Crédit immobilier : les bons plans pour un meilleur taux - Avril 2018

En avril 2018, les taux immobiliers se stabilisent à un très bas niveau. Mieux : de nombreux emprunteurs décrochent des tarifs inférieurs aux barèmes officiels des banques. Comment obtiennent-ils ces décotes ? Quelles sont les solutions pour diminuer le prix d’un emprunt ?

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Bonne nouvelle : les taux immobiliers sont toujours aussi bon marché. Mi-avril 2018, la moyenne hors assurances sur vingt ans, autrement dit le taux brut, tourne autour de 1,70%. Un niveau inchangé depuis décembre 2017. « Nous sommes dans une situation exceptionnellement favorable », constate Maël Bernier, directrice de la communication du courtier Meilleurtaux.com. Un enthousiasme compréhensible : les conditions d’aujourd’hui restent très proches du plancher historique de novembre 2016. A l’époque, le vingt ans brut moyen dégringolait à 1,55%.

Taux : trois fois moins chers. L’Observatoire du financement Crédit Logement/CSA confirme le très bas niveau du prix de l’argent. Cet organisme constate, dans une étude parue le 17 avril 2018, que le taux moyen toutes durées confondues s’établit à 1,49% brut en mars 2018, contre 1,47% en février. Rappelons que ce même taux moyen brut toutes durées confondues s’établissait à 1,51% en décembre 2017, ou encore à 2,20% fin 2015. Il dépassait les 3% en 2012 et en 2013… Au plus fort de la crise de 2008, il culminait à 5,35% ! Bref, le coût du crédit a été divisé par trois, voire par quatre en dix ans !

 Durée  Moyenne  Minimum  Maximum
 10 ans  1,20%  0,78%  2,25%
 15 ans  1,50%  1,05%  2,56%
 20 ans  1,70%  1,20%  2,87%
 25 ans  1,90%  1,50%  3,12%
 30 ans  2,75%  1,70%  3,45%

Taux des crédits immobiliers au 17 avril 2018. Source : Empruntis.com. Les chiffres du tableau ci-dessus sont donnés à titre indicatif. Bruts, ils ne comprennent ni l’assurance décès-invalidité, ni les frais de garanties. Le taux qu’un emprunteur obtient dépend de son profil, de son apport personnel, de la nature de son projet ou encore de la durée de remboursement. Pour faire court, ce qui compte, c’est l’appréciation du risque par la banque. C’est notamment pour cette raison que les taux sont plus bas pour les emprunts de courte durée. 

La chasse aux emprunteurs. Si aujourd’hui les taux sont aussi bas, c’est parce que les banques savent bien que le crédit pas cher reste leur seul moyen d’attirer de nouveaux clients. Or elles ont annoncé des objectifs commerciaux très élevés pour 2018. Et depuis le début de l’année, elles font face à un marché plus que mollasson. Au premier trimestre 2018, le nombre de prêts accordés plonge de 16,9% par rapport à la même période de 2017 confirme l’étude de l’Observatoire du financement CSA/Crédit Logement.

Compenser la baisse du marché. Au final, les établissements financiers doivent combler un retard de production de prêts de l’ordre de 20% au premier trimestre 2018 d’après les estimations d’Empruntis. Et Cécile Roquelaure, directrice de la communication de ce courtier, d’ajouter : « pour les banques, cela est d’autant plus nécessaire que le recentrage des aides à l’accession (tour de vis sur le PTZ, quasi-suppression de l’APL Accession NDLR) mais aussi l’évolution des prix (hausse de 4% sur un an d’après l’Indice Notaires-Insee NDLR) se font sentir aujourd’hui sur le marché et viennent amplifier l’effet manque d’offre ».

Taux : la grande braderie. Pour séduire de nouveaux clients, les banques ne se contentent pas de maintenir des conditions standard attractives. « Elles pratiquent de fortes décotes et appliquent souvent des taux inférieurs à leurs barèmes officiels », signale Sandrine Allonier, directrice des relations banques chez le courtier Vousfinancer. Résultat : alors que le vingt ans brut moyen vaut dans les 1,70%, il est assez facile d’obtenir du 1,50% brut. Et les meilleurs dossiers décrochent du vingt ans à 1,20% brut ! C’est encore plus spectaculaire sur quinze ans. Pour cette durée, la moyenne brute s’établit à 1,50%. Mais certains emprunteurs décrochent du 1,05%. A comparer avec le niveau de l’inflation (1,2% en rythme annuel en février 2018, 1,6% en mars selon l’Insee).

 Taux brut sur vingt ans  1,70% 
(taux moyen)
 1,50% 
(bon taux)
 1,20% 
(excellent)
Capital et intérêts en euros pour 1.000 € par mois  Capital : 203.335
Intérêts : 36.665
Capital : 207.234
Intérêts : 32.766
Capital : 213.278
Intérêts : 26.722
Mensualité et intérêts en euros pour 200.000 € empruntés  Mensualité : 984
Intérêts : 36.160
Mensualité :965
Intérêts : 31.600
Mensualité : 938
Intérêts : 25.120

Le tableau ci-dessus montre le gain offert par une négociation de taux. En termes de mensualité, on emprunte davantage mais c’est surtout la baisse des intérêts qui est significative : avec un taux brut à 1,20%, pour 1.000 € par mois, on gagne environ 10.000 € d’intérêts. La donne est la même en termes de capital emprunté. Sur ce dernier point, on note que notre crédit, s’il est à 1,70% brut, est accessible à un ménage qui gagne dans les 3.000 € net mensuels. Alors qu’à 1,20%, il suffit de gagner 2.800 € net mensuels pour l’obtenir. 

Un bon dossier pour un bon taux. Comment s’y prendre pour décrocher ces décotes ? D’abord, les emprunteurs doivent montrer qu’ils sont fiables. « Pour la banque, l’objectif c’est de sécuriser les remboursements », note Ludovic Huzieux, directeur associé d’Artemis Courtage. Ce qui compte : une capacité d’endettement inférieure à 33% des revenus, un reste à vivre et un saut de charges raisonnables, au moins un emprunteur en CDI, de l’apport personnel pour couvrir les frais de notaire, des relevés de comptes impeccables sur les trois derniers mois, pas d’incidents de paiement ni d’avis à tiers détenteur. Pour les CDD, les entrepreneurs, les indépendants, il faut justifier de trois ans de revenus réguliers.

Comparaison : les bonnes raisons. Etape suivante : la mise en concurrence des banques. On l’a dit, celles qui veulent augmenter leur portefeuille de clients accordent des taux inférieurs à leurs barèmes officiels. Donc, il faut en consulter plusieurs pour trouver la plus accommodante. Le bon plan ? « Aller voir les courtiers »,répond Pascal Beuvelet, fondateur d’In&Fi Crédits. « Ces intermédiaires aident l’emprunteur à bien préparer son dossier et son projet. Surtout, ils maîtrisent les critères des banques et sont informés de leur politique commerciale du moment. » En clair : les courtiers connaissent les profils recherchés par les banques et savent où sont celles qui décotent.

Taux immobiliers : on peut encore renégocier !
Le niveau actuel des taux donne un regain d’intérêt à la négociation du crédit. Chez le courtier Vousfinancer, le nombre de ces demandes a doublé entre février et mars 2018. Qui est concerné ?

  • Le prêt doit avoir été souscrit entre 2015 et le premier trimestre 2016, époque à laquelle les taux étaient supérieurs à ceux d’aujourd’hui. En décembre 2015, le vingt ans brut moyen était à 2,50%, contre 1,70% aujourd’hui.
  • L’emprunt doit être dans le premier tiers de sa vie. En effet, plus on avance dans le remboursement, plus on paie de capital, moins on verse d’intérêts.
  • Le nouveau crédit doit offrir un gain d’au moins 0,70% sur le taux de l’ancien prêt pour que l‘opération soit rentable. Il faut en effet prendre en compte les frais de garantie et l’indemnité de remboursement anticipé (3% du capital restant dû au moment de la renégociation plus six mois d’intérêts).
  • Pour convaincre la banque, il faut soigner son profil et présenter un dossier solide.

Bons plans pour bons prix. L’emprunteur qui, en plus de son crédit, achète à la banque prêteuse un livret d’épargne, une assurance-vie ou encore sa multirisque habitation, voire la télésurveillance verra son taux descendre. A titre indicatif, la baisse tourne autour de 0,05% par produit acheté (ce n’est pas une règle générale). Attention toutefois à ne pas aller trop loin. Souscrire une assurance perte d’emploi pour grappiller quelques centièmes de point n’a guère de sens tant cette garantie est chère (0,30 à 0,80% du capital emprunté) et difficile à mettre en œuvre (délais de carence et de franchise, prise en charge d’une partie seulement de la mensualité en cas de chômage, etc.).

Crédit : les alternatives à la baisse des taux. Tout le monde ne peut pas décrocher ces fameuses décotes. Mais d’autres astuces permettent de financer un logement dans le contexte actuel de prix élevés. Nombre de banques accordent des crédits gratuits ou à taux bonifiés de 10.000 à 20, voire 30.000 € aux primo-accédants pour compléter leur budget. Ces ménages qui achètent peuvent aussi bénéficier d’aides financières, comme le PTZ ou les coupes de pouce à l’accession offerts par nombre de collectivités locales (ces aides sont le plus souvent réservées au neuf).

Allonger les remboursements. Les banques sont désormais plus nombreuses à commercialiser des emprunts sur trente ans. « Certes, le montant d’intérêts à payer est plus élevé pour les prêts longue durée »,signale Philippe Taboret, directeur général-adjoint du courtier Cafpi. « Mais ces formules permettent d’emprunter davantage sans alourdir la mensualité ou de respecter plus facilement la règle des 33% de capacité d’endettement. » Le mieux : faire des simulations financières pour faire les bons comptes et choisir en connaissance de cause.

Conseil : un crédit s’envisage de manière globale. Il faut tenir compte de son taux, de l’assurance décès-invalidité (0,25% du capital emprunté en moyenne), de la garantie (l’hypothèque revient à 1,5% du capital emprunté, la caution à 1%), des frais de dossier, des pénalités de remboursement anticipé. Autre point important : mieux vaut choisir une formule avec des mensualités modulables ou reportables, qui permettent de faire face à des baisses de revenus ponctuelles. Et pour les prêts longue durée, la garantie protection-revente est conseillée. Elle prend en charge une partie de la moins-value en cas de revente pour cause de force majeure.

Source P.Chevillard PAP.fr