La vente à réméré : dernier recours en cas de problème ou outil de « souplesse » pour éviter le pire ?

Largement méconnue du grand public, peu utilisée par les professionnels de la finance, la vente à réméré est pourtant une technique de financement éprouvée. Elle apporte tant au vendeur d’un bien immobilier qu’à son acquéreur des atouts. Faisons le point complet pour vous aider à y voir plus clair et définir si cet outil de restructuration de dettes et de préservation du patrimoine est pertinent pour vous.

Qu’est-ce que la vente à réméré ?

Commençons par une présentation complète de ce qu’est le réméré. Il s’agit d’un concept de vente assez ancien, qui trouve ses origines au Moyen Âge. La vente à réméré diffère d’une vente immobilière classique. Avec le contrat de vente à réméré, le vendeur cède son bien à un acheteur mais conserve le droit de l’occuper. Il devient donc locataire. Mais le vendeur possède dès l’origine du contrat le droit de reprendre son bien. On parle de faculté de rachat.

Il est défini que « le vendeur se réserve le droit de reprendre la chose vendue […], moyennant la restitution du prix principal et le remboursement des frais ».

Concrètement, à l’issue d’une vente à réméré, le vendeur continue d’occuper le bien et doit régler chaque mois des indemnités d’occupation. S’il souhaite de nouveau devenir propriétaire du bien en question, il doit alors rembourser la somme perçue, les frais engagés lors de la vente, et doit également régler les éventuelles dépenses engagées par le nouveau propriétaire dans le cadre de l’entretien du bien. Les frais de notaire ne sont pas restitués à l’acquéreur mais les droits de mutation font l’objet d’une disposition allégée en cas d’exercice de l’option de rachat.

Attention : la possibilité de racheter son bien est valable sur une période déterminée lors de la formation du contrat. Cette durée peut aller de six mois à cinq ans au maximum.

Que se passe-t-il si le vendeur ne parvient pas ou ne souhaite pas racheter son bien pendant la période convenue ? Alors il perd ce droit, tout comme la possibilité d’occuper le logement.

Le réméré, un outil avantageux mais (très) risqué pour le vendeur

On le voit, en s’intéressant au principe d’une vente à réméré, il s’agit d’une solution qui peut apporter une réponse aux ménages dont la situation financière se détériore rapidement. En utilisant le principe de la vente à réméré, il est possible de disposer de liquidités et de faire face à un événement qui demande un effort financier important tout en conservant la jouissance de son logement. Un outil de restructuration de dettes et de préservation du patrimoine.

Autre avantage, en plus du fait de ne pas avoir à chercher à se reloger, la vente à réméré permet d’éviter d’avoir recours à une institution bancaire pour obtenir un crédit. Cela a des conséquences concrètes sur l’opération : une vente à réméré exempte les vendeurs d’intérêts. Cela signifie que les vendeurs ne sont tenus de rembourser que la somme relative au rachat et les frais engendrés par l’opération. Il n’y a pas « d’intérêts » en plus.

La vente à réméré est à réserver aux situations d’urgence, permettant aux ménages qui traversent une mauvaise passe de se refinancer rapidement. Il faut toutefois être propriétaire de son bien immobilier… et accepter de recevoir un montant total qui ne représente pas la valeur réelle du bien. En effet, pour qu’une vente à réméré aboutisse, une évaluation de la valeur du bien concerné doit avoir lieu. Le prix d’achat réglé par l’acquéreur correspond en général à une valeur décotée du bien, comprise entre 50 et 70 %. La vente se fera au maximum à 80% de la valeur estimée.

On peut donc vanter les atouts du réméré pour faire face à des difficultés passagères et obtenir rapidement une trésorerie mais cette solution ne saurait être que transitoire. Il est possible de ne pas se séparer de son patrimoine en continuant à l’occuper et en ayant la faculté de rachat, mais le risque pris est élevé si la sortie n’est pas assurée.

Toutefois, cela peut aussi être une stratégie du vendeur de se garantir de la cession à terme du bien. En cédant de suite, avec d’ores et déjà l’intention avouée de ne pas redevenir propriétaire, en cas d’incertitude sur le marché, ou d’absence d’héritier pouvant postuler à la reprise du bien, et sans visibilité sur l’évolution des prix du marché, c’est alors un instrument de gestion prévisionnelle de son patrimoine et de son mode ou lieu de vie.

Le réméré, une solution d’investissement qui peut rapporter gros

Du côté de l’acheteur, la vente à réméré est un investissement qui peut être très intéressant. Le paiement d’une indemnité d’occupation permet de générer un revenu. Le fait que le vendeur occupe le logement et souhaite utiliser le réméré est une garantie forte : si le vendeur parvient à retrouver une situation financière qui lui permet de récupérer son bien, alors l’acheteur récupérera le prix versé à l’origine et une marge qui peut aller de 5 à 20 %.

Au contraire, si le vendeur n’exerce pas son droit de rachat, alors le bien devient propriété définitive de l’acquéreur, qui peut en jouir à sa guise. L’achat aura alors été conclu à des conditions de prix très attrayantes.

La vente à réméré peut concerner de nombreux types de biens immobiliers, qu’il s’agisse d’une maison, d’un appartement, mais également d’un logement en état futur d’achèvement ou même d’un commerce, quoique cela reste plus risqué pour l’investisseur, donc moins facile à financer. Entendons surtout par là qu’il ne s’agit pas obligatoirement de la résidence principale qui est concernée. Il est possible d’utiliser le réméré sur une résidence secondaire. Dans ce cas, le nouvel acquéreur peut mettre le bien concerné en location.

Ultime avantage côté acquéreur, il est possible de financer l’acquisition d’un bien en réméré à l’aide d’un crédit bancaire. Dans ce cas, le montage financier sera comparable à l’achat d’un bien immobilier « classique ». Seule différence majeure, une garantie hypothécaire sur un autre bien que celui de l’acquisition à réméré pourrait être demandée. Si le réméré vous semble être une bonne solution – pour vous refinancer (ou investir), contactez notre équipe d’experts. Nous pourrons vous accompagner dans le montage complet de votre dossier.