Crédit immobilier : le retour des taux à 4 % avant la fin 2026 ?

La Banque centrale européenne a relevé ses taux directeurs d’un quart de point le 10 septembre, et la petite musique a repris aussitôt : les taux de crédit immobilier repasseraient au-dessus de 4 % d’ici la fin de l’année. Sur le terrain, pourtant, le taux moyen s’établissait encore à 3,31 % en août selon l’Observatoire Crédit Logement/CSA. Entre la prévision et la réalité de votre dossier, il faut donc faire preuve de prudence. Faut-il accélérer votre projet avant que la porte ne se referme, ou attendre que l’orage passe ?

La BCE envoie un signal complémentaire

Réunis le 10 septembre, les gouverneurs de la BCE ont relevé leurs taux directeurs de 25 points de base. Le principal d’entre eux – le prix auquel les banques commerciales se procurent de l’argent auprès de la banque centrale – passe ainsi à 2,5 %. Il s’agit ici de la deuxième hausse de l’année après celle de juin, qui avait rompu avec le cycle de détente engagé depuis 2023. En cause : le retour de l’inflation, estimée autour de 3 % pour 2026, portée par les prix de l’énergie sur fond de guerre au Moyen-Orient. Lors de sa conférence de presse, Christine Lagarde a prévenu que « les perspectives demeurent très incertaines », et n’a pas exclu un nouveau tour de vis en octobre ou en décembre.

Reste un point que les titres de presse escamotent souvent : la BCE ne fixe pas le taux de votre crédit immobilier. Pour construire leurs barèmes sur 15, 20 ou 25 ans, les banques regardent d’abord les marchés obligataires, et en particulier l’OAT 10 ans, le taux auquel l’État français emprunte à dix ans. Or celui-ci a franchi la barre des 4 % dès la fin juillet, un niveau qui n’avait plus été atteint depuis 2009. La remontée des taux de crédit observée depuis l’été est donc antérieure à la décision de la BCE. Celle-ci la confirme davantage qu’elle ne la déclenche.

Sur le terrain, la hausse avance à petits pas

Les chiffres de l’Observatoire Crédit Logement/CSA pour août 2026 donnent la mesure exacte du mouvement : 3,31 % en moyenne, soit 3,24 % pour l’accession dans le neuf et 3,30 % dans l’ancien. Après une stabilisation autour de 3,23 % entre février et juin, les établissements ont repris leurs relèvements en juin, au rythme de 3 points de base par mois. Par durée, le taux moyen d’août s’établit à 3,14 % sur 15 ans, 3,27 % sur 20 ans et 3,35 % sur 25 ans.

Ce détail par durée mérite qu’on s’y arrête, car il désamorce une partie de l’inquiétude.

• Depuis décembre 2025, les taux sur 15 ans n’ont progressé que de 5 points de base,
• Ceux sur 20 et 25 ans ont progressé de 10 points de base,
• Le taux moyen, lui, a gagné 15 points de base.

L’écart ne vient pas d’une hausse cachée : il vient de la déformation de la production, les emprunteurs se reportant massivement vers les durées longues, mécaniquement plus chères. Autrement dit, le « taux moyen » monte en partie parce que les dossiers changent, pas seulement parce que les barèmes montent.

Il n’existe pas un taux du marché, mais autant de taux que de profils. Plus de 0,6 point d’écart sont possibles entre banques pour un même dossier et une même durée. Ce qui renforce la pertinence d’un courtier pour vous accompagner et vous adresser au bon interlocuteur bancaire.

4 %, oui, mais ce ne sera pas le 4 % de 2023

L’hypothèse d’un retour vers 4 % d’ici la fin de l’année, avancée par de nombreux acteurs du domaine, n’a donc rien d’absurde. Encore faut-il rappeler ce que ce chiffre a signifié la dernière fois. En 2023, les taux étaient passés d’environ 1 % à plus de 4 % en moins de deux ans, alors que les prix de l’immobilier se situaient encore au plus haut. Les acheteurs avaient subi une double peine : des mensualités qui explosaient, sur des biens qui n’avaient pas baissé d’un centime.

Le contexte de 2026 est différent. Les prix ont reculé de 6 % au niveau national depuis leur point haut, avec des corrections supérieures à 10 % dans plusieurs grandes villes, Paris en tête. Et le chemin qui reste à parcourir est court. Pour 200 000 € empruntés sur 20 ans, passer de 3,40 % à 4 % fait glisser la mensualité de 1 150 € à 1 212 € hors assurance : 62 € de plus par mois, et près de 15 000 € d’intérêts supplémentaires sur la durée du prêt. Ce n’est pas anodin. Ce n’est pas non plus une rupture de solvabilité.

Une remontée des taux vers 4 % constituerai un frein psychologique et budgétaire, mais pas un choc total. Un point qui joue en votre faveur : les établissements ne répercutent pas nécessairement chaque hausse de marché dans leurs barèmes, certains acceptant de rogner leurs marges pour préserver leurs volumes.

