Est-on à l’aube d’une crise (profonde) pour le secteur de la construction ?
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« La crise, ça y est, on y est ». C’est avec ces mots qu’Olivier Salleron, président de la Fédération Française du Bâtiment (FFB), a sonné le cri d’alarme lors de la conférence de presse conjoncturelle du 12 avril dernier. Le niveau de la production et le nombre d’emplois du secteur sont fortement corrélés et connaissent des variations décalées. Lorsque le nombre de permis de construire diminue et que le secteur est en proie à des difficultés, l’emploi souffre un à deux ans plus tard. Des mesures fortes sont attendues par les professionnels du secteur pour relancer la construction neuve. Car les indicateurs ne laissent rien présager de bon.
Un fort recul des mises en chantier et des autorisations de construire
À la fin du mois de février, les chiffres communiqués par la FFB témoignaient d’une forte baisse de l’activité sur l’année 2022 et le tout début de 2023. Avec -6,4 % sur 12 mois pour les mises en chantier (logements individuels et collectifs) et -5,1 % sur 12 mois pour les autorisations de construire, on mesure le ralentissement que connaît le secteur. Surtout, sur le dernier trimestre, les autorisations sont en chute libre : -26,7%, dont -37,8% pour les logements individuels et -14,9% pour les logements collectifs !
Et les ventes des logements neufs achevés ne sont pas non plus au plus haut point : 30 % de baisse d’activité pour les constructeurs de maisons individuelles. Les promoteurs aussi voient leur activité réduite d’environ 25 % sur une année tandis que les annulations de ventes se multiplient.
Tous ces indicateurs devraient continuer de reculer cette année. À moins que les causes à l’origine de ce recul, déjà identifiées, ne soient traitées.
L’accès au crédit et les difficultés de financement comme frein à l’achat neuf
C’est une réalité, les difficultés que connaît le marché de la construction ont largement été accentuées par la crise sanitaire du Covid-19 en 2020 et ensuite. Mis en pause, décalés ou annulés, les chantiers neufs ont été le fusible du marché de l’immobilier. Une soupape alors que le marché de l’ancien rebondissait. Mais, de toute aussi grande ampleur que fut la crise unitaire, elle n’explique pas à elle seule le tassement du marché.
C’est aussi du côté financier qu’il faut trouver les causes. Le recul des achats neufs coïncide également avec le durcissement des règles du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) en matière de crédit immobilier. Avec des prix des logements qui restent élevés en parallèle, le pouvoir d’achat immobilier s’est réduit, particulièrement pour les candidats à l’achat neuf. Car avec des coûts de matériaux en explosion (du fait notamment de la hausse des prix de l’énergie) et de nouvelles normes environnementales à respecter, bâtir coûte cher. Acheter neuf devient plus difficile.
Construire, ce n’est plus dans l’air du temps ?
Au-delà des freins économiques, il existe aussi des limites sociétales et environnementales qui expliquent la situation actuelle. En effet, un vrai phénomène de réduction de la distribution des permis de construire par les municipalités est observé. Car autoriser de nouveaux logements, cela pose de nouveaux enjeux en matière d’urbanisme. Il faut anticiper la création d’infrastructures, adapter les équipements publics, ce qui entraîne des dépenses supplémentaires. Toutes les villes n’ont pas vocation à s’agrandir et à accueillir de nouveaux habitants.
Et, toujours sous l’angle politique, l’étalement urbain est aujourd’hui un sujet central. L’arrivée de nouvelles constructions est souvent contestée par les populations déjà en place pour des enjeux écologiques, avec l’envie de préserver des espaces naturels et de ne plus construire à tout prix.
La relance de la construction neuve
Comment soutenir le marché de la construction ? Quelles sont les pistes à utiliser pour que le marché retrouve des couleurs ? Selon Pascal Boulanger, Président de la Fédération des Promoteurs Immobiliers de France (FPI France), il est possible d’agir sur le volet économique. « Il y a trop de changement de fiscalité. On est trop à la merci d’une loi Pinel, d’un changement…il faut mettre un système du bailleur avec des avantages comme un professionnel qui pourrait déduire certaines charges et le faire de façon pérenne » confie ce dernier[1].
Cette proposition vient d’ailleurs appuyer un autre constat : ce sont aussi les investisseurs qui ont délaissé le marché de l’immobilier. L’investissement locatif est en fort recul et cela se ressent notamment en matière d’immobilier neuf.
Un renforcement des conditions d’accès des particuliers à travers le prêt à taux zéro (PTZ) est demandé notamment par la FFB. Elle appelle aussi de ses vœux un dispositif de type Pinel. Elle milite enfin pour un « assouplissement » de la démarche zéro artificialisation nette. Economie et écologie : tout est lié. « On sait construire durable et écologique. On sait faire, mais il faut booster la demande, explique Olivier Salleron, Président de la Fédération Française du Bâtiment. Il faut aussi aider ceux qui veulent investir pour loger des locataires. C’est le fameux Pinel qui offre des avantages fiscaux mais qui n’est plus attractif. Il faut le relancer sur deux ans ». Des évolutions sont attendues par de nombreux acteurs du domaine. Vont-elles arriver ? Le premier semestre se termine bientôt, mais les incertitudes persistent.
