Ces quartiers de Paris dans lesquels les prix ont le plus baissé (et vont continuer) en 2026

En moyenne, sur un an, les prix de l’immobilier patinent dans la capitale. Mais derrière la stabilité affichée se cache une réalité bien plus contrastée : pendant que certains arrondissements et micro-quartiers continuent de se valoriser, d’autres s’enfoncent. Décryptage de la nouvelle carte parisienne.

Paris, longtemps citadelle imprenable du marché immobilier français, traverse une période d’atonie qui surprend. Sur les 12 derniers mois, les prix n’ont progressé que de 0,9 %, à peine plus que la moyenne nationale. Sur 5 ans, les biens parisiens se sont même dévalorisés (en moyenne de 10,6 %). Mais cette tendance générale masque des disparités spectaculaires d’un quartier à l’autre. Avant d’envisager un achat à Paris en 2026, mieux vaut savoir précisément où se situent les zones qui baissent… et celles qui pourraient même encore baisser dans les prochains mois.

Une moyenne parisienne en trompe-l’œil

Pour comprendre ce qui se joue à Paris, il faut d’abord replacer la capitale dans le contexte national. Selon les Notaires du Grand Paris, le nombre de ventes de logements anciens a augmenté de 11 % en Île-de-France en 2025, à près de 125 000 transactions, contre +12,5 % à l’échelle nationale (951 000 ventes). Une embellie réelle, mais relative : « Même si l’on peut se réjouir de ce signal positif, les volumes de ventes restent historiquement bas, retrouvant leur niveau de 2023 », souligne Elodie Frémont, présidente de la commission des statistiques immobilières des Notaires du Grand Paris. En 2021, année record, il s’était vendu plus de 178 000 logements anciens en région parisienne.

À Paris spécifiquement, l’activité progresse plus lentement qu’en banlieue : +8 % sur un an, à 28 000 ventes, mais avec un nombre de transactions encore en retrait de 3 % sur 2 ans. Le prix moyen reste sous la barre symbolique des 10 000 €/m², à 9 600 €/m² au quatrième trimestre 2025 selon les Notaires, soit +1,4 % sur un an. Les arrondissements les plus chers conservent évidemment des prix records : autour de 15 970 €/m² dans le quartier de Notre-Dame, 15 870 €/m² à Saint-Germain-des-Prés, ou 17 520 €/m² sur les Champs-Élysées. À l’opposé, la Goutte-d’Or affiche 6 640 €/m², le quartier le moins cher de la capitale.

Mais ces moyennes ne disent rien des trajectoires divergentes qui se dessinent sous la surface. C’est dans le détail des arrondissements et des quartiers que se loge la vérité du marché parisien en 2026.

Les arrondissements qui décrochent, et ceux en hausse

Trois arrondissements parisiens enregistrent les plus fortes baisses sur un an : le IV^e (-4,4 %), le VII^e (-3 %) et le XV^e (-2,3 %). Une trajectoire qui contraste fortement avec la moyenne parisienne stable.

Le cas du VII^e arrondissement est particulièrement frappant. Aucun de ses quartiers n’échappe à la baisse, et celui des Invalides a vu ses prix chuter de -8,3 % sur un an ; la pire performance de la capitale, à égalité avec Odéon (VI^e) et Porte Dauphine (XVI^e). Pour Charles-Edouard Bourget, notaire à Paris interrogé par Les Echos, l’explication tient au profil des acquéreurs habituels du quartier : « On y a longtemps vu des acquéreurs à la recherche de grands appartements familiaux dans un quartier sûr, avec de bonnes écoles. Il pourrait s’agir d’une tranche de population intermédiaire qui a la capacité d’investir dans ces quartiers mais qui est affectée par la remontée des taux de crédit. Avec des taux à 3,5 %, ils renoncent peut-être à un déménagement qui ne leur ferait gagner que quelques mètres carrés. »

Pour saisir l’ampleur du contraste, il faut regarder du côté des arrondissements ascendants. Le XIX^e affiche la plus forte hausse sur un an avec +4 %, suivi par les XIV^e, XII^e et XVIII^e (de +3,2 % à +3,6 %). « Ce sont des arrondissements en vogue chez les jeunes professionnels et les familles avec un ou deux enfants, car ce sont des quartiers bien desservis, bien équipés en commerces, crèches, écoles, détaille Charles-Edouard Bourget. La population y est assez jeune et plus sensible aux variations des taux de crédit immobilier. »

Ces arrondissements ont surtout bénéficié du reflux des taux observé depuis le début de 2024. Au niveau des micro-quartiers, les records absolus sur un an reviennent aux Quinze-Vingts (XII^e) et à Clignancourt (XVIII^e), avec des hausses de +5,2 % à +5,3 %.

