Achat immobilier : les recommandations du HCSF et leurs conséquences sur l’accès au crédit

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H-C-S-F : quatre lettres que vous ne connaissiez peut-être pas il y a quelques mois et qui, pourtant, sont devenues capitales si vous voulez solliciter un crédit immobilier aujourd’hui. Le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), créé en 2013, a émis fin 2019 des recommandations pour éviter la surchauffe dans la distribution du crédit aux particuliers. Parmi les recommandations emblématiques, le HCSF a notamment enjoint les banques à respecter le taux d’effort de 33 % et à plafonner la durée des prêts consentis à 25 ans. Si vous avez un projet immobilier et un besoin de financement, vous êtes concernés. Peut-être que les recommandations du HCSF peuvent même vous exclure des prétendants au crédit. Explications.

Présentation du HCSF (rôle et pouvoir)

Le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) est une autorité française faisant partie des outils de la politique macro-prudentielle (politique qui vise à limiter le risque d’une désorganisation de grande ampleur de la fourniture de services financiers). Il a été créé à l’issue de la période de la crise financière des subprimes. Les recommandations du HCSF sont pensées pour préserver la stabilité et la capacité à assurer une contribution soutenable à la croissance économique de la part du système financier dans son ensemble, et du système bancaire tout particulièrement.

Le HCSF peut être vu comme un « gendarme » en ce qui concerne le crédit dans on ensemble, car il possède un mandat avec des objectifs clairement définis et des pouvoirs. D’autres entités travaillent avec le HCSF. C’est le cas par exemple de l’autorité bancaire européenne ou du comité européen du risque systémique et la Commission européenne. Présidé par le ministre des Finances, Bruno Le Maire, le HCSF fait parler de lui auprès du grand public depuis la fin d’année 2019 car les recommandations émises viennent clairement impacter la distribution de nouveaux crédits.

En effet, si le HCSF publie toujours un rapport annuel dans lequel il présente son diagnostic et ses analyses, les recommandations sont plus rares et souvent peu médiatisées auprès du grand public. Mais, la recommandation n°R-HCSF-2019-1 « relative aux évolutions du marché immobilier résidentiel en France en matière d’octroi de crédit » a fait l’effet d’une bombe.


Les recommandations sur les critères d’octroi des crédits immobiliers

Pour accompagner les particuliers qui souhaitent devenir propriétaires, les banques peuvent accorder un financement. Celui-ci ne peut pas se construire de manière totalement libre et désordonnée. Taux d’endettement / capacité d’emprunt, épargne disponible ou encore durée d’emprunt, mais aussi situation personnelle et professionnelle font partie des critères examinés. Une banque ne peut pas proposer un taux d’emprunt libre (celui-ci est encadré par l’usure) et de nombreuses clauses légales encadrent la formation et la formalisation des contrats. Autant de garde-fou qui ne nécessitent pas d’intervention supplémentaire ?

Le HCSF a jugé bon, face à une production de nouveaux crédits élevée sur ces dernières années, de rappeler quelques principes de prudence. Les banques sont invitées – dans cette fameuse recommandation n°R-HCSF-2019-1 – à respecter les critères suivants :

  • Le taux d’effort des emprunteurs ne doit pas excéder 33%. Cela signifie que le poids du remboursement d’un prêt ne doit pas dépasser un tiers des revenus nets du ménage (ou de l’emprunteur).
  • La durée totale d’un crédit ne doit pas excéder 25 ans.
  • S’ajoute à cela une recommandation de vigilance appuyée sur le niveau d’apport personnel, ou plus exactement sur le risque que peut représenter pour un emprunteur (NDLR : et pour la banque…) une dévalorisation du bien au regard des conditions de marché, par rapport à l’encours de crédit restant dû, notamment s’il devait être conduit de vendre.

En encadrant le taux d’endettement après crédit et la durée du financement, le HCSF envoie clairement un signal de fermeté. Attention aux dossiers qui peuvent conduire au surendettement, ou à un endettement trop long.

Contourner les critères du HCSF, est-ce possible ?

Depuis l’émission de la recommandation du HCSF, il est très compliqué d’emprunter sur plus de 25 ans et/ou en ayant un taux d’endettement qui dépasse 33% ? Il existe des solutions pour contourner ces chiffres. « Afin de ne pas pénaliser l’accession à la propriété, une partie de la production pourra s’écarter des critères recommandés » indique le HCSF. Cette flexibilité peut aller jusqu’à 15% de la production trimestrielle de nouveaux crédits. 75% des dossiers qui font partie de cette « flexibilité » permise doivent être destinés aux primo-accédants ou acquéreurs de leur résidence principale. De plus, un endettement maximal de sept années de revenu est préconisé comme critère de calcul supplémentaire pour ces dossiers « exceptionnels ».

Cela signifie concrètement que les règles du HCSF peuvent ne pas s’appliquer à condition d’avoir un bon dossier et de pouvoir bénéficier d’un traitement de faveur… Mais vos chances d’obtenir alors une réponse positive sont vraiment très minces si vous avez un projet d’investissement locatif ou d’achat de résidence secondaire.

Ces recommandations n’ont pas un caractère obligatoire… mais elles ont tout de même une portée forte. La Fédération Bancaire Française (FBF) a indiqué que « la profession prend note des recommandations ». Dans son étude « Le financement des particuliers[i] » publiée en mars 2020, la FBF pointe la solidité du système français de financement de l’habitat. On y apprend notamment que 86% des ménages jugent leurs charges de remboursement supportables en 2019, ou encore que la France présente un taux de sinistralité très faible (1,28%), voire un des plus faibles en Europe. Autant d’indicateurs qui montrent que, même avant les recommandations du HCSF, le marché est bien maitrisé.

Le HCSF va contrôler la bonne prise en compte de ses recommandations, et un état est attendu fin 2020. Déjà, le nombre de refus de crédit a augmenté en début d’année. Impacté depuis mars par la crise du Coronavirus, le marché de la production de crédits bancaires va connaître une année inédite. Entre arrêt de l’activité pour cause de confinement et contraintes toujours plus fortes, son évolution est à suivre dans les mois à venir. D’ailleurs cela a permis à nouveau au HCSF de faire parler de lui, puisqu’il a décidé de la consommation du coussin « contra-cyclique » de fonds propres des banques, pour leur permettre d’augmenter leur capacité de crédits à l’économie…

[i] http://www.fbf.fr/fr/files/AJ8KFJ/Le%20financement%20des%20particuliers%20-%20Mars%202020.pdf

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