Imposition des plus-values, impôts sur plus-values

L’augmentation de valeur constatée lors d’une vente portant sur un immeuble est, sauf cas d’exonération, imposable. Les plus-values immobilières sont par ailleurs soumises à 11 % de prélèvements sociaux.

Imposition des Plus-values imposables

Les impositions des plus values imposables sont celles réalisées, dans le cadre de la gestion de leur patrimoine privé, par des personnes physiques à l’occasion de la cession à titre onéreux (vente, échange, apport en société) :

  • d’immeubles (bâtis ou non), de droits immobiliers (usufruit, nue-propriété ),
  • ou de parts de sociétés immobilières (SCI, SCPI).

Cependant, certaines plus-values relèvent d’un autre régime d’imposition.

Exemples : plus-values sur valeurs mobilières, pour celles sur titres de SICOMI non cotés ; plus-values professionnelles, pour celles sur immeubles à usage professionnel ; BIC, pour celles réalisées par les marchands de biens.

Impositions des Plus-values exonérées

  • bien détenu depuis + de 15 ans,
  • cession de la résidence principale,
  • toute cession d’immeuble ou de fraction d’immeuble dont la valeur n’excède pas 15 000 €,
  • expropriation, si remploi dans l’immobilier de l’indemnité d’expropriation, dans les 12 mois,
  • cession par les titulaires de pensions vieillesse non imposables à l’ISF au titre de l’avant-dernière année et dont le revenu imposable pour 2005 n’excède pas 7 417 € pour la 1re part de quotient familial (+ 1 981 € par 1/2 part supplémentaire) pour 2007,
  • échanges réalisés dans le cadre de certaines opérations de remembrement foncier.

Montant net imposable des impositions

La plus-value brute est égale à la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition.

Le prix de cession à retenir est égal au prix de vente effectif, majoré des charges ou indemnités supplémentaires imposées à l’acheteur et diminué des frais de cession supportés par le vendeur.

Si l’immeuble a été acquis à titre onéreux, le prix d’acquisition à retenir est égal au prix d’achat, auquel s’ajoute une majoration de 7,5 % ou le montant des frais réels acquittés, si l’immeuble a été acquitté à titre onéreux.

Si l’immeuble a été acquis à titre gratuit (autrement dit, par succession ou donation), le prix d’acquisition à retenir est égal à la valeur vénale au jour de la donation ou succession, majorée des frais d’acte, y compris désormais des droits de donation ou de succession acquittés et diminuée, le cas échéant, de l’abattement de 20 % sur la valeur de la résidence principale.

Au prix d’acquisition s’ajoutent les dépenses de construction, reconstruction, agrandissement, rénovation ou amélioration réalisées par une entreprise et non prises en compte pour le calcul de l’IR :

  • pour leur montant réel justifié,
  • ou évalué forfaitairement à 15 %, dans le cas contraire et si le bien est cédé plus de 5 ans après l’acquisition.

Abattements :

  • abattement de 10 % par année de détention au-delà de la 5e
  • abattement global annuel de 1 000 € par cession

Les moins-values ne sont pas déductibles des plus-values.

Calcul de l’impôt des impositions

Les plus-values sont imposables au taux proportionnel de 16 % + 11 % de  prélèvements sociaux, sans possibilité de paiement fractionné.

Déclaration et paiement sont désormais effectués par le notaire, pour le compte du vendeur, lors de l’enregistrement de l’acte.