Pourquoi ces écarts vont probablement se creuser

La grande question pour qui veut acheter à Paris en 2026 est de savoir si ces tendances vont s’inverser ou se prolonger. Plusieurs indicateurs convergent vers la seconde hypothèse.

Du côté des taux de crédit, la Fédération nationale de l’immobilier (FNAIM) constatait dès octobre 2025 que « les taux des crédits immobiliers ont cessé de baisser depuis mars 2025 pour se stabiliser autour de 3 % ». 6 mois plus tard, ils se sont légèrement tendus, autour de 3 à 3,5 % selon les profils. Or les familles déjà propriétaires, qui forment la clientèle historique de certains arrondissements, sont précisément le segment le plus sensible à cette remontée : un déménagement ne se justifie financièrement que si le gain en surface ou en confort est significatif.

Du côté de l’offre, le marché parisien souffre d’un blocage structurel. La durée de détention d’un logement à Paris s’élevait fin 2024 à 13 ans en moyenne, un plus haut depuis 20 ans. Les propriétaires, échaudés par la chute des prix entre 2022 et 2024, préfèrent reporter leur projet de vente plutôt qu’acter une moins-value. Les Notaires évoquent même « un risque de blocage en chaîne », les propriétaires de petits appartements attendant des jours meilleurs pour les vendre afin d’avoir les moyens d’acheter plus grand.

Du côté des projections enfin, les Notaires du Grand Paris tablaient dès la fin 2025 sur une légère baisse à 9 550 €/m² dans la capitale pour décembre, soit -0,6 % par rapport à 9 610 €/m². Les chiffres du premier trimestre 2026 ont confirmé cette prudence.

Une leçon de cette nouvelle carte parisienne est qu’il faut désormais raisonner par micro-quartier. Conséquence pratique pour les acquéreurs, un appartement bien situé dans un micro-quartier dynamique d’un arrondissement globalement baissier peut représenter une excellente affaire, tout comme un bien moyen dans un arrondissement en vogue peut s’avérer un investissement décevant. Le diagnostic de performance énergétique (DPE) et la présence d’un extérieur – balcon, terrasse, jardin – sont devenus des critères de différenciation décisifs, particulièrement pour ceux qui envisagent de mettre leur bien en location ou qui télétravaillent régulièrement.

Acheter à Paris en 2026 : l’analyse fine avant tout

Plus que jamais, acheter à Paris en 2026 demande de regarder au-delà des moyennes. Un arrondissement en baisse peut cacher un micro-quartier qui résiste ; un arrondissement en vogue peut receler des biens surévalués. À cela s’ajoutent les questions de capacité d’emprunt dans un contexte de taux remontés, d’arbitrage entre quartier dynamique et budget réaliste, d’évaluation des décotes liées au DPE ou à la copropriété.

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1. « L’étonnante baisse des prix de certains quartiers de Paris », Les Echos, n° 24690, 10 avril 2026, p. SUP4.
2. « Immobilier : l’embellie se confirme en région parisienne, sans forte hausse des prix », Les Echos (site web), 26 février 2026.
3. « Immobilier : les Parisiens ne sont jamais restés si longtemps propriétaires depuis 20 ans », Capital (site web), publié le 30 octobre 2025, mis à jour le 31 octobre 2025.
4. « Avec la baisse des prix de l’immobilier, « les acquéreurs passent à l’action » en 2026 : ce qu’il faut savoir pour acheter ou louer à Paris », Challenges (site web), 19 mars 2026.

Données et indices : Notaires du Grand Paris (notes de conjoncture), indices SeLoger-Meilleurs Agents, FNAIM (note d’octobre 2025).