Le vrai point de vigilance n’est pas le taux affiché, c’est votre solvabilité

C’est là que le tableau s’assombrit, et l’Observatoire Crédit Logement ne prend pas de gants. La durée moyenne des prêts accordés atteint 252 mois, soit 21 ans, et un prêt sur deux (49,3 %) est désormais accordé sur 25 ans ou plus (ce qui comporte des risques), contre 46,4 % au deuxième trimestre 2026. Cet allongement est le levier d’ajustement principal des banques pour faire tenir les plans de financement. Il a un coût, qui s’accumule en silence : toujours pour 200 000 €, un prêt sur 25 ans à 3,50 % ramène la mensualité à 1 001 €, mais porte le coût total des intérêts à plus de 100 000 €, contre environ 76 000 € sur 20 ans à 3,40 %. Vous gagnez 149 € par mois, vous payez 24 000 € de plus.

Le décrochage vient surtout du décalage entre les revenus et les prix. Sur les huit premiers mois de 2026, les revenus des emprunteurs ont progressé de 1,5 % en glissement annuel, quand le coût des opérations financées augmentait de 3,1 %. L’apport personnel moyen, lui, stagne depuis 2023, signe de l’essoufflement des capacités d’épargne des nouveaux emprunteurs. Résultat : le coût relatif des opérations atteint 4,2 années de revenus, et l’accès au crédit se durcit d’abord pour les ménages modestes et les primo-accédants.

L’activité s’en ressent. En août, la production de crédits recule de 16,8 % en niveau trimestriel glissant et le nombre de prêts accordés de 14,5 %, contre respectivement +33,4 % et +42,2 % un an plus tôt. L’Observatoire parle sans détour d’un marché « engagé sur le chemin de la récession ». Pour un acheteur, cette statistique a pourtant un revers utile : moins de candidats en face de vous, c’est une marge de négociation plus large sur le prix du bien.

Concrètement, faut-il avancer ou attendre ?

Personne ne peut vous garantir le niveau des taux en décembre, et se méfier de ceux qui le promettent fait partie du conseil. Attendre revient à parier que la baisse des prix ira plus vite que la hausse des taux. L’arithmétique, elle, est simple : sur notre exemple, obtenir 5 % de remise sur le prix d’achat annule à peu près exactement une hausse de 0,6 point de taux.

• Si votre marché local continue de se détendre, l’attente peut se défendre.
• Si le bien vous correspond vraiment, la négociation du prix est un levier plus sûr que la spéculation sur les barèmes.

Quelques réflexes valent dans tous les cas.

1. D’abord, sécuriser : une fois l’offre de prêt éditée, le taux est figé et la banque est tenue de la maintenir pendant au moins trente jours. Dans une phase de remontée, chaque semaine gagnée sur l’instruction du dossier compte.
2. Ensuite, faire jouer la concurrence pour de bon, puisque plus de 0,6 point sépare les établissements sur un même profil.
3. Puis travailler l’assurance emprunteur, qui pèse parfois plus lourd qu’un dixième de point de taux : depuis la loi Lemoine de 2022, vous pouvez changer de contrat à tout moment, sans frais, avant comme après la signature.
4. Enfin, soigner ce que la banque regarde vraiment : apport, reste à vivre, stabilité des revenus, et un taux d’endettement contenu dans les 35 % assurance comprise imposés par le Haut Conseil de stabilité financière, sur 25 ans maximum (27 ans avec un différé, dans le neuf).

Rien de tout cela ne remplacera la solvabilité de votre dossier, et il serait malhonnête de prétendre qu’un bon montage compense une capacité d’emprunt insuffisante. En revanche, dans un marché où les banques n’appliquent ni les mêmes barèmes ni la même politique commerciale d’un mois sur l’autre, l’écart entre un dossier bien présenté et un dossier envoyé au hasard n’a jamais été aussi large. C’est précisément ce que change l’accompagnement d’un courtier dans une phase de remontée des taux : là où vous ne voyez qu’une grille affichée, nous voyons quelles banques poussent encore leurs volumes et lesquelles ont resserré leurs conditions.

Les conseillers IN&FI Crédits analysent votre capacité d’emprunt avant même votre recherche, comparent les offres bancaires du moment, négocient le taux, les frais de dossier et les conditions de remboursement anticipé, optimisent votre assurance emprunteur et montent un plan de financement qui tient compte des aides mobilisables.

Rapprochez-vous de votre agence IN&FI Crédits pour faire le point sur votre projet. Que les taux atteignent 4 % ou non d’ici décembre, la meilleure réponse à un marché incertain reste un dossier préparé.

Sources
« La remontée des taux des crédits immobiliers se confirme », communiqué de presse, L’Observatoire Crédit Logement/CSA, août 2026.
« Hausse des taux de la BCE : quelles conséquences pour les Français ? », Louise Buyens, franceinfo (site web), 10 septembre 2026.
Données et indices : L’Observatoire Crédit Logement/CSA, tableau de bord mensuel d’août 2026; données data-science SeLoger – Meilleurs Agents. Mensualités et coûts totaux calculés hors assurance et frais de garantie.