Imposition des revenus fonciers, impots sur les revenus fonciers, micro fonciers

Les revenus tirés de la location d’immeubles sont, en principe, imposables au titre des revenus fonciers.

Deux régimes coexistent : le régime de droit commun et le régime “micro-foncier”.

Imposition sur les revenus imposables

Les revenus imposables sont tirés de la location non meublée d’immeubles (ruraux, urbains, bâtis ou non) et perçus par le contribuable ou un autre membre du foyer fiscal en sa qualité de :

  • propriétaire, copropriétaire ou usufruitier,
  • ou membre de certaines sociétés immobilières (SCI, SCPI).

Cependant, les revenus tirés d’immeubles sont parfois imposables dans une autre catégorie de revenus.

Exemples :

  • BIC si le propriétaire loue ou sous-loue en meublé ;
  • BNC s’il sous-loue nu ;
  • BA si l’immeuble est inscrit à l’actif d’une exploitation agricole.


Impositions sur le régime normal

Seul est imposable le revenu foncier net (revenu brut – charges).
Calcul du revenu net imposable dans le cadre du régime normal


Revenu brut foncier

Loyers et fermages

Recettes diverses et exceptionnelles :

  • pas-de-porte
  • indemnité de résiliation de bail versée par le locataire
  • location d’emplacement d’affiches, etc.

Subventions et indemnités :

  • indemnités d’assurance
  • subventions de l’ANAH (aides à l’amélioration de l’habitat ancien), etc.


Charges déductibles

Principales charges déductibles pour leur montant réel :

  • dépenses d’entretien, de réparation, d’amélioration
  • frais de gestion fixés désormais forfaitairement à 20 € par local (1)
  • taxes foncières et taxes locales annexes
  • toutes les primes d’assurance désormais
  • intérêts des emprunts contractés pour l’acquisition, la construction, la réparation et l’amélioration, etc.

Déductions spécifiques (2) :

  • au titre de certains investissements locatifs (3)
  • ou autres (4)

(1) Lorsque les dépenses sont effectivement supportées par le propriétaire, les frais de gestion sont majorés des frais de rémunération des gardes et concierges, des honoraires et commissions versés à un tiers pour la gestion des immeubles, etc.
(2) La déduction forfaitaire de 14 % normalement est désormais définitivement supprimée.
(3) 26 % pour le “Robien ZRR” et le “Besson ancien”, 30 % pour le “Borloo neuf” et “ancien” (45 % pour un loyer social dans le “Borloo ancien” ) et 46 % pour le Lienemann.
(4) Sous certaines conditions, déduction spécifique de 10 % pour location de la résidence principale suite à une mutation professionnelle et déduction spécifique de 30 % pour encourager la remise sur le marché locatif des logements vacants.

 

Imposition sur le régime “micro-foncier”

Le régime “micro-foncier” s’applique automatiquement, sauf option du contribuable pour le régime normal, lorsque le revenu brut foncier hors TVA du foyer fiscal n’excède pas 15 000 € par an.

Le revenu imposable est alors égal à 70 % du revenu brut foncier.

Calcul du revenu net imposable dans le cadre du “micro-foncier”
70 % (1) x revenu brut foncier

(1) À compter de l’imposition des revenus de 2006.

Imposition sur le déficit foncier

Sauf règles particulières (Borloo, Malraux, monuments historiques), le déficit foncier d’une année est déductible :

  • du revenu global du contribuable, dans la limite annuelle de 10 700 €, pour la fraction qui résulte des dépenses autres que les intérêts d’emprunts,
  • des revenus fonciers des 10 années suivantes, s’il excède 10 700 € ou résulte des intérêts d’emprunts.

Calcul de l’impôt pour l’imposition des revenus fonciers

Le revenu foncier net imposable s’ajoute au revenu global et le revenu foncier est imposable par application du barème progressif de l’IR.

Les revenus fonciers sont également soumis à 11 % de prélèvements sociaux.