Démembrement de propriété

Il y a démembrement de propriété dès lors que les trois attributs de la propriété (droit d’utiliser le bien, droit d’en disposer et droit d’en percevoir les fruits) ne sont pas réunis entre les mains de la même personne.

Démembrement de propriété : Droits et obligations de l’usufruitier

L’usufruitier peut :

  • habiter lui-même l’immeuble démembrer ou le louer et percevoir les loyers correspondants,
  • donner, vendre ou hypothéquer son droit d’usufruit.

En revanche, il lui est interdit de détériorer ou laisser se détériorer l’immeuble, ou d’en changer l’usage.

Démembrement de propriété : Droits et obligations du nu-propriétaire

Le nu-propriétaire est libre de disposer de son droit de nue-propriété. Mais il ne peut ni occuper l’immeuble, ni le donner en location, sans l’accord de l’usufruitier.

Il est par ailleurs chargé des grosses réparations.

Démembrement de propriété : Vente de l’immeuble

La vente de la pleine propriété de l’immeuble est obligatoirement soumise à l’accord respectif de l’usufruitier et du nu-propriétaire.

Démembrement de propriété : Fiscal

Imposition des revenus :

  • l’usufruitier est imposable au titre des revenus perçus,
  • le nu-propriétaire peut seulement déduire des revenus fonciers de ses autres immeubles les dépenses de grosses réparations. Le déficit foncier éventuel est imputable sur le revenu global, sans limitation, si le démembrement de propriété résulte d’une donation ou d’une succession.

Impôt sur les plus-values :

  • en cas de cession de la pleine propriété de l’immeuble, le prix de vente est partagée entre usufruitier et nu-propriétaire et la plus-value respective est imposable au nom de chacun,
  • en cas de cession uniquement de l’usufruit, ou de la nue-propriété, la plus-value est imposable au nom de l’usufruitier ou du nu-propriétaire, selon le cas :


     

    • au décès du nu-propriétaire, les droits de succession sont dus dans les conditions habituelles,
    • au décès de l’usufruitier, la réunion de la pleine propriété entre les mains du nu-propriétaire ne donne pas lieu à imposition.