SCPI (sociétés de placement en investissement immobilier)

Les SCPI (sociétés de placement en investissement immobilier) ont pour objet l’acquisition et la gestion (jamais la construction) d’immeubles locatifs.

sociétés de placement en investissement immobilier : Types

On distingue les SCPI :

  • classiques, non spécialisées,
  • Robien (y compris Robien recentré pour les souscriptions réalisées à compter du 01.09.2006), Besson, Méhaignerie, Périssol, et désormais Borloo, spécialisées dans l’achat de logements locatifs,
  • Malraux, spécialisées dans l’achat et la rénovation d’habitats anciens dans des secteurs sauvegardés,
  • de plus-values, prévues pour être dissoutes quelques années (10 à 20 ans en général) après leur création,
  • européennes, investissant en partie sur les marchés européens,
  • diverses, spécialisées dans un type de local ou de région

sociétés de placement en investissement immobilier : Statut et fonctionnement

L’activité des SCPI est étroitement réglementée : capital social minimal de 760 000 €, montant nominal des parts de 150 € minimum, contrôle de l’AMF (Autorité des marchés financiers), etc.

sociétés de placement en investissement immobilier : Droits du porteur de parts

Il a droit à une quote-part des bénéfices sociaux et à une fraction du capital en cas de dissolution. Il peut être tenu responsable des dettes sociales, mais uniquement dans la limite de 2 fois la fraction du capital qu’il possède.

sociétés de placement en investissement immobilier : Acquisition des parts

Un particulier peut acheter des parts, à comptant ou à crédit :

  • sur le “marché primaire” (lors de la création de la SCPI, à chaque augmentation de capital),
  • ou sur le “marché secondaire” (en rachetant des parts à un associé).

sociétés de placement en investissement immobilier : Frais

Le maximum de frais doit être représenté par des commissions forfaitaires. Toute autre rémunération doit être exceptionnelle.

sociétés de placement en investissement immobilier : Fiscal

Principe de la “transparence fiscale” : chaque associé est imposable comme s’il était directement propriétaire des immeubles correspondant à ses droits dans la SCPI.

Imposition des revenus – Chaque porteur de parts est imposable, sur sa quote-part dans les bénéfices de la SCPI, que ces revenus aient été ou non distribués, au titre :

  • des revenus fonciers, pour les revenus tirés des immeubles,
  • des revenus mobiliers, pour les revenus d’actions ou d’obligations.

Chacun bénéficie par ailleurs des avantages fiscaux liés à certaines SCPI : Robien et Borloo, par exemple (étant précisé cependant que l’amortissement est alors calculé sur la base de 95 % du prix de souscription, et non 100 % comme dans le cadre du dispositif Besson).

Impôt sur les plus-values :

  • en cas de cession d’un immeuble par la SCPI, chaque associé personne physique est imposable, sur sa quote-part dans les bénéfices, au titre des plus-values immobilières,
  • en cas de cession de parts par un associé, le régime des plus-values immobilières s’applique également.