Les Echos : les nouveaux critères pour obtenir un crédit - Décembre 2022

Immobilier : les nouveaux critères pour obtenir un crédit

 

A quelques semaines de la révision du taux d’usure, l’effet ciseau lié à la hausse des barèmes de taux des banques recommence à jouer des tours aux emprunteurs, alertent les courtiers. Pourquoi les banques prêtent moins ? Qui peut encore obtenir un crédit ? Le taux d’usure est-il le coupable ? Décryptage.

De l’euphorie à l’atterrissage. En l’espace de quelques mois, les conditions des prêts immobiliers ont radicalement changé.
Alors qu’en début d’année emprunter à 1 % était encore la norme, les taux immobiliers se rapprochent aujourd’hui des 2,5 % hors assurance. « Emprunter à moins de 2 % à taux fixe sur 20 à 25 ans est désormais rare, explique Guy Poyen, directeur marketing et digital clients du Crédit Agricole d’Ile-de-France. Si on compare à l’OAT 10 ans auquel s’ajoute le spread, c’est-à-dire la prime payée par la banque pour se refinancer, nous sommes désormais bien au-delà de 2 % . » Au 1 er décembre, le taux de l’OAT 10 ans s’élève à 2,27 %.
En novembre, cette caisse régionale du Crédit Agricole prêtait en moyenne à 2,50 % sur 20 à 25 ans. Toutes durées confondues, les ménages ont emprunté le mois dernier à 2,25 % en moyenne, hors assurance et frais annexes, d’après l’étude mensuelle du Crédit Logement/CSA. En janvier 2022, le taux immobilier moyen était deux fois plus bas, s’établissant à 1,07 %.

Nouvelles hausses attendues

Observateurs des tendances de marché, nombre de courtiers anticipent de nouvelles hausses de taux en décembre. Meilleurtaux prévoit une remontée de 20 points de base chez les banques qui prêtent encore, à 2,42 % sur 15 ans, 2,51 % sur 20 ans et 2,69 % sur 25 ans s’agissant des taux standards. Les meilleurs profils (revenus élevés et épargne résiduelle) peuvent espérer décrocher sur ces durées entre 2,1 % et 2,3 %, indique le réseau de courtage.

« En ce dernier mois de l’année, les taux de crédit immobilier continuent d’augmenter pour atteindre 2,39 % toutes durées confondues », calcule le courtier en ligne Pretto. « On assiste à une flambée au niveau du baromètre des taux de crédits immobiliers, qui a encore subi une forte augmentation sur l’ensemble des profils emprunteurs. Au niveau national, les futurs emprunteurs vont pouvoir emprunter à partir de 1,67 % sur 10 ans et jusqu’à 2,45 % sur 25 ans », prévient également Fabienne Laborde, directrice des opérations de Le-Partenaire.fr.

Le réseau In & Fi Crédits se montre moins formel. « Nous n’anticipons pas de hausse majeure de taux », explique son directeur général, Pierre-Etienne Beuvelet. Néanmoins cette perspective ne le satisfait pas réellement. Car plutôt que d’augmenter leur taux, les banques ont tendance à se montrer plus exigeantes sur les dossiers de financement recevables. « Il y a deux semaines, un établissement de premier plan [ciblant habituellement une clientèle plutôt populaire, NDLR] nous a prévenus qu’il n’accepterait plus que des emprunteurs avec des revenus supérieurs à 5.000 euros mensuels », illustre Pierre-Etienne Beuvelet. Maël Bernier, directrice de la communication de Meilleurtaux, s’attend aussi à un resserrement net des banques sur leur clientèle haut de gamme.

Le frein du taux d’usure

Mais, pour ces intermédiaires, le blocage émane d’abord du taux d’usure. Il désigne le TAEG (taux annuel effectif global) maximal – c’est-à-dire le taux immobilier augmenté de l’assurance-emprunteur et autres frais inhérents au crédit – auquel une banque peut prêter. Celui-ci est réévalué trimestriellement et sera ainsi bloqué à 3,05 % pour un emprunt sur 20 ans et plus jusqu’au 31 décembre. « La vitesse d’adaptation du taux d’usure comparée à celle des taux de marché, particulièrement volatils ces derniers mois, nous incite à restreindre l’accès au crédit immobilier, notamment pour les ménages les moins solvables », explique Guy Poyen.

« Cette année 2022 se termine plutôt mal, indique Fabienne Laborde. Les dossiers stagnent en attendant une hausse du taux d’usure pour les emprunteurs. » Début janvier, la revalorisation de l’usure devrait accroître l’écart entre ce plafond légal et les barèmes de taux, laissant plus de marge de manœuvre aux banques, espèrent les courtiers.

 

Des banques en pause

En attendant, Guy Poyen n’observe pas un arrêt brutal de la production de prêts au sein du Crédit Agricole d’Ile-de-France. Certes, « en semaine 48 [du 28 novembre au 4 décembre 2022, NDLR], nous constatons une baisse des dossiers en réception de 5 % en nombre et de 1 % en montant par rapport à la même semaine en 2021 », indique la banque francilienne. Au contraire, son objectif pour 2022 de 6 milliards d’euros de crédits, fixé avant la poussée inflationniste et les hausses de taux, sera largement atteint. « Il est possible que notre production de crédits à l’habitat résulte de la mise en pause de l’octroi de crédits des établissements concurrents », concède le porte-parole du Crédit Agricole d’Ile-de-France.

Sur novembre, la Banque de France estime à 19 milliards d’euros la production de prêts immobiliers, soit peu ou prou les chiffres de septembre (18,7 milliards) et d’octobre (18,6 milliards). En novembre 2021 – une année faste pour l’emprunt immobilier -, elle comptabilisait 23,2 milliards d’euros de nouveaux crédits à l’habitat, dont 21 % de rachats de crédit pour profiter, à l’époque, des baisses de taux. Aujourd’hui la part des renégociations est tombée à 16 %. « Il serait malhonnête de notre part d’incriminer uniquement le taux d’usure. Il y a plein de critères qui peuvent aussi expliquer la baisse de production, comme la hausse du coût de l’énergie qui peut dissuader les ménages à investir », souligne Pierre-Etienne Beuvelet. Il y a aussi la saisonnalité. Les derniers mois de l’année sont rarement les plus dynamiques.

A la lecture des derniers barèmes adressés à In & Fi Crédits, entre 60 % et 80 % des banques, selon la région, auraient drastiquement réduit la voilure, estime son directeur général Pierre-Etienne Beuvelet. « Pour les courtiers, la limite du taux d’usure, dans un contexte de remontée rapide des taux, réduit leur capacité de négociation avec les banques. Ce 80 % doit probablement illustrer cette nouvelle donne », analyse Guy Poyen. Dans cet environnement plus contraint, les courtiers mettent en avant leur rôle d’aiguilleur, ciblant l’envoi des demandes de prêts vers les établissements toujours actifs.

 

Qui peut encore emprunter ?

Effet collatéral de la hausse des taux : les profils obtenant leur financement se normalisent. Exit ainsi le crédit sans apport. Le Crédit Agricole d’Ile-de-France indique demander aux primo-accédants au moins 10 % à 15 % d’apport personnel. Ce n’est pas un cas isolé. Selon les données internes transmises par In & Fi Crédits, l’apport moyen pour un primo-accédant est passé de 29.600 euros début 2022 à 38.600 euros début décembre. Pour les investisseurs locatifs, l’apport moyen constaté frôle les 38.000 euros, contre 23.100 euros en début d’année.
L’enquête du Crédit Logement/CSA atteste aussi que les banques sont de plus en plus sélectives concernant les emprunteurs.
Le niveau de l’apport personnel s’accroît très rapidement, avec +11,1 % pour les 11 premiers mois de l’année en glissement annuel. En parallèle, les revenus des lauréats progressent également, de +4,4 % sur les 11 premiers mois de l’année par rapport à la même période en 2021. Résultat : le coût relatif des prêts immobiliers, mesuré en années de revenus nécessaires pour rembourser l’emprunt, recule. En novembre 2022, il atteint 4,6 années de revenus contre 5 années il y a un an.

 

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Marie-Eve Frenay Les Echos