Jusqu’à quand la conjoncture sur l’immobilier peut-elle rester aussi favorable? - Octobre 2018

Jusqu’ici, le volume de transactions reste élevé, les taux historiquement bas et la demande forte.

Nous ne cessons d’écrire depuis plusieurs mois que tous les clignotants sont au vert pour se porter acquéreur de son logement, mais en prenant la précaution d’annoncer que la conjonction de tous les indicateurs ne pourra pas rester éternellement aussi positive. Et pourtant… Les statistiques semblent prendre un malin plaisir à vouloir retarder cette logique vraisemblable d’un éloignement des conditions favorables.

Côté marché immobilier tout d’abord, où le volume de transactions dans l’ancien ne veut pas décrocher. Le record des 968.0000 ventes de 2017, jugé comme exceptionnel, ne devait pas se renouveler. Les organisations professionnelles de l’immobilier, les banques et les influenceurs s’accordaient à envisager une baisse corrective qui ramènerait le volume des ventes entre 830.000 et 875.000 unités sur 2018, soit une évolution comprise entre -10 et -15%. Or que constatons-nous ? Le volume des transactions se situe sur 12 mois glissants en avril à 953.000 unités, soit une hausse de 7% par rapport à la même époque il y a un an, et une baisse de seulement 1,6% depuis fin décembre 2017. Le marché se porte donc bien et se maintient à un niveau élevé.

Elevé également comme le niveau de prix. Alors, certes, il faut se méfier des prix moyens car ils ne sont pas forcément représentatifs de tout le territoire, mais il n’empêche que les secteurs où les biens enregistrent des baisses de prix ne sont pas nombreux, et ne sont situés que dans des zones très distendues. Les agglomérations de Bordeaux, Nantes, Rennes, Lyon et l’Ile de France sont toutes au-delà de +4 ou +5%. Ce sont les appartements qui voient leur prix s’envoler, quelquefois avec des évolutions frôlant les 8-10%.

Seule ombre au tableau de ces informations, le marché du neuf, et même plus spécifiquement la maison individuelle qui enregistre un repli de l’ordre de 9% de mai à juillet par rapport aux trois mois précédents (en termes de logements autorisés). Les effets des annonces de révisions des normes d’octroi du prêt à taux zéro (PTZ) et de la baisse des APL ont impacté les primo-accédants, et notamment dans la construction en zone rurale ou péri-urbaine de province.

Un bien se vend en moins de deux mois

Comment donc expliquer ce dynamisme soutenu ? Avant tout, la confiance des ménages pour l’investissement dans leur logement. Cela implique une confiance plus générale dans l’économie et dans l’avenir. Indéniablement, le moral des français est bon, c’est une réalité. Ensuite, l’alternative à l’achat demeure principalement matérialisée par la location. Or les prix des loyers ont, eux aussi, grimpé ; pas aussi fort mais tout de même. Marseille, Rennes, Dijon, Bordeaux enregistrent des hausses de 2% voire davantage. De même, la raréfaction de l’offre presse les prix à la hausse, en location comme à l’achat. Aujourd’hui, un bien au prix du marché se vend en moins de deux mois contre des délais constatés ces dernières années plutôt situés vers 90 jours. A tel point que les professionnels de l’immobilier s’inquiètent de cette situation en évoquant la pénurie de logements et de biens en vente.

Et puis, le financement participant très largement à la réalisation du projet d’achat de sa résidence principale, le niveau historiquement bas des taux d’intérêt des crédits immobiliers en France engage à s’endetter et à acheter. Nous constatons sur les dossiers de nos clients de juillet 2018 une nouvelle baisse, liée à la négociation mais aussi au fait que les banques n’ont pas réalisé le plein de leurs objectifs et qu’il vaut mieux prêter à des ménages, au faible risque d’impayés, que de placer les fonds sur le marché monétaire. Et tandis qu’on s’attendait à une légère remontée des taux, c’est une baisse qui a été constatée, ramenant le taux fixe moyen à 20 ans en dessous de la barre des 1,50% (hors assurance), voire même de 1,45% pour les achats dans l’ancien. Historique, vous dit-on !

Mais cela va-t-il durer longtemps ainsi ? “A force de prédire les choses, elles finissent par arriver”. Mais au-delà de cet adage, il y a une réalité économique qui nous conduit à effectivement rester vigilant. Les banques vont rattraper leur retard de production de crédits, et seront sans doute moins ouvertes à l’octroi d’ici quelques semaines. Les taux devraient rester contraints dans une zone basse, mais les tensions économiques entre les Etats Unis, l’Europe et la Chine pourraient influer sur leur évolution en cas de fort durcissement. Enfin, le niveau des prix, dès lors qu’ils augmentent, désolvabilise mathématiquement des ménages candidats à l’accession. A trop attendre, on peut ne rien gagner, pour plagier un autre adage populaire. Si vous avez un projet, commencez à envisager sa réalisation, et recourez à un courtier en crédits pour vous aider à optimiser votre financement, et à verrouiller les solutions les mieux adaptées à votre situation.

Bruno Rouleau

Source lavieimmo