Les options du prêt immobilier

Pour obtenir le meilleur prêt immobilier possible et financer votre projet d’acquisition (résidence principale, résidence secondaire, locatif), il n’y a pas que le taux qui doit accaparer votre attention. Vous devez également veiller à l’assurance de prêt, qui doit être protectrice sans avoir un coût excessif. Et c’est aussi au cœur de votre contrat de prêt immobilier, au sein des différentes clauses, que vous pouvez encore optimiser votre projet. Des « options » peuvent y apparaître et faciliter le remboursement futur de votre prêt. Nous vous donnons ici un aperçu de ces options de prêt immobilier à évoquer (et négocier) avec l’organisme bancaire.

La modulation de l’échéance de prêt immobilier

Vos revenus actuels sont amenés à évoluer dans le temps. Peut-être allez-vous changer de fonction, trouver un autre emploi et voir vos revenus augmenter ? A l’inverse, vous allez peut-être devoir faire face à des difficultés et votre emploi peut être menacé. Pour réagir à ces situations diverses de hausse ou de réduction de vos revenus, vous pouvez demander à bénéficier de l’option de modulation de l’échéance.

Cette option vous permet de modifier vous-même le montant de votre échéance, à la hausse comme à la baisse, en fonction de vos finances.

• Si vos revenus augmentent, vous pouvez augmenter vos mensualités pour rembourser plus vite et ainsi réduire la durée totale du crédit, et par la même occasion diminuer au final le coût global de votre emprunt.
• Si vos revenus baissent, vous allez rallonger la durée de remboursement mais retrouver un peu d’air pendant plusieurs mois si besoin.

La modulation d’échéance est une excellente option de gestion de votre crédit, surtout sur le long terme. Elle vous permet d’envisager avec sérénité le remboursement de votre crédit sur une période longue, forcément incertaine.

Bon à savoir : certaines banques ne proposent que la modulation à la hausse, d’autres à la baisse. Il existe enfin des banques qui apportent encore plus de souplesse avec les deux modulations possibles. Essayez de privilégier cette option si vous le pouvez.

Le report d’échéances

Autre solution qui permet de faire face aux difficultés mais qui est plus radicale que la modulation d’échéances : le report d’échéances. Le report permet tout simplement de stopper le remboursement de votre crédit immobilier pendant quelques mois en cas de difficultés.

• Si vos ressources financières sont limitées, le report est idéal pour ne plus avoir à supporter le poids de votre crédit immobilier et retrouver une situation favorable, sans générer d’incident de paiement préjudiciable.
• Dans certaines situations temporaires (déménagement dans un nouveau logement et mise en vente de votre ancien bien en parallèle), le report peut vous aider à honorer vos obligations nouvelles (loyer, crédit). Vous n’aurez pas en plus à régler le remboursement du bien que vous n’occupez plus.

Le report d’échéances modifie la durée du crédit. Attention à ne pas utiliser cette solution de manière prolongée. De toute façon, le banquier prêteur ne vous donnera pas de possibilité au-delà de quelques mois, avec un nombre possible d’échéances en une ou plusieurs fois Un réaménagement de votre dette et une restructuration complète de vos finances peut être plus pertinente que ce report, si le motif n’est pas temporaire.

Bon à savoir : certains contrats de crédit prévoient un report total de l’échéance, d’autres un report uniquement du montant relatif au capital de l’échéance.

Le remboursement anticipé partiel ou total

Comme nous l’avons déjà évoqué, la vie est faite d’imprévus qui peuvent vous amener à revoir à la hausse vos mensualités et donc rembourser plus rapidement votre crédit. Vous pouvez aussi recevoir une somme d’argent importante (héritage, prime, vente d’un autre actif) vous permettant de solder tout ou une partie de votre dette immobilière.

• Le remboursement anticipé total correspond au fait de solder le crédit. Des indemnités de remboursement anticipé (IRA) s’appliqueront. Elles sont encadrées par la loi avec un barème connu. Vous pouvez négocier une option remboursement anticipé total sans indemnités. Certaines banques accordent cette option mais au-delà d’une période définie.
• Le remboursement anticipé partiel peut être déclenché si vous disposez d’une épargne mobilisable. Vous aurez alors la possibilité de réduire le montant de l’échéance chaque mois ou de procéder à une diminution de la durée totale du crédit (en conservant les mêmes mensualités).

Dans la plupart des contrats de prêt immobilier, il n’est possible de rembourser par anticipation que par tranche minimum de 10 % du montant initialement emprunté, voire avec un minimum de capital. Demandez à déroger à cette clause et à profiter de l’option remboursement anticipé partiel sans limite.

Bon à savoir : avec le niveau bas des taux d’intérêt, les pénalités ne correspondant qu’à des intérêts dus sur les six prochains mois, la pénalité n’est généralement plus très élevée. Faites bien le rapport entre puiser dans son épargne et rembourser par anticipation son prêt.

Le passage d’un taux révisable à un taux fixe

La totalité des contrats à taux révisable souscrits depuis 2012 intègrent une option qui permet de basculer sur un taux fixe. Etonnant ? Pas tant que cela. Car l’attrait d’un taux variable est de permettre en début de contrat de profiter de mensualités plus basses qu’avec un taux fixe. Mais si les conditions de taux changent (à la hausse), l’opération peut devenir très coûteuse. Surtout si vous ne disposiez pas d’un taux révisable capé à la souscription du prêt.

Cette option vous permet de vous sécuriser en cas de futures hausses pour ne pas avoir un budget immobilier qui exploserait.

Attention, le taux fixe appliqué lors de l’utilisation de cette option ne sera pas celui de votre taux révisable au moment de votre décision. Il sera recalculé sur la base d’un indice de référence majoré d’un pourcentage précisé dans votre contrat.

Le mixage / lissage

C’est le principe du « sur mesure » grâce auquel vous pouvez associer les options en fonction de vos besoins. Mixer un taux fixe avec un révisable, diviser un prêt en deux phases de remboursement… etc.

La méthode la plus courante consiste à imbriquer deux prêts (l’un d’une durée courte, l’autre d’une durée longue). On parle de crédits imbriqués ou de mixage. 

Dans cette construction, on procède au lissage : il permet de soulager les charges des premières années lorsqu’un ou plusieurs prêts de durées différentes composent votre financement.

Finalement, vous profitez des avantages du prêt à court terme (présentant en général un taux d’intérêt moins élevé) tout en honorant des mensualités identiques sur toute la durée, avec une échéance qui correspond au prêt le plus long.

Faites appel à un conseiller IN&FI Crédits qui saura vous proposer le bon choix ou un couplage des diverses options que nous venons d’évoquer. Pour optimiser votre crédit immobilier, ce regard professionnel et indépendant est indispensable.