Plan de financement (crédit, prêt immobilier)

Comment élaborer un plan de financement

Le prix d’acquisition d’un immeuble peut être versé au comptant, à crédit (le vendeur consentant à l’acheteur des délais de paiement : à ne pas confondre avec le crédit immobilier sollicité auprès d’un établissement spécialisé), en viager. La somme totale à verser ne se limite pas au seul prix d’achat. S’y ajoutent d’autres frais, tels que coût des formalités et frais de notaire notamment, plus élevés dans l’ancien que dans le neuf. En outre, l’acheteur est normalement redevable de certains impôts ou taxes divers.

En pratique, le capital nécessaire pour acheter étant difficile à mobiliser, le financement à crédit est particulièrement répandu. Or, la capacité à acheter, y compris en s’engageant dans un emprunt, peut présenter un caractère à proprement parler éliminatoire. Nombre de ménages sont ainsi écartés de l’acquisition, faute de pouvoir réunir entre 10 % et 20 % en moyenne d’apport personnel pour un prêt immobilier classique.

Il convient donc d’élaborer un plan de financement, autrement dit :

  • évaluer l’épargne disponible (économies, produit de la vente de biens, don consenti par un proche, etc.),
  • estimer sa capacité de remboursement, avant de choisir parmi les différentes formules de crédit immobilier,
  • anticiper sur l’évolution probable de ses ressources et de ses besoins.

Plan de financement : Apport personnel

Ce terme est d’ailleurs souvent inexact, l’apport personnel pouvant être constitué :

  • uniquement d’économies ou autres fonds propres,
  • de fonds propres et de fonds empruntés,
  • voire uniquement de fonds empruntés.

En principe, l’établissement de crédit acceptera de prendre en compte :

  • le prêt familial consenti par un proche parent,
  • le prêt d’épargne logement issu d’un PEL et/ou CEL,
  • le prêt “1 % logement” accordé par certaines entreprises à leurs salariés,
  • et divers autres prêts tels que les prêts des caisses de retraite, prêts des collectivités locales, prêts complémentaires du Crédit foncier aux fonctionnaires, etc.

En règle générale, les établissements de crédit acceptent rarement un taux d’endettement supérieur à 30 % des ressources mensuelles nettes de l’emprunteur.

Plan de financement : Droit à l’information

Toute publicité relative à une formule de crédit immobilier doit comporter certaines mentions obligatoires.

Elle doit notamment préciser :

  • la nature et l’objet du prêt,
  • et, si elle comporte un ou plusieurs éléments chiffrés, la durée de l’opération proposée, ainsi que le coût total et le taux effectif global du crédit (TEG), c’est-à-dire les intérêts proprement dits auxquels s’ajoutent les frais, commissions ou rémunérations liés au contrat.

Par ailleurs, tout document publicitaire doit mentionner :

  • que l’emprunteur dispose d’un délai de réflexion de 10 jours,
  • que la vente est subordonnée à l’obtention du prêt et que si celui-ci n’est pas obtenu, le vendeur doit lui rembourser les sommes versées.

Plan de financement : Offre de prêt et délai de réflexion

L’offre de prêt est un document écrit, dont le contenu est réglementé et qui doit être adressé gratuitement à l’emprunteur par voie postale.

Ce document précise les conditions du prêt proposé : nature, objet, modalités (notamment celles relatives aux dates et conditions de mise à disposition des fonds, ainsi qu’à l’échéancier des amortissements), montant, coût total, TEG, garanties exigées (hypothèque, cautionnement, assurance décès…), etc.

Exception faite pour les offres de prêts à taux variable, l’offre comprend un calendrier, appelé “échéancier des amortissements”, détaillant pour chaque échéance (mensuelle ou trimestrielle) :

  • la part correspondant aux intérêts à payer,
  • et celle correspondant au remboursement du capital.

Les conditions de l’offre de prêt doivent être maintenues pendant 30 jours au moins à compter de sa réception par l’emprunteur. Durant toute cette période, le banquier ne peut pas unilatéralement les modifier, en tout ou partie.

Dès réception de l’offre, le futur emprunteur bénéficie d’un délai de 10 jours, pour lui permettre d’examiner toutes les conditions du prêt, de faire jouer la concurrence et choisir le prêt le mieux adapté à ses besoins. Pendant ce délai dit “de réflexion”, tout engagement de sa part serait sans effet.

Enfin, jusqu’à l’acceptation de l’offre par l’emprunteur, aucun versement ne doit être effectué par l’une des parties.

Plan de financement : Interdépendance des opérations

En pratique, compte tenu de l’importance du capital à mobiliser, il vous faut généralement cumuler plusieurs prêts pour réunir le financement nécessaire. Par ailleurs, il peut arriver qu’un prêt ne soit pas accordé ou encore que le projet immobilier n’aboutisse pas. La loi a donc prévu un double système d’interdépendance :

  • interdépendance des prêts entre eux,
  • et interdépendance de l’opération immobilière et des prêts.

