Durée du prêt immobilier : sur quelle durée avez-vous le plus intérêt à emprunter ?

288693-P6NYH1-966-min

La durée possible pour étaler le remboursement d’un crédit immobilier n’a cessé d’augmenter depuis quelques années. Une augmentation qui allonge la durée d’endettement et peut plomber le pouvoir d’achat, et qui alourdit le coût total d’une acquisition. Alors, même si un organisme bancaire vous propose une durée de remboursement longue, avez-vous intérêt à vous y conformer ou est-il plus judicieux de la raccourcir ? Nous vous donnons les clés pour faire votre arbitrage.

La durée effective de remboursement et la durée moyenne des crédits immobiliers

Bien que les banques proposent parfois des durées pouvant atteindre 25 voire 30 ans et plus, la durée effective (ou duration) d’un emprunt en France est inférieure à 8 ans. La durée effective de remboursement correspond à la période pendant laquelle un ménage va réellement rembourser son crédit (contrairement à la durée prévisionnelle établie lors de la souscription).

Cette durée effective est de 7,1 ans selon l’Autorité de contrôle prudentiel et de résolution (ACPR). Elle est inférieure à la durée moyenne des crédits octroyés, du fait des remboursements anticipés ou des remboursements liés à la revente notamment (lire ci-après). La mobilité professionnelle, des événements familiaux et/ou des rentrées d’argent sont quelques-unes des circonstances pouvant entraîner la revente d’un bien ou le solde du crédit avant le terme de l’emprunt.

Si bien qu’en empruntant sur 20 ans, 25 ans ou plus, cela ne signifie pas que vous allez conserver réellement votre crédit sur cette durée. Il y a de fortes chances que votre prêt soit soldé bien avant !

La durée d’emprunt idéale

Comme l’indique la durée effective de remboursement qui est inférieure à la durée moyenne d’un crédit octroyé, un prêt ne va généralement pas jusqu’au bout de la durée initialement prévue. Dans ce cas, emprunter sur une période de temps déjà courte est-il la meilleure solution ? Pas exactement. Étaler dans la durée le coût de votre achat immobilier a de nombreux avantages… à condition de ne pas choisir une durée trop longue. La hausse de la durée d’un crédit entraîne automatiquement une augmentation de son coût (l’ensemble des intérêts d’emprunt et des frais d’assurance de prêt). Alors, il faut trouver le bon équilibre. Souvent, la durée de 20 ans est évoquée comme idéale, une durée à ne pas dépasser. En ce qui concerne un investissement locatif, la durée de 15 ans émerge pour de nombreux experts comme la meilleure, d’autant qu’elle correspond peu ou prou à des engagements fiscaux de conservation des biens quand il s’agit d’investissements de défiscalisation.

Quel est l’intérêt d’étaler le remboursement sur une durée plus longue comme 20 ans ?

  • Emprunter sur 25 ou 30 ans, cela permet de préserver votre pouvoir d’achat avec une mensualité proche d’un loyer. Vous devenez propriétaire mais vous conservez une marge financière pour honorer les frais liés à la propriété (comme le paiement de la taxe foncière par exemple). Problème, vous remboursez lentement votre capital…
  • Emprunter sur une durée longue est parfois la seule solution pour disposer d’un taux d’endettement cohérent, qui respecte la règle des 33% à ne pas dépasser idéalement.
  • Étaler le remboursement d’un crédit sur une période longue est une solution pour augmenter votre budget et acquérir un bien plus grand. Vous pouvez disposer d’une enveloppe plus importante, et ainsi gagner des mètres carrés.

Quelle que soit la durée choisie, nous vous recommandons une option de « modulation » qui permet de gérer la durée restante de remboursement en cours de contrat. Vous avez ainsi la possibilité d’agir sur le coût total de votre emprunt en augmentant la mensualité que vous honorez chaque mois. À l’inverse, en cas d’événement (séparation, perte d’emploi, problèmes de santé, …etc.), vous pourrez également réduire la mensualité et rallonger la durée du crédit pour éviter de mettre à mal vos finances, le temps de revenir à meilleure fortune.

A savoir : il n’existe pas une durée idéale. Il est possible de choisir une très courte durée de cinq ans seulement notamment si vous avez déjà un apport personnel et l’envie de devenir propriétaire rapidement. Vous pouvez à l’inverse choisir une durée plus longue notamment dans le cas d’un investissement locatif afin de pouvoir adapter vos charges et vos revenus locatifs chaque mois. Tout dépend de votre situation et de celle de votre ménage. Une étude individualisée est capitale en amont de tout projet d’achat pour déterminée la meilleure durée.

Durée de prêt et remboursement anticipé

Au-delà de la durée initiale d’un crédit, de nombreux événements peuvent mener à son remboursement partiel ou total. L’occasion de préciser les conditions de ces remboursements par anticipation.

Le remboursement anticipé partiel

Avec un remboursement anticipé partiel de votre crédit, les intérêts diminuent proportionnellement. Cette diminution s’opère soit par une baisse de votre échéance (en conservant la durée restante), soit par une diminution de la durée (en conservant la même échéance), soit encore par un mixte des deux solutions.

Mais attention : il n’est pas toujours possible d’effectuer un remboursement anticipé partiel. Certaines conditions peuvent être imposées. En effet, la loi Scrivener autorise les prêteurs à imposer un remboursement partiel avec un montant minimum de 10 % du montant de votre emprunt initial, avec même un montant minimal. Cette clause limite les fréquences de remboursement anticipé partiel, car ce montant minimum peut représenter plusieurs dizaines de milliers d’euros. De plus, le prêteur s’autorise à percevoir une indemnité, facturée au taux contractuel, équivalente à 6 mois d’intérêts de la somme remboursée et dans la limite de 3% du capital remboursé.

Notre avis : Il est plus judicieux d’effectuer un remboursement partiel au cours des premières années de l’emprunt. Veillez cependant à bien vérifier la part d’intérêts de votre échéance avant de décider d’investir votre épargne. Même si cela peut paraître contre intuitif, la rémunération d’un placement comme un crédit immobilier peut s’avérer plus rentable sur la durée qu’un produit d’épargne peu risqué (comme le Livret A). Ce conseil est encore plus vrai si le prêt correspond à un investissement locatif, car les intérêts d’emprunt sont déductibles la plupart du temps des revenus locatifs.

Le Remboursement anticipé total

Hormis les règles contractuelles de mise en œuvre, le remboursement anticipé total peut s’effectuer sans délai minimum de remboursement. Là encore, la banque est légalement autorisée à percevoir une indemnité maximum équivalente à 6 mois d’intérêts de la somme remboursée, dans la limite de 3% du capital restant dû. Toutefois, cette indemnité de remboursement anticipé (IRA dans le jargon bancaire) peut faire l’objet d’une négociation, de plus en plus difficile mais toujours existante surtout avec l’appui de votre courtier, quant au pourcentage ou au plafond. Mais le banquier généralement exclura le cas d’un rachat de l’encours par la concurrence.

Attention : la loi nº 99-532 supprime cette indemnité quand le remboursement fait suite à la vente du bien motivée par certaines circonstances affectant l’emprunteur ou son conjoint. C’est le cas d’un changement du lieu d’activité professionnelle (mutation), un décès, ou encore une cessation forcée de l’activité professionnelle.

Faites appel à un conseiller IN&FI Crédits qui saura négocier avec vous les meilleures conditions dès la signature d’une offre de prêt immobilier. Dans le cas où vous souhaitez effectuer un rachat de crédit immobilier, pensez également à nos experts qui peuvent vous aider. Selon votre dossier et votre projet, il est possible de négocier des clauses et d’obtenir les meilleures conditions possibles au moment de la formation du contrat et ensuite pendant la durée du remboursement.