Les prix de l'immobilier vont-ils baisser, augmenter ou se stabiliser ? Voici à quoi s’attendre

Après un premier semestre 2020 marqué par la crise sanitaire du Covid-19 et le confinement, l’économie française comme mondiale a dû faire face à un ralentissement fort. Dans l’hexagone, et en ce qui concerne plus particulièrement l’immobilier, le nombre de transactions a chuté de 80% entre mars et mai[i]. Cependant, assignés à résidence et invités à limiter leurs déplacements, les Français ne se sont pas arrêtés de songer à l’immobilier. Pour devenir (enfin) propriétaire, changer de vie loin de Paris, développer son patrimoine avec une maison secondaire ou investir et générer un revenu complémentaire, nombreux sont les ménages qui croient toujours en la pierre. A quelle évolution des prix faut-il s’attendre ?

Une baisse de l’activité, mais pas nécessairement une baisse des prix

« On constate un dynamisme de marché qui s’effondre après plusieurs années continues de hausses » explique Jean-Marc Torrollion, Président de la FNAIM dans un communiqué publié fin juin. « Il y aura, sans hésitation possible, une baisse des volumes d’activités et de transactions en 2020 ». Cette observation ne traduit pas pour autant une future baisse des prix. Avant le confinement, les prix de l’immobilier ont augmenté de 4 % sur un an, atteignant 2 751 €/m² en moyenne à l’échelle nationale, contre une hausse de 2,3% l’an dernier à la même époque, à 2 646 €/m². Dans le détail, 5,1 % de hausse à 3 729 €/m² pour les appartements contre 2,6 % de hausse pour les maisons à 2 246 €/m².

Le confinement va-t-il stopper cet élan ?  Pas certain. Des ménages avaient un projet d’achat en début d’année et l’ont mis en pause. Mais d’autres ont pris conscience pendant cette période si particulière qu’il était peut-être bon de se lancer. Alors, entre attentisme de certains et opportunisme d’autres candidats, le volume des transactions sera en baisse… mais avec des prix variables selon les villes et les régions.

• Les grandes métropoles, Paris en tête, doivent se préparer à un exode urbain, au profit de communes plus modestes et bien maillées. A Paris, difficile de penser à une baisse de prix. Mais dans d’autres grandes villes, la hausse pourrait se tasser.
• La campagne et les petites localités ont commencé à enrayer leur baisse de prix qui était forte depuis 10 ans. Certains ménages vont chercher à s’éloigner, à retrouver des maisons avec du terrain, du grand air, et se mettre au vert.
• Les villes de taille modeste, à proximité de Paris, Lyon, Marseille ou Bordeaux, pourraient voir le prix au mètre carré s’envoler. Grâce à la densité des réseaux de transport, une qualité de vie supérieure et des prix plus faibles, ces villes secondaires ont une carte à jouer.

On observe néanmoins aujourd’hui un vrai rebond dans les transactions. A voir si celui-ci n’est qu’un rattrapage après la pause forcée de ces derniers mois, ou plutôt le début d’un nouveau cycle.

Une raréfaction toujours des biens sur le marché ?

La crise sanitaire du Covid-19 a peut-être freiné les envies d’achat de nombreux ménages. Ce sont aussi les vendeurs qui, face à l’incertitude actuelle, repoussent par choix ou par obligation la mise sur le marché de leur appartement ou maison. Selon Michel Mouillart, porte-parole du baromètre LPI-SeLoger, « la chute de l’activité est en effet synonyme de raréfaction de l’offre et elle alimente les tensions sur les prix dans un contexte de pénurie ». En clair, pas certains de pouvoir vendre à bon prix – et de racheter dans la foulée – alors les vendeurs sont nombreux à décaler leur projet…

Moins de biens, toujours de la demande : cela veut dire que les vendeurs ont le pouvoir et peuvent maintenir des prix hauts. D’autant que la pénurie de logements est toujours bien là. Le secteur de la construction a lui aussi été au point mort pendant plusieurs mois et le nombre de mises en chantier ne va pas connaître une année 2020 glorieuse. De plus, avec la poussée du parti Europe Ecologie Les Verts lors des scrutins municipaux, dont des candidats ont accédé au poste de maire dans plusieurs grandes communes, (Lyon, Bordeaux, Strasbourg, Poitiers ou Grenoble), le secteur de la construction risque de connaître un nouveau frein. Demain, on construira moins mais on construira mieux, et il faut s’attendre à une refonte de l’approche des projets neufs, avec une emprise au sol réduite, et une verticalité retrouvée. L’ancien aura toujours du poids face au neuf, plus rare.

Le durcissement des conditions de crédit immobilier

Et si, pour connaître l’évolution future des prix, ce n’est pas du côté des agences immobilières et de leurs indicateurs qu’il fallait regarder ? En effet, la première préoccupation de nombreux acteurs du domaine concerne le resserrement de l’accès au crédit et l’évolution des taux. L’accès au crédit est LA porte d’entrée vers la propriété.

Depuis le début de l’année, une légère remontée des taux était observée… puis une nouvelle baisse pouvait être constatée, afin de faire rentrer de nouveaux dossiers et « rattraper » le retard commercial. Mais la production de nouveaux crédits reste sous tension, notamment depuis les décisions prises par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) fin 2019. Ce dernier a émis des recommandations qui visent à durcir les conditions d’octroi des crédits immobiliers. Respect du taux d’endettement, réduction de la durée d’emprunt : les ménages les plus modestes, les jeunes primo-accédants, et les primo-investisseurs sont les victimes « sacrifiées » de ce marché resserré. Et ce en attendant une possible extension aux chefs d’entreprise ou aux cadres dirigeants avec une vraisemblable montée du risque de défaillance de sociétés. Sans compter que la stabilité des taux d’usure à des niveaux bas vient cisailler définitivement le projet de ces mêmes populations, compte tenu de la réduction des durées (maxi 25 ans, sauf dérogation), du plafonnement du taux d’endettement. Des éléments qui freinent la demande, pour combien de temps ?

Le mois de septembre 2020 devrait apporter des réponses. Entre un plan de relance attendu pour le secteur de l’immobilier (avec peut-être des aides pour l’investissement locatif et quelques belles surprises…) et des chiffres qui permettront d’avoir une vraie tendance post-confinement, on y verra alors plus clair sur l’évolution des prix. A la hausse, à la baisse ou stabilisés ?

[i] Chiffre FNAIM communiqué du 30/06/20

A lire aussi :
⇒ Durée du prêt immobilier : sur quelle durée avez-vous le plus intérêt à emprunter ?
⇒ Investir rapidement et massivement : une mauvaise idée qui peut coûter très cher !