Garanties locatives : quels impacts pour le montage financier des investisseurs ? - Juin 2020

Les banques ne tiennent pas compte des garanties locatives dans le risque du dossier.

Le banquier qui va accorder un crédit à un investisseur privé va s’attacher avant tout à juger de la capacité de l’emprunteur à rembourser le prêt durant toute la durée de l’engagement. C’est une règle qui a été d’ailleurs renforcée et précisée dans le cadre de la transposition de la Directive sur le crédit immobilier en mars 2016, et de  on insertion dans le Code de la consommation.

Néanmoins, il faut bien reconnaître que l’approche du risque dans ce type de dossier est légèrement différente que  dans un achat de résidence principale. Aujourd’hui, le banquier pondère les revenus locatifs attendus ou existants (en moyenne entre 70 et 80 %), au prétexte qu’il pourrait exister des impayés ou une vacance locative que l’emprunteur doit pouvoir supporter sans encombre. Il est même amusant de constater que, même sur des propositions d’investissement faite par le banquier sur des programmes émanant de son propre groupe, la pondération s’applique.

L’existence d’une garantie de loyers impayés, d’une assurance de carence ou de vacance locative, voire même d’assurance garantissant la remise en état du bien, n’est absolument pas prise en considération dans le risque du dossier. Tout au plus, et si tant est que cela soit mentionné par le conseiller bancaire, l’analyse finale du risque global sera influencée favorablement, en cas d’hésitation. Il serait grand temps que l’analyse bancaire tienne compte des éléments périphériques, mais incontestables, dans la sécurisation des projets, tout comme la qualité des contrats de maintenance, voire même de la valorisation des services de conciergerie quand ils sont présents. Il est en effet assez surprenant qu’un prêteur soit prêt à s’engager financièrement sur 15 ou 20 ans aux côtés d’un investisseur sans s’intéresser ni prendre en compte les précautions que celui-ci a prises, ou pas, pour maintenir un niveau de qualité du bien, que ce soit en termes de valorisation de cet actif dans le temps ou de régularité et de capacité à tirer des revenus de ce patrimoine.

Enfin, sans doute sous l’effet de la banalisation des garanties tout autant que sous celui de la pression commerciale de certains clients, il est devenu très rare de voir le banquier proposer ou demander de se faire déléguer le paiement des loyers ou le versement des indemnités des contrats d’assurance souscrits en cas de sinistre. Rappelons à ce titre que la délégation de loyers ou la cession des loyers peuvent être faites dès la mise en place du crédit, ou à première demande, c’est-à-dire uniquement en cas d’incident dans l’amortissement du crédit par l’emprunteur.

À l’heure où es banques se livrent une bataille féroce sur la captation des flux (plus que du résiduel de dépôt d’ailleurs…), il leur serait facile de revenir à quelques fondamentaux pour renforcer la sécurité du paiement des prêts consentis, plutôt que de parfois regarder au bien-fondé d’un investissement, comme lorsque le porteur de projet n’est pas déjà propriétaire ou accédant à la propriété de sa résidence principale.