Investir rapidement et massivement : une mauvaise idée qui peut coûter très cher !

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Vous avez identifié l’immobilier comme un placement qui vous correspond et vous voulez vous lancer de manière forte ? Vous avez l’ambition de construire un patrimoine important, et cela passe selon vous par un investissement rapide et massif ? Attention aux risques encourus avec cette stratégie. L’immobilier est un domaine qui demande de la préparation et de la réflexion, mais aussi lorsque le moment est venu de l’action pour ne pas laisser passer une bonne affaire. Toutefois, adopter un comportement trop agressif en accumulant rapidement les acquisitions peut vous mener à des situations très compliquées. Explications.

Acheter trop vite et manquer de recul sur ses erreurs

Si vous avez acheté un bien immobilier sans travaux ou au contraire un bien que vous avez modernisé et dont vous tirez une bonne rentabilité locative, pourquoi s’arrêter en si bon chemin ? Les résultats sont là, votre banque vous suit… alors vous voulez enchainer les investissements. Mais il est plus prudent de prendre le temps. Pourquoi ? Pour comprendre ce qui explique ce premier succès, et notamment différencier les raisons propres au bien et celles liées à votre intervention.

  • Vous pouvez acheter un second bien immobilier destiné à la location et suivre exactement le même processus que pour le premier bien sans jamais retrouver la même rentabilité. Des « techniques » peuvent être répétées mais sans la garantie d’obtenir le même résultat. Il existe de nombreuses formations sur Internet (vidéo, ebook) qui promettent des recettes miracles pour dupliquer le succès. Attention à ces formules souvent très attirantes mais qu’il convient de confronter à votre réalité.

  • Acheter rapidement un deuxième, un troisième, ou encore plus, biens immobiliers ne vous laissera pas suffisamment de recul pour analyser les problèmes qui vont intervenir à moyen terme. Si vous multipliez les appartements mis en location avec les mêmes équipements et que ces derniers s’avèrent défaillants ou de mauvaise qualité, vous allez « plomber » votre investissement. Au contraire, en prenant le temps, vous pourrez reconsidérer vos achats et changer de marque et/ou fournisseur.

  • Enfin, en ce qui concerne les travaux, vous avez sûrement réalisé des erreurs dans le cadre de votre premier investissement. Devis mal négociés, délais non tenus, matériaux inadaptés… si vous achetez dans la foulée sans mener une analyse de votre premier achat, vous risquez de répéter ces faux pas.

En résumé, acheter frénétiquement ne permet ni d’apprendre de ses erreurs ni d’avoir du recul sur la véritable rentabilité d’un bien. Impossible d’évaluer la vacance locative, la réalité des charges ou encore de la pression fiscale.

Acheter trop de biens et ne pas profiter du marché

Si vous avez des fonds disponibles ou si vous mettez en place une méthode d’investissement qui vous permet de toujours présenter une situation financière positive, vous pensez peut-être que des achats multiples constituent la meilleure solution pour développer rapidement votre patrimoine. Nombreux sont les investisseurs qui se lancent avec un premier bien et décident ensuite de continuer, galvanisés par les performances de leur premier achat.

Il s’agit comme nous venons de le voir d’une mauvaise idée car cela ne permet pas d’avoir du recul sur les erreurs commises. Mais il s’agit également d’une erreur sur le plan purement financier. En effet, si vous achetez tous vos biens immobiliers à la même période, alors vous n’allez pas profiter de l’évolution du marché. L’immobilier est un domaine en perpétuel changement avec des prix moyens à la hausse ou à la baisse selon les zones géographiques, la demande, l’environnement législatif (et notamment les aides à l’achat ou à la rénovation). Si vous investissez massivement et rapidement, vous ne pourrez pas profiter alors d’un marché baissier si celui-ci évolue. Pire, si vous repérez un bien immobilier qui vous plaît mais que vous n’avez pas la capacité financière de l’acheter, vous ne pourrez pas revendre un bien déjà acquis… à moins peut-être d’essuyer alors une perte financière.

Investir sur une très courte période de temps vous limite également dans votre choix de biens immobiliers. Si vous investissez par exemple sur une année ou moins, vous n’aurez accès qu’à une fraction des logements en vente dans le secteur que vous ciblez. Avec une vision sur une période plus importante (deux ans, trois ans, cinq ans), vous pouvez cibler une zone et attendre qu’un bien soit disponible. Même si les biens y sont rares, vous aurez ainsi une chance d’y accéder.

Enfin, dernier élément à prendre en compte, votre capacité à investir. En choisissant de vous lancer rapidement et en multipliant les achats, vous allez rapidement réduire cette capacité. Même en affichant d’excellentes performances, votre patrimoine global va augmenter, ce qui entraînera de la part des banques plus de méfiance par la suite. Détenir une demi-douzaine de biens est une excellente chose, mais ce patrimoine est aussi perçu comme un « risque » lorsqu’il est accolé à des crédits. En utilisant votre capacité d’emprunt trop vite, vous ne vous laissez pas la possibilité de réinvestir sereinement. D’autant que la période de resserrement des conditions d’accès au crédit d’investissement encadre davantage les capacités d’emprunt en limitant le poids total de l’endettement entre 7 et 9 années de revenus, et pour beaucoup avec un taux d’endettement qui ne tient plus forcément compte du différentiel de charges entre le revenu locatif et le coût du remboursement du prêt. Ce qui signifie une absence de souplesse pour d’autres opérations, ou même si vous souhaitez tout simplement changer de résidence principale…