Prêt immobilier

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Comment bien préparer son projet : les étapes pour un prêt immobilier optimisé

Vous avez trouvé le bien rêvé et vous recherchez une solution pour le financer ? Ou vous souhaitez simplement obtenir un calcul d’enveloppe avant de vous lancer ?

Quelle que soit votre situation, nous vous donnons toutes les clés pour finaliser votre projet rapidement et simplement. C’est le rôle du courtier immobilier !

Comment les banques analysent votre dossier ?

Avant de bien préparer son dossier de prêt immobilier, il faut tout d’abord comprendre le fonctionnement de la banque dans l’analyse de votre dossier et de votre profil emprunteur. Voici les critères qui sont utilisés par les organismes de crédit pour

Calcul de votre taux d’endettement

L’analyse du taux d’endettement permet aux prêteurs d’établir une première décision quant à la recevabilité d’une demande de prêts. Le taux d’endettement est un pourcentage qui exprime la part des revenus consacré aux prêts. Tout le monde s’accorde sur un taux de 33% même si celui-ci n’est pas obligatoire. Un pourcentage supérieur peut être considéré comme un risque potentiel de défaut de remboursement par les banques. Néanmoins, en fonction de l’analyse du profil client ce taux peut évoluer à la baisse ou à la hausse.

Etude de vos revenus

Après avoir analysé le taux d’endettement, la banque évalue les revenus du souscripteur afin d’anticiper sur sa situation financière lorsqu’il devra rembourser ses mensualités. Ces critères de revenus sont essentiels pour continuer l’étude de dossier. Ils comprennent plusieurs éléments : en premier lieu, le « reste à vivre », qui correspond à la part des revenus restant au ménage pour financer ses dépenses courantes une fois qu’il a réglé ses charges d’emprunts.
En complément du « reste à vivre », le « quotient familial » est également évalué. Correspondant au revenu disponible annuel par personne, ce quotient familial est déterminé par le rapport entre les revenus nets hors charges d’emprunts et le nombre de personnes composant le foyer. Enfin, la banque étudie les dépenses futures du ménage. Elle évaluera alors les charges liées directement au projet et les dépenses d’équipements à prévoir (loyer temporaire, travaux, achat d’un véhicule, etc…).

Calcul du scoring emprunteur

Pour décider de l’acceptation ou du refus d’un dossier, la banque poursuivra son évaluation par l’élaboration d’un scoring. Établi sur un ensemble de critères qualitatifs, il va permettre de donner une note au futur emprunteur, indiquant la qualité de son dossier. Ce score permettra d’apprécier le niveau de risque pris par la banque si elle accepte de prêter l’argent nécessaire à l’acquisition du bien immobilier. Variable d’une banque à une autre, Il s’établit sur des critères significatifs tels que :

• L’apport personnel : entre 10 et 30% (plus risqué en-dessous, moins rentable au-dessus)
• La situation professionnelle : le contrat de travail, l’ancienneté dans la fonction
• La durée du prêt : entre 15 et 20 ans (moins rentable en-dessous, plus risqué au-dessus)
• L’âge des souscripteurs : idéalement entre 25 et 50 ans
• La situation familiale : considérée comme « stable » pendant la durée du prêt

Ne pas disposer d’un apport personnel ou être en situation de travail précaire ne constitue pas forcément un frein pour obtenir un emprunt. Ce sont tous les critères réunis qui détermineront la note globale du scoring. Si la note est trop faible, le dossier aura de fortes chances de se voir rejeté, en revanche une note élevée permettra d’obtenir des conditions d’emprunt plus avantageuses.

Par ailleurs, suivant la note de scoring obtenue, la banque sera plus ou moins exigeante sur les garanties exigées.

Ensuite, vous pouvez optimiser votre profil pour obtenir le meilleur financement.