Faut-il se préparer à une crise des DPE pour 2023 ?

DPE

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) a changé de formule au 1er juillet 2021, devenu opposable et pas seulement normatif. Son arrivée s’est réalisée avec un train de mesures particulièrement strictes (interdiction de louer sans la réalisation de travaux énergétiques et obligation de réalisation d’un audit énergétique pour les biens les plus mal classés). Avec en complément les nouvelles dispositions de la loi Climat et Résilience, qui va imposer la sortie du parc locatif des biens les plus énergivores, on semble avoir le cocktail idéal pour une crise du logement en 2023. Faut-il craindre le pire ?

Le sujet sensible des passoires thermiques et de leur rénovation

La France compterait 7 millions de passoires thermiques, ces logements dont le diagnostic de performance énergétique est classé F ou G (plus de 330 kWh/m2 et par an). Avec des problèmes d’isolation et de chauffage inadapté, ces logements sont en majorité des logements anciens. « Le taux de logements classés F ou G s’élève à 41,8% lorsqu’ils ont été construits avant 1918, de 39,7% pour ceux construits entre 1919 et 1945 et seulement de 0,4% après 2013 » peut-on lire sur France TV Info[1].

Logique car ces logements échappaient à toute contrainte réglementaire en matière de performances énergétiques à l’époque de leur édification. Pour rappel, les premiers règlements en la matière datent des années 70, après le premier choc pétrolier. La France compte donc beaucoup de biens peu performants… que le gouvernement souhaite progressivement retirer du marché de la location. Dès 2023, les logements les plus énergivores (G) devront ainsi sortir du parc locatif (puis les F en 2028 et les E en 2034).

En 2025, un niveau de performance énergétique minimal deviendra même un critère de décence. Cela signifie que la performance énergétique sera un impératif pour qu’un logement soit légalement loué (vide ou meublé) à usage de résidence principale.

Le DPE et ses règles, un grand bouleversement sur le marché immobilier

Quel est le problème à vouloir améliorer les performances énergétiques du parc de logements ? Sans plan national avec les filières de l’immobilier et de la construction pour accompagner les propriétaires, le risque de voir de nombreux bailleurs être déstabilisés face aux nouvelles obligations est réel. Par méconnaissance de leurs obligations et/ou par impossibilité financière de réaliser les