Achat immobilier ancien, acheter dans l’ancien

Achat immobilier ancien : Offres de vente

Pour l’essentiel, les offres de vente ou annonces immobilières émanent :

  • directement du vendeur,
  • ou d’un agent immobilier, auquel le vendeur donne mandat écrit pour vendre (à défaut de mandat, l’agent ne peut prétendre percevoir une commission).

Calculée en pourcentage du prix de vente, la commission de l’agent immobilier est due par le vendeur, sauf clause contraire, si la vente se réalise.

Une fois que les parties se sont entendues sur l’objet de la transaction et le prix, la vente de l’immeuble se déroule le plus souvent en deux temps :

  • passation d’un pré-contrat entre acheteur et vendeur,
  • puis signature de la vente, obligatoirement devant notaire.

Achat immobilier ancien : Pré-contrats (ou avant-contrats)

Types d’avant-contrats
Promesse de vente : engagement irrévocable du vendeur vis-à-vis de l’acheteur, pendant une période limitée durant laquelle l’acquéreur peut ou non donner suite. Si ce dernier renonce à son option, les sommes déjà versées (10 % du prix du bien, en règle générale) restent acquises au vendeur à titre de dédommagement.

Promesse d’achat : engagement irrévocable de l’acheteur vis-à-vis du vendeur, pendant une période limitée durant laquelle le vendeur peut ou non donner suite (1)

Compromis de vente (ou “promesse synallagmatique”) : engagement définitif et mutuel du vendeur et de l’acheteur (2).


(1) Aucun versement ne peut être demandé à l’acheteur.
(2) S’accompagne généralement du versement par l’acheteur d’un acompte sur le prix (“dépôt de garantie”) de 10 % en moyenne, qui viendra en déduction du prix à payer lors de la signature de la vente définitive.

L’avant-contrat signé entre les parties fixe les conditions de la vente : prix, modalités de paiement, etc.

Il comporte :

  • des conditions suspensives (obtention des prêts, le plus souvent) qui, si elles ne se réalisent pas, emportent annulation de la vente,
  • et des éléments tels que la désignation du vendeur, celle du bien, la superficie privative du local principal (“loi Carrez”).

De façon générale, l’acheteur dispose :

  • d’un délai de rétractation de 7 jours, à compter de la signature du pré-contrat, durant lequel il peut se rétracter,
  • ou d’un délai de réflexion de 7 jours, avant de signer, s’il s’agit d’un pré-contrat notarié (“acte authentique”).

Achat immobilier ancien : Contrat définitif

Le contrat de vente définitif doit être signé, obligatoirement devant notaire : “acte authentique”. Normalement, à ce moment, le vendeur remet les clefs et l’acheteur verse le prix.

La vente est nulle si le prix payé est dérisoire ou fictif. L’achat d’immobilier ancien peut également être annulée si le prix est inférieur de plus de 7/12 à la valeur réelle de l’immeuble.

Au prix de vente s’ajoutent les frais de notaire comprenant pour l’essentiel :

  • la rémunération proprement dite du notaire : “émoluments” et, le cas échéant, honoraires de négociation,
  • le coût des formalités,
  • les frais fiscaux.

Émoluments du notaire (en % du prix de vente, TTC)
De 0 à 6 500 € 4,784 %
De 6 500 à 17 000 € 1,9734 %
De 17 000 à 30 000 € 1,3156 %
Au-delà de 30 000 € 0,9867 %



Achat immobilier ancien : Fiscal

Droits d’enregistrement : dus par l’acheteur. Le taux global de droit commun s’élève à 5,09 %.