Les différentes garanties de prêts

Afin d’obtenir un financement bancaire, la garantie est – en complément de l’assurance de prêt – systématiquement demandée. Car si l’assurance de prêt se charge d’intervenir en cas de défaillance pour des cas très précis (décès de l’emprunteur, invalidité, incapacité temporaire d’exercice de son activité, ou même parfois chômage), une garantie entre, elle, en jeu en dehors de ces cas prévus au contrat. Ce mécanisme protecteur pour la banque en cas de défaut de paiement peut prendre plusieurs formes. Les voici.

La garantie de votre prêt : choisir entre garanties réelles et garanties personnelles

Commençons la présentation des différentes garanties de prêts existantes sur le marché en différenciant d’un côté les garanties personnelles et de l’autre les garanties réelles.

La garantie personnelle

Il faut parler de garantie personnelle lorsque l’emprunteur fait appel à une mutuelle, un organisme de cautionnement ou même à un particulier tiers. Cet intermédiaire se porte garant de l’emprunteur pour le remboursement du prêt immobilier souscrit. En cas de défaut et d’impossibilité de satisfaire au paiement des échéances, la banque prêteuse se tournera vers cette caution qui s’est engagée pour recouvrer sa créance.

La garantie réelle

À l’inverse, une garantie réelle ne repose pas sur l’intervention d’un tiers extérieur mais bien sur la valeur du bien immobilier acheté à l’aide du crédit (ou la valeur d’autres actifs possédés). Concrètement, en cas de défaut, la banque mettra en vente aux enchères le bien pour se rembourser (hypothèque) ou liquidera certains actifs placés en nantissement pour se rembourser.

A retenir : une garantie personnelle est liée à votre capacité à rembourser et à votre situation financière. Une garantie réelle dépend, elle, de la valeur d’un bien ou d’un actif financier, quitte à moduler le sujet de votre solvabilité.

Choisir la bonne garantie pour votre prêt immobilier

Que faut-il choisir entre garanties réelles ou garanties personnelles pour satisfaire aux exigences de la banque et obtenir le déblocage des fonds ? Selon votre situation, la nature du bien concerné par le crédit et vos projets, le choix de la garantie de prêt est différent. Voici les atouts et les limites de chaque système.

L’hypothèque traditionnelle (garantie réelle)

Le prêt garanti par une hypothèque peut s’envisager pour tout type de projets (ancien, neuf, en état d’achèvement) et ce quel que soit l’emprunteur (particulier ou professionnel). Très souvent, on retrouve l’hypothèque pour financer des travaux ou encore lors d’une renégociation de prêt.

Ses avantages : l’hypothèque traditionnelle peut garantir plusieurs prêteurs. Elle complète aussi un privilège de préteur de deniers pour garantir des sommes supérieures au prix de vente ou dans des dossiers de construction.

Ses inconvénients : c’est la garantie réelle la plus coûteuse. De plus, elle est soumise à une mainlevée en cas de revente avant le terme de l’emprunt.

Il existe également le cautionnement hypothécaire. Dans ce cas, une personne tierce apporte un bien en garantie pour couvrir l’engagement de l’emprunteur pour le montant du prêt ou en complément d’une autre garantie. Les formalités juridiques sont les mêmes que pour une hypothèque, et la caution hypothécaire doit pouvoir disposer de toutes les informations relatives au prêt consenti, comme l’emprunteur lui-même.

Le privilège de prêteur de deniers

Le privilège de prêteur de deniers ne concerne que les biens existants ou achevés sur lequel l’inscription est prise (équivalent à une garantie hypothécaire). Ce dispositif est une garantie pour la banque qu’elle sera indemnisée en priorité.

Ses avantages : exonérée de la taxe de publicité foncière, cette garantie est moins coûteuse qu’une hypothèque.

Ses inconvénients : le privilège de prêteur de deniers ne peut s’inscrire que lors d’une mutation, et sous condition que le montant du prêt ne représente pas plus que la valeur du prix de vente. Par ailleurs, il est soumis à une mainlevée en cas de revente avant le terme de l’emprunt, comme pour une hypothèque.

Le nantissement (garantie réelle)

Le nantissement est un contrat passé généralement en direct entre l’emprunteur et la banque, bien que l’authentification soit possible. La banque utilise ici comme garantie une partie du patrimoine financier de l’emprunteur. Il s’agit d’actifs qui sont placés en garantie comme des comptes épargne, une assurance-vie ou encore un compte de titres. En cas de problème, l’organisme pourra actionner sa garantie et vendre ces actifs afin d’honorer les impayés.

Ses avantages : le nantissement est une solution souvent moins coûteuse. En cas de difficulté, c’est le patrimoine financier qui est sollicité plutôt que le bien lui-même dont la propriété est menacée.

Ses inconvénients : pour pouvoir mettre en place ce type de garantie, il faut disposer d’actifs mobilisables en nantissement. Cela n’est pas le cas de tous les emprunteurs, notamment pour les primo-accédants.

Le cautionnement mutuel bancaire (garantie personnelle)

La caution bancaire évite l’inscription immédiate d’une garantie réelle en privilège de prêteur ou d’hypothèque. On parle alors d’une relation tripartite avec l’emprunteur, la banque prêteuse et l’organisme de cautionnement. C’est ce dernier qui se chargera de rembourser le solde du crédit en cas de défaut de paiement de l’emprunteur.

Ses avantages : en cas de revente avant le terme de l’emprunt, vous n’aurez pas de frais de mainlevée. En outre, certains organismes de caution vous rembourseront une partie de la somme versée à l’inscription au moment du solde de l’emprunt, si le taux de sinistralité sur l’ensemble des prêts consentis et garantis n’est pas trop élevé.

Ses inconvénients : le coût du recours à ce cautionnement peut parfois s’avérer important, comparé à celui du privilège de prêteur de deniers. De plus, bien que votre bien ne soit pas hypothéqué, l’organisme caution dispose d’un droit à s’inscrire en hypothèque de sa garantie durant toute la durée du prêt, en cas de défaillance et lors du désintéressement de la banque prêteuse. Avec les frais inhérents…

A noter : il existe aussi d’autres formes de cautionnement, consenties par des organismes corporatistes, voire par des mutuelles pour compte de leurs adhérents ou sociétaires.

Les banques demandent une garantie sur votre prêt immobilier en cas de défaut, et pour les autres motifs que ceux que votre assurance emprunteur couvrirait. Le choix du bon mode de garantie selon votre projet est essentiel pour optimiser votre projet et pour éviter toute mauvaise surprise le moment venu. À vous de faire votre arbitrage entre une garantie qui dépend grandement de votre patrimoine existant ou une garantie qui s’appuie, elle, sur la valeur d’un bien.

Pour vous aider dans votre choix et vous apportez un conseil indépendant précis et professionnel, faites confiance aux équipes IN&FI Crédits.