Tout ce que vous devez savoir sur le dispositif de revue des banques
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Vous avez essuyé un refus pour votre demande de crédit immobilier alors que vous respectiez en théorie tous les critères demandés ? Si votre projet est encore en cours, vous pouvez probablement bénéficier du dispositif de revue des banques. Mis en place progressivement dans certains établissements depuis février 2024, il est pensé pour apporter un complément d’information aux ménages qui n’ont pas obtenu de prêt. Une ouverture, alors que la production de nouveaux crédits pourrait connaître un regain en ce printemps 2024. Voici une présentation du dispositif de revue des banques.
Des taux de refus des crédits immobiliers très élevés en 2023
Le taux de refus, c’est-à-dire la part des dossiers qui n’ont obtenu aucun accord bancaire, a connu en 2023 des pics inédits ! Selon les banques, ce sont parfois jusqu’à 1 dossier sur 2, voire plus, qui ne pouvaient trouver une issue favorable. Cette situation de blocage du crédit, et donc des projets d’achat, semble moins marquée sur le début de l’année 2024. Alors que le printemps revient, premier temps fort traditionnel de la profession, on perçoit déjà des signes d’amélioration.
La remontée des taux d’usure limite les blocages techniques, directement liés à cette variable. Le taux d’usure est à 4,56 % pour les emprunts de moins de 10 ans, 6,29 % pour les crédits compris entre 10 et 20 ans, et 6,39 % au-delà de 20 ans (chiffres Journal Officiel 27 mars 2024, valables au second trimestre). Les taux d’usure sont désormais remis à jour trimestriellement, et non plus mensuellement, comme cela a été le cas en 2023.
La revue à la baisse des barèmes des taux dans de nombreuses banques (avec moins de 4 % sur toutes les durées en moyenne en février) est aussi une bonne nouvelle pour redonner du pouvoir d’achat. Et, autre signe de détente, un dispositif de revue des crédits immobiliers non accordés se met progressivement en place au sein de plusieurs établissements. De quoi s‘agit-il ?
La revue des crédits immobiliers non-accordés
La revue des crédits immobiliers concerne, à la demande des clients, les dossiers de financement d’une résidence principale ou secondaire, ou même d’un projet d’investissement locatif, si ces dossiers correspondent aux critères d’octroi du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF). Pour les crédits non accordés pour des projets immobiliers pouvant encore être menés à terme (non abandonnés), la revue avec de nouveaux échanges entre la banque et le client peut mener à un déblocage.
Il s’agit clairement, et spécialement pour l’année 2024 (le principe de la revue est possible jusqu’à la fin décembre) d’une ouverture pour relancer la production de nouveaux crédits. La Fédération Bancaire Française (FBF) le rappelle[1], « le système de financement de l’habitat en France permet aux emprunteurs de bénéficier de crédits responsables, accordés à des projets solvables, à taux fixe, ce qui protège le pouvoir d’achat sur la longue durée ». Mais le contexte particulier du moment, et les nombreux refus, amènent la profession à assurer « une meilleure compréhension des éventuels crédits immobiliers non accordés aux clients ». Plus de pédagogie, plus de dialogue, pour amener à un taux de réalisation des projets plus important.
Mais qui pourra en bénéficier ? Après un refus de la part d’un conseiller bancaire, d’un éventuel intermédiaire courtier, d’un organisme de cautionnement ou d’un directeur, qui pourra finalement donner un avis favorable ? Peu d’informations à ce sujet sont disponibles. Il appartient à chaque banque qui valide ce principe de la revue de créer ses règles. Mais l’idée est bonne, car tout n’est pas figé en matière de financement de l’immobilier !
La situation personnelle et professionnelle des emprunteurs peut changer (nouvel emploi, augmentation, etc.). De son côté, l’ajustement des prix des logements reste modéré mais peut évoluer, souvent avec des dynamiques locales. Ce nouveau dispositif temporaire d’accompagnement est là pour aider les clients à mieux comprendre les raisons de la décision de leur banque et, si les conditions sont remplies, et ont évolué à leur échelle, à bénéficier d’un réexamen de leur dossier de crédit. Ce dispositif de revue des banques est soutenu par le HCSF, qui l’évoquait en décembre dernier.
Le HCSF et ses critères plus flexibles
Depuis sa recommandation du 20 décembre 2019, et une série de règles plus restrictives pour la production de nouveaux crédits, le HCSF joue son rôle de gendarme du crédit, de concert avec l’Autorité de Contrôle Prudentiel et de Résolution (ACPR), organe de supervision français de la banque et de l’assurance.
Pour rappel, le HCSF fixe en 2024 le taux d’effort maximal des emprunteurs de crédits immobiliers à 35 % de leurs revenus (contre 33 % encore récemment). Il limite la maturité de ces crédits à 25 ans, avec une tolérance pouvant aller jusqu’à 27 ans en cas de différé initial d’amortissement. Une marge de flexibilité de 20% sur ces critères est accordée.
Le HCSF autorise les établissements de crédit à exclure la charge d’intérêt associée aux prêts relais du calcul du taux d’effort, lorsque la quotité de financement est inférieure ou égale à 80% de la valeur du bien mis en vente.
Enfin, dans le but de favoriser les travaux de rénovation énergétique, le HCSF abaisse à 10% du coût total de l’opération le coût des travaux permettant de prendre en compte un différé d’amortissement. Des mesures encore trop restrictives ? De nombreux professionnels appellent encore à une « détente ».
