39,5 % sur l’année. Un exercice compliqué.

L’accès au crédit pas encore desserré par la Banque de France

La « relance », avec une hausse de la production des crédits immobiliers de 35,4 % sur les deux premiers mois de l’année, est elle aussi liée à une politique plus douce de la part de la Banque de France ? Pas vraiment. Pour rappel, de concert avec Bercy, la Banque de France a pris en décembre dernier trois mesures. Ou plutôt trois ajustements techniques :

• Tout d’abord, en donnant la possibilité aux banques d’octroyer des crédits sur une durée de 27 ans si des travaux de rénovation dans le bien acheté représentent 10 % du montant total de l’opération.
• Ensuite, en autorisant les banques à exclure du taux d’effort les intérêts associés au prêt relais souscrit lors de l’achat d’un bien avant la vente d’un autre.
• Enfin, en donnant une plus grande capacité de dérogation aux règles du HCSF, au-delà de 20 % des crédits, à condition de maintenir cette limite sur deux trimestres consécutifs.

Des mesures techniques, à qui on ne peut accorder un effet bénéfique qu’à la marge probablement.

La capacité d’emprunt toujours rognée

Les taux baissent, l’étau se desserre. Mais la capacité d’emprunt des ménages, largement entamée ces dernières années, reste mauvaise. Selon les chiffres de l’Observatoire Crédit Logement / CSA, le pouvoir d’achat des ménages a beaucoup reculé en 12 mois. « Si l’annuité moyenne a diminué de 2.0 % depuis décembre dernier, en réponse à la baisse des taux des crédits, la capacité d’emprunt des ménages est toujours de 17.7 % inférieure à son niveau de décembre 2022 : un ménage qui pouvait emprunter 100 000 € à la fin de 2022, ne peut plus emprunter que 82 400 € en février 2024 ».

Dans ce contexte, l’envie de réaliser un projet immobilier reste faible, mais l’appétit pour la pierre semble revenir, peu à peu. En janvier, une étude[1] évoquait ainsi que 58 % des Français interrogés se disent certains que les critères actuels pour obtenir un crédit immobilier amèneraient les banques à refuser de leur prêter de l’argent et 56 % affirment que cela les découragerait à se lancer dans un achat immobilier.

Le pessimisme est palpable, notamment dans la catégorie des primo-accédants. On estime à seulement 15 % la proportion des Français qui ont un projet d’achat pour 2024.

Des mesures gouvernementales pour redynamiser le marché

Comme nous venons de le voir, de nombreux signaux sont dans le vert et ce n’est plus une étincelle qui est recherchée pour initier le changement, mais bien un accompagnement plus complet, un mouvement de fond. Peut-il venir de mesures gouvernementales ?

Le Premier ministre Gabriel Attal a décrété « l’urgence pour le logement en France ». Lui qui a pris le relai d’Elisabeth Borne à ce poste a communiqué début février 5 mesures. Elles sont avant tout dirigées vers la construction et la rénovation, en misant sur la verticalité. Ainsi, 22 « territoires engagés pour le logement » ont été identifiés et doivent s’engager à construire 1 500 logements chacun, soit plus de 30000 en tout, d’ici à trois ans.

La surélévation de certains bâtiments dans les grandes villes de France est également une piste explorée, tout comme la transformation de bureaux en habitation. Un sujet récurrent qui peine à véritablement trouver des débouchés.

Toutes ces réflexions relèvent bien plus de la régulation foncière, qui devient désormais indispensable pour limiter l’étalement urbain, que de l’approche plus conjoncturelle et structurelle, pour aider les ménages à devenir propriétaires.

Le parcours résidentiel, qui démarre avec une première acquisition et qui concerne ensuite les différents achats tout au long de la vie, reste aujourd’hui complexe à initier. Avoir recours à un courtier en crédit immobilier pour bien préparer son dossier, rechercher les meilleures offres et affiner le coût du crédit et de l’assurance est utile pour bien des ménages. Pour éviter les refus purs et simples, mais aussi pour trouver des pistes et des leviers à mobiliser afin de faire aboutir un projet. Si vous êtes actuellement dans une phase de recherche de crédit immobilier, rapprochez-vous d’une agence de proximité IN&FI Crédits pour exposer vos envies. Trouvez le financement adapté !

[1] Sondage OpinionWay pour Laforêt