Quels sont les avantages et inconvénients d’une société civile immobilière?

Fonder une société civile immobilière (SCI) présente certains avantages au niveau fiscal et permet notamment d’éviter l’indivision. Cependant, des obligations sont inhérentes à ce statut juridique. S’informer adéquatement est un prérequis pour se lancer dans l’aventure. En effet, ce n’est pas une simple formalité. Une SCI est une forme d’entreprise. Un gérant est donc désigné pour la diriger. Les associés sont coresponsables des dettes éventuelles de la SCI. Ils se partagent également les bénéfices générés par son activité, à hauteur de leur investissement. Si les avantages sont évidents, les inconvénients le sont tout autant. Découvrez les informations importantes à propos des sociétés civiles immobilières.

 

Pourquoi choisir une société civile immobilière (SCI)?

La SCI est commune. De nombreuses familles y ont recours pour contourner les règles fiscales en matière d’héritage. Une SCI peut être formée par deux ou plusieurs associés. Elle est souvent privilégiée par rapport au régime de l’indivision. Ce dernier n’a pas toujours bonne réputation et est parfois la cause de ruptures familiales. En effet, en raison de l’indivision, les héritiers d’un bien doivent se mettre d’accord pour le garder ou le vendre.

Elle crée également de nombreuses obligations entre les cohéritiers puisqu’ils ont tous des droits sur la totalité du bien en indivision. Pour prendre une décision, la majorité des ⅔ des parts doit voter en sa faveur. Bref, cela est souvent compliqué. D’autant plus qu’à cela s’ajoutent les droits de succession. La SCI répond à ces différents problèmes. Chaque associé a des parts dans la société. En fonction de leurs montants, il acquiert un droit proportionnel sur le bien. Cette forme juridique permet aussi de céder plus facilement son patrimoine à ses héritiers.

Quels sont les avantages de la SCI?

Le statut de société offre une transparence appréciable tant entre les membres d’une même famille qu’entre des associés. L’investissement dans le bien est défini en fonction de la part possédée dans l’entreprise. Ainsi, en cas de travaux, vous ne payez que le pourcentage qui vous revient. La logique est la même pour les bénéfices. En tant que parent, vous pouvez céder des parts à vos enfants. Vous profitez d’abattements à hauteur de 100.000 euros par donation et enfant. Et vous avez le loisir de renouveler ce privilège tous les quinze ans.

De plus, les biens immobiliers possédés au sein d’une SCI peuvent être mis en location. De fait, ils génèrent des revenus qui sont distribués à tous les associés en fonction de la quote-part et après paiement des frais liés au fonctionnement de la société. Évidemment, ces dividendes doivent être inscrits dans les déclarations de revenus respectives des propriétaires. En plus de cet impôt et en cas de biens loués, la SCI doit s’acquitter de l’impôt sur les sociétés.

Un autre des avantages de la SCI est relatif à la fiscalité sur la plus-value. Tout bien vendu est soumis à une taxe sur la plus-value, excepté si ce dernier vous appartient depuis 22 ans. Dans le cadre d’une société civile immobilière, cette exonération est associée à votre date d’intégration. Ceci est intéressant, car vous pouvez faire une plus value sans payer d’impôts, même sur des biens nouvellement acquis au sein de la SCI.

Quels sont les inconvénients d’une SCI?

Les associés d’une SCI sont à la fois solidaires des bénéfices et des dettes. Mieux vaut avoir une totale confiance dans son gérant. Ce dernier a la latitude de prendre des décisions pour la société.  Tout comme ce serait le cas dans un syndic de copropriété par exemple. Chaque année, le gérant doit organiser une assemblée générale annuelle avec tous les propriétaires. Au cours de cette rencontre, tout ce qui est lié au fonctionnement de la société est passé en revue, notamment les états financiers.

En plus de cela, la tenue d’un document comptable est une obligation envers les autorités fiscales qui peuvent demander à les vérifier à tout moment. Pour ce faire, vous pouvez faire appel aux services d’un expert-comptable, cela est même fortement conseillé pour comprendre les subtilités de la législation fiscale. Par ailleurs, former une SCI n’est pas, en soi, une partie de plaisir. De nombreuses démarches administratives vous attendent; parmi elles, la rédaction des statuts, l’annonce de création dans un journal légal, l’inscription au registre du commerce et des sociétés (RCS). Ces démarches sont fastidieuses. Vous devez donc vous faire accompagner, à moins d’être expérimenté dans le domaine. La création est également associée à des frais non négligeables qui peuvent aller jusqu’à 3.500 euros.

Par Challenges Pratique (Par la rédaction de l’agence hREF)