Immobilier : est-il plus rentable d’acheter que de louer ? - Novembre 2018

De nombreux ménages aspirent à la propriété. Ils sont confortés dans cette volonté par le niveau des taux qui rend le crédit plus accessible. Toutefois, dans les zones tendues, la rentabilité de l’achat par rapport à la location est freinée par l’augmentation des prix

Etre propriétaire de son logement est un marqueur social important en France. Selon les statistiques officielles, près de 57,9% des ménages sont propriétaires de leur résidence principale (Insee : Tableaux de l’économie française 2017). Une frange de la population qui a fortement augmenté depuis les années 80 avant de baisser jusqu’au milieu des années 2000 et qui reste stable depuis 2010. Parallèlement, la proportion de ménages locataires de leur résidence principale a légèrement diminué dans les années 80 pour se stabiliser ensuite, une bonne partie d’entre eux se sont orientés du côté des bailleurs publics. Aujourd’hui, après des années de hausse des prix de l’immobilier dans les grandes agglomérations, la question reste d’importance pour tous ceux qui cherchent un logement. Est-il plus rentable d’être propriétaire de son logement que locataire ? La réponse à apporter n’est pas forcément simple d’autant qu’il n’y a pas que des arguments rationnels qui rentrent en ligne de compte.

Pas de solution tranchée

A l’appui de la volonté d’être propriétaire, il y a souvent l’argument de ne plus vouloir verser des loyers à fonds perdus et ne plus être tributaire d’un propriétaire qui peut donner congé pour récupérer son logement afin de l’occuper ou le vendre. Etre propriétaire c’est jouer la sécurité. C’est aussi avoir la liberté d’aménager pleinement un logement à son idée et d’en faire son véritable « chez soi ». C’est s’assurer également de la constitution d’un actif immobilier, souvent la part principale du patrimoine chez beaucoup de Français. A l’opposé, louer un logement permet de rester mobile et de s’installer au gré des opportunités professionnelles ou de ses envies. De plus un locataire s’expose à moins de frais qu’un propriétaire. Qu’il s’agisse des frais de notaire lors de l’acquisition du logement ou du poids de la fiscalité locale avec la taxe foncière.

Des taux bas plutôt favorables à l’achat

A l’appui de l’accession à la propriété, les taux très bas des crédits (en moyenne de 1,45% depuis la rentrée) facilitent le rêve de beaucoup de ménages d’acquérir un logement. « Au niveau national, le montant moyen par crédit progresse en raison de deux facteurs : la baisse des apports personnels et la hausse des prix de l’immobilier dans les grandes agglomérations », indique le courtier IN&FI Crédits dans son dernier baromètre. Par conséquent, la durée des prêts à tendance augmenter. Elle est actuellement de 20 ans. Selon les statistiques d’IN&FI crédits, au niveau national l’emprunteur sollicite un crédit de 170.363 euros en moyenne. Son apport personnel est de 26.436 euros. Il achète une surface d’environ 94 m2. En Ile-de-France, marché plus tendu, les chiffres sont plus élevés : on emprunte 251.849 euros avec un apport personnel de 61.084 euros pour une surface de 74 m2.

 Acheter est rentable au-delà de 2 ans et 8 mois

Du côté du courtier Meilleurtaux.com, la dernière édition de son étude « acheter ou louer » plaide clairement pour l’achat. Pour le courtier, un achat réalisé en 2018 dans l’environnement de taux actuel devient plus rentable qu’une location au-delà de 2 ans et 8 mois. Par comparaison, il fallait 5 ans en 2014 pour que l’achat se révèle plus avantageux que la location. Dans le palmarès 2018, ce sont Perpignan et Mulhouse qui se distinguent (l’achat y est plus rentable que la location au bout de huit mois). Elles sont suivies de Brest et de la ville du Havre (l’achat est plus rentable au bout d’un an). A l’appui de sa démonstration le courtier fait valoir : « qu’à l’exception de quelques très grandes agglomérations, la hausse des prix reste modérée ou trop faible pour gommer la hausse des taux ».

A SAVOIR

A quel âge on achète et on vend un logement en Ile de-France ?

Selon les statistiques des notaires franciliens, en Ile-de-France, près d’un logement sur deux a été acheté par un acquéreur de moins de 39 ans. Cependant, les plus de 60 ans représentent encore 10% des acheteurs. Côté vendeurs, on se sépare d’un logement à deux périodes distinctes de sa vie : entre 35 et 40 ans, qui est l’âge de la première revente, « lorsqu’il faut trouver davantage de place avec l’arrivée d’enfants ». Mais c’est aussi l’âge des séparations et des divorces. La revente d’un bien pour en acheter un plus petit est donc également possible. Un second pic de ventes s’observe entre «60 et 65 ans lors du départ à la retraite ». Il faut noter que les notaires n’observent pas de pic de vente autour de l’âge moyen de l’entrée en maison de retraite vers 85 ans.

La hausse des prix relativise l’achat dans les grandes villes

Attention toutefois, à ceux qui se sentiraient confortés dans l’envie d’acheter dans une grande métropole à la lecture de cet article : la situation y est très différente. A Paris, il faut ainsi pas moins de 11 ans et demi pour qu’un achat soit plus rentable qu’une location. Et ce n’est guère mieux dans les grandes villes régionales : « Bordeaux passe de 5 ans à 11 ans et Lyon de 5 à 9 ans », précise l’étude de Meilleurtaux. De manière générale, la hausse des prix des logements et des revenus professionnels qui ont augmentent moins vite, compliquent la tâche pour les ménages qui veulent acheter dans les zones tendues. Toutefois pour Meilleurtaux plus la surface financée est importante et « plus vite l’achat devient intéressant par rapport à la location parce qu’une surface plus grande signifie un emprunt plus élevé et donc un impact plus fort des taux d’intérêt très bas ». Toutefois la hausse des prix et augmentation de la fiscalité locale dans certaines villes peut constituer un frein à l’avenir. Dans son billet de tendances pour le troisième trimestre 2018, le réseau Laforêt note ainsi le « recul des primo-accédants face à des prix en constante progression. Même s’ils bénéficient de conditions financières avantageuses, certains semblent avoir atteint leurs limites, ce qui explique d’ailleurs la détente du marché sur ces trois derniers mois ». Le réseau note toutefois que les petites surfaces (studios, deux pièces et petites maisons) continuent de se vendre « toujours très rapidement et à des prix élevés ».

A.L. (redaction@boursorama.fr)