Crédits immobiliers devenus plus stricts : faut-il se ruer chez son banquier ? - Mars 2020

Le Haut Conseil de la stabilité financière (HCSF) a tranché : les banques doivent calmer le jeu. Alors que la production de crédits immobiliers destinés à l’habitat a dépassé les 258 milliards d’euros en 2019, cette nouvelle année s’annonce moins prolixe. Décryptage des conséquences pour les acquéreurs en devenir.

  • Pourquoi les conditions d’attribution deviennent-elles plus strictes ?

De 2000 à 2019, la dette des ménages Français est passée de 55 à 100% de leurs revenus. La Banque de France note que cette augmentation du taux d’endettement est due en partie aux conditions d’attribution de crédits assouplies par les banques. En clair, 40% des crédits accordés l’étaient avec une durée de 25 ans ou plus et un taux d’effort supérieur à 35%. Or, les règles d’octroi de base ont toujours été plus strictes : un endettement sur 25 ans maximum et une mensualité d’emprunt ne dépassant pas 33% des revenus du ménage.

Selon Matthieu Delon, courtier en prêts immobiliers chez In&Fi à Toulouse, les institutions bancaires ont laissé la situation glissée dans un souci de rentabilité. « Emprunter sur 25 ans ne permet pas d’obtenir une enveloppe à la hauteur de ses envies mais les taux d’intérêt restent bas. Tandis que sur 30 ans, si le montant alloué est supérieur, le taux d’intérêt appliqué augmente lui aussi. »

Par ailleurs, les nouvelles obligations de la Banque centrale européenne forcent les institutions bancaires à détenir des réserves en fonds propres suffisantes pour ne pas subir une crise des subprimes en Europe. Autrement dit, les banques doivent être en mesure de prêter à un acheteur non seulement la valeur de son bien mais y ajouter 10% supplémentaires en cas de défaillance.

  • En quoi cela devient-il pénalisant pour les futurs acquéreurs ?

D’après Matthieu Delon, « il y a dix ans, il était inimaginable de demander un prêt sans apport. Mais le marché s’est trouvé pris dans un déséquilibre entre offre et demande ». Aujourd’hui, il rappelle qu’un projet va toujours de pair avec une épargne et que les prêts allant au-delà de 25 ans ne sont plus d’actualité depuis la fin du crédit foncier.

Ainsi, les recommandations du HCSF ont forcé les banques à réajuster leur ligne de conduite mais ne changent pas totalement la donne. Et si certains dossiers ne passent plus, pas question de pénaliser les nouveaux acquéreurs. Il s’agit plutôt de calmer les dérives liées à l’endettement des ménages. De ce fait, les primo-accédants ne devraient pas avoir de problème à obtenir un prêt. « Les banques requièrent un apport de 10% par rapport au montant demandé, précise Matthieu Delon, soit la somme nécessaire pour couvrir les frais de notaire et bancaires. »

Par ailleurs, ces restrictions ne tiennent pas compte des capacités d’ajustement des acquéreurs, comme les Plans d’épargne logement, peu ou pas utilisés ces dernières années dans l’achat d’un bien. Car il est primordial de distinguer les dossiers sans apport ni épargne de ceux sans apport mais avec épargne. En revanche, les choses se corsent pour les investisseurs, désormais contraints de faire appel à plusieurs établissements pour se voir accorder un crédit.

  • Faut-il emprunter maintenant ?

Si l’octroi de prêt est désormais plus rigide, cela n’empêchera pas les institutions bancaires d’accorder des demandes de crédit immobilier. En effet, la production de crédit ne subira pas un frein brutal. Le but du HCSF n’est pas de stopper les accords d’emprunt mais seulement de réguler les pratiques de sorte à ce que les dettes des ménages Français ne crèvent pas le plafond.

Matthieu Delon rappelle que les conditions du marché demeurent stables et qu’aucune augmentation des taux n’est à prévoir. Aucune inquiétude à avoir donc, si ce n’est bien préparer son dossier pour avoir toutes les cartes en main lors d’un premier achat immobilier.

Loreleï Meunier