1) Une personne peut solliciter plusieurs prêts pour financer la même opération. Lorsqu’il informe ses différents prêteurs qu’il recourt à plusieurs prêts, chaque prêt est conclu sous la condition suspensive de l’octroi de chacun des autres prêts.

Autrement dit, si l’un de ces prêts est refusé, la loi permet de résilier tous les autres contrats de prêt.

Cette disposition ne s’applique cependant que si le montant du prêt refusé est supérieur à 10 % du crédit total.

2) Le contrat de prêt est lié à la conclusion du contrat immobilier (ou “contrat principal” : contrat d’acquisition, de construction ou de travaux).

En effet, l’offre de prêt est toujours acceptée sous la condition résolutoire de la non-conclusion, dans un délai de 4 mois à compter de son acceptation, du contrat immobilier.

Autrement dit, l’emprunteur dispose d’au moins 4 mois à compter de l’acceptation de l’offre pour effectivement réaliser l’opération immobilière.

Si pour une raison ou pour une autre (refus du permis de construire, par exemple), le contrat immobilier n’est pas signé ou est résilié, la loi autorise l’emprunteur à résilier le contrat de prêt, moyennant le remboursement :

  • des sommes qui lui ont été versées,
  • ainsi que des intérêts y afférents.

Seuls les frais d’étude du dossier, dont le montant est doublement plafonné à 0,75 % du montant du prêt et à 150 €, peuvent être demandés par l’établissement de crédit.

REMARQUE : l’acheteur d’un bien immobilier bénéficie d’un délai de réflexion de 7 jours, jusqu’alors réservé aux acquéreurs de logements neufs. Cette mesure a pour objectif de permettre à l’acquéreur de mieux appréhender son engagement en le faisant bénéficier d’un délai de 7 jours (appelé délai de réflexion ou délai de rétractation selon la forme de l’avant-contrat) et d’une interdiction de versement de somme d’argent pendant ce délai, sauf exception.

3) Inversement, le contrat immobilier est conclu sous la condition suspensive d’obtention du prêt (ou des prêts) qui en assure le financement. Peu importe le montant du ou des prêts demandés.

REMARQUE : en pratique, le contrat immobilier (acte écrit, y compris promesse de vente) doit indiquer si le prix sera payé, en tout ou partie, au moyen d’un prêt immobilier (ou de plusieurs).

Ainsi, si ce prêt n’est pas obtenu dans un délai minimal de 1 mois :

  • le contrat immobilier est considéré comme nul,
  • et toutes les sommes versées d’avance doivent être remboursées immédiatement et sans indemnité.

Plan de financement : Difficultés financières pour rembourser le prêt

En cas de licenciement, chômage, décès, etc., l’emprunteur peut éprouver des difficultés à rembourser les sommes dues. En cas de non-paiement des échéances dues, deux situations peuvent se présenter, le banquier ayant le choix entre :

  • exiger le remboursement immédiat du capital restant dû,
  • ou majorer le taux d’intérêt, pour le capital restant dû.

S’il exige le remboursement immédiat du capital restant dû, le prêteur est également en droit de réclamer :

  • les intérêts échus,
  • des intérêts de retard des sommes dues jusqu’à leur règlement effectif, à un taux égal à celui du prêt,
  • et, si le contrat prévoit cette faculté, une indemnité calculée en fonction de la durée du contrat restant à courir, dans la limite de 7 % des sommes dues au titre du capital restant à rembourser et des intérêts échus à payer.

S’il n’exige pas le remboursement immédiat du capital restant dû, il peut majorer le taux d’intérêt applicable à ce capital jusqu’à ce que l’emprunteur s’acquitte normalement des échéances. Cette majoration est limitée à trois points d’intérêts (autrement dit, pour un taux d’intérêt initialement fixé à 6 %, le taux d’intérêt majoré ne peut pas excéder 9 %). Encore faut-il qu’une clause du contrat de prêt ait été prévue en ce sens.

Plan de financement : Remboursement par anticipation

L’emprunteur peut prendre l’initiative de rembourser, par anticipation, tout ou partie d’un prêt immobilier. Le contrat de prêt peut cependant interdire tout remboursement partiel anticipé inférieur ou égal à 10 % du montant initial du prêt (exception faite s’il s’agit de son solde).

en cas de remboursement anticipé et si le contrat de prêt le prévoit, le banquier peut demander le versement d’une indemnité au titre des intérêts non encore échus.

Le montant de cette indemnité ne peut pas dépasser la valeur d’un semestre d’intérêt sur le capital remboursé au taux moyen du prêt, dans la limite de 3 % du capital restant dû avant remboursement.

Enfin, pour les prêts conclus depuis le 29.06.99, cette indemnité ne peut pas être exigée si le remboursement anticipé est motivé par l’un ou l’autre des trois cas suivants :

  • vente de l’immeuble suite à un changement du lieu d’activité professionnel de l’emprunteur ou de son conjoint,
  • licenciement ou invalidité, autrement dit cessation forcée de l’activité professionnelle, de l’emprunteur ou de son conjoint,
  • décès de l’emprunteur ou de son conjoint.