Vers des taux qui s’envolent à la rentrée de septembre ?

Vous comptiez profiter de l’été pour avancer sur votre projet immobilier, et voilà que les gros titres s’en mêlent : les taux de crédit pourraient repasser la barre des 3,5 % sur 25 ans à la rentrée. Le mot « envolée » circule déjà. Faut-il précipiter votre achat avant septembre, ou au contraire tout mettre en pause ? Ni l’un ni l’autre, probablement. Voici ce que disent réellement les chiffres, et ce qu’ils changent, concrètement, pour votre financement.

D’où vient la crainte d’une hausse à la rentrée ?

Le signal est venu de l’Association professionnelle des intermédiaires en crédits (Apic), à la mi-juillet. Après plusieurs mois de stabilité, l’organisme anticipe « une possible hausse du taux moyen des nouveaux crédits supérieure à 3,5 % sur 25 ans » d’ici la rentrée, alors que ce taux moyen s’établissait encore à 3,3 % en juin.

Pourquoi cette tension ? Parce que les conditions dans lesquelles les banques se refinancent se sont durcies. Le conflit au Moyen-Orient, déclenché fin février, continue de nourrir l’inflation via les prix de l’énergie et de peser sur les marchés obligataires. Une mécanique que nous avons détaillée dans notre article Crédit immobilier : ce que la guerre au Moyen-Orient peut changer pour votre projet. À cela s’ajoute la politique monétaire : après avoir relevé son principal taux directeur en juin, la Banque centrale européenne pourrait procéder à une nouvelle hausse en septembre pour contenir l’inflation.

Or, depuis le début de l’année, les banques ont amorti le choc à votre place. « Les banques absorbent une partie des tensions sur les marchés afin de préserver la dynamique en se maintenant en moyenne à 0,5 point sous leur niveau théorique d’équilibre », souligne Laura Martino, vice-présidente de l’Apic. En clair : pour continuer à conquérir des clients, elles ont rogné sur leurs marges. C’est cet effort commercial qui pourrait atteindre ses limites à la rentrée, si la pression sur les marchés ne retombe pas.

« Envolée » ou simple ajustement ? Ce que pèsent vraiment 0,2 point

Posons les chiffres. Passer de 3,3 % à 3,5 % sur 25 ans, c’est une hausse de 0,2 point. Pour un emprunt de 200 000 euros sur 25 ans, la mensualité passerait d’environ 980 euros à un peu plus de 1 000 euros, soit une vingtaine d’euros de plus par mois. Sur la durée totale du prêt, le surcoût avoisine 6 400 euros. Un écart réel, et cela mérite d’être intégré dans votre plan de financement. Mais soyons précis sur les mots : une vingtaine d’euros par mois, ce n’est pas une envolée. C’est un ajustement.

La comparaison dans le temps aide à garder la mesure. Il y a un an, nous nous demandions déjà où en étaient les taux des crédits immobiliers en cette rentrée 2025 : ils gravitaient alors autour de 3 % sur 20 ans, au terme de trois baisses successives. Depuis, la remontée a été progressive, car les barèmes s’échelonnent aujourd’hui entre 3,25 % et 3,75 % sur 20 ans selon les profils. Progressive, pas brutale : en un an de crise géopolitique, de tensions obligataires et de resserrement monétaire, les taux ont pris environ un demi-point. Nous restons très loin des 4,5 % de fin 2023, et à des années-lumière d’un scénario de blocage du crédit.

Autre nuance importante : un taux moyen n’est pas votre taux. Plusieurs profils devraient rester relativement épargnés par la hausse : les primo-accédants, que les banques continuent de courtiser, les emprunteurs disposant d’un apport personnel significatif, et ceux qui acceptent de domicilier leurs revenus dans l’établissement prêteur. Les bons dossiers continueront de décrocher des conditions sensiblement meilleures que le barème affiché.

Des contrepoids qui jouent en votre faveur

Face à ce risque de hausse, plusieurs curseurs viennent rééquilibrer la balance, et on en parle moins.

Le premier, c’est le relèvement des taux d’usure au 1er juillet. Rappelons le principe : le taux d’usure est le TAEG maximal (taux nominal, assurance emprunteur, frais de dossier et de garantie compris) au-delà duquel une banque n’a pas le droit de prêter, même à un candidat solvable. Pour les prêts de 20 ans et plus, les plus répandus, le plafond est passé de 5,19 % à 5,29 % ; il atteint 4,57 % pour les durées de 10 à moins de 20 ans, et 6,39 % pour les prêts relais. Des hausses modestes en apparence, mais qui suffisent parfois à faire basculer un dossier du refus à l’accord. En période de remontée des taux, ce relèvement trimestriel redonne de l’air à des dossiers solides qui avaient été recalés pour quelques centièmes de point.

Le deuxième contrepoids vient des banques elles-mêmes. Certes, la dernière enquête trimestrielle de la BCE, publiée le 21 juillet, montre qu’elles ont durci leurs critères d’octroi au deuxième trimestre : 9 % des établissements ont resserré leurs conditions sur les prêts au logement, contre 2 % au trimestre précédent, par prudence face à l’instabilité géopolitique. Mais la même enquête livre une projection encourageante : pour le troisième trimestre, les banques anticipent un assouplissement des critères d’octroi sur les prêts au logement. Autrement dit, l’accès au crédit pourrait se fluidifier au moment même où les taux se tendent légèrement.

Enfin, le marché lui-même joue pour vous. Les prix de l’immobilier ancien sont quasi stables, voire en léger repli.. Les délais de vente s’allongent, ce qui redonne du temps et du pouvoir de négociation aux acheteurs. Une hausse de 0,2 point de taux peut tout à fait être compensée par quelques milliers d’euros bien négociés sur le prix du bien.

Concrètement, faut-il avancer ou attendre ?

Si votre projet est mûr, la rentrée ne doit pas vous faire renoncer. L’attentisme a d’ailleurs ses propres limites : attendre une hypothétique baisse des taux, c’est aussi prendre le risque de les voir monter encore, sans garantie que les prix suivent le mouvement inverse. Et vous n’êtes pas seul à raisonner ainsi : selon un sondage Ifop, 35 % des Français de 25 à 65 ans envisagent un achat dans les deux ans à venir, une proportion qui grimpe à 53 % chez les moins de 35 ans. L’envie d’acheter résiste. La demande est là, prête à repartir.

Dans ce contexte, trois réflexes font la différence. D’abord, soigner votre dossier : un apport consolidé, des comptes bien tenus et un reste à vivre confortable restent les meilleurs arguments face à des banques sélectives. Ensuite, faire jouer la concurrence : c’est précisément quand les barèmes divergent d’un établissement à l’autre – certains ayant déjà répercuté les tensions, d’autres pas encore – que la comparaison rapporte le plus. Enfin, verrouiller votre taux au bon moment : un accord de principe obtenu avant la rentrée peut vous faire bénéficier des conditions actuelles, avant une éventuelle hausse de septembre.

C’est exactement le rôle de votre courtier IN&FI Crédits : identifier les banques qui ont encore intérêt à faire un geste sur votre profil, monter un dossier qui inspire confiance et sécuriser votre financement au meilleur moment. Des taux qui s’envolent à la rentrée ? Non : des taux qui s’ajustent, dans un marché qui reste ouvert à ceux qui se préparent. Et quelques semaines d’avance dans la préparation valent souvent mieux que quelques centièmes de point sur un barème. Les équipes IN&FI Crédits sont à votre écoute partout en France pour réaliser des simulations et vous aider à vous lancer.