SCI (Société Civile Immobilière)

La SCI (société civile immobilière) se définit comme une société créée par plusieurs associés désirant détenir en commun 1 ou plusieurs immeubles.

Société civile immobilière : Types

En fonction de leur objet, on distingue :

• les SCI de location, ci-après étudiées, ayant pour objet l’administration ou la gestion d’immeubles locatifs,
• les SCI de construction-vente, ayant pour objet de construire des immeubles en vue de les revendre à des tiers,
• les SCI d’attribution, ayant pour objet l’acquisition ou la construction d’immeubles destinés à être attribués (et non vendus) aux associés,
• SCI de placements immobiliers, plus connues sous le nom de SCPI.
  
  

Les développements ci-après concernent uniquement la SCI de location.

Société civile immobilière : Constitution et fonctionnement

Pour constituer une SCI, il faut être au moins deux. Chaque associé :

• fait des apports (immeubles, sommes d’argent) et reçoit, en contrepartie et proportionnellement, des parts sociales,
• participe aux bénéfices et est responsable des dettes sociales, en proportion de ses parts dans le capital,
• peut céder ses parts (par vente, succession, donation) à un associé ou à un tiers (l’accord de tous les associés est généralement requis).
  
  

Une SCI ne doit pas avoir pour activité principale et régulière l’achat et la revente d’immeubles, ni la location en meublé. À défaut, elle perd son caractère civil et devient une société commerciale soumise à l’IS.

En matière de capital social, la loi n’impose aucun montant minimal.

Société civile immobilière : Évaluation des parts

La valeur des parts d’une SCI est essentiellement fonction de la valeur du ou des immeubles qu’elle détient. Valeur de 1 part = ( valeur des immeubles – dettes de la SCI) / nombre de parts

Société civile immobilière : Dissolution

Les associés se retrouvent en indivision. Chacun peut alors réclamer le partage :

• le capital est, en principe, réparti entre eux en proportion de leurs parts,
• les statuts de la SCI, ou une décision de tous les associés, peuvent convenir de l’attribution de certains biens à certains associés.
  
  

Société civile immobilière : Fiscal

Imposition des revenus – Chaque associé personne physique est imposable :

• sur sa quote-part dans les bénéfices de la SCI,
• au titre des revenus fonciers.
  
  

Impôt sur les plus-values – De la même façon, en cas de cession d’un immeuble par la SCI elle-même, chaque associé personne physique est imposable :

• sur sa quote-part dans les bénéfices de la SCI,
• au titre des plus-values immobilières.
  
  

En cas de cession de ses parts par un associé, le régime des plus-values immobilières s’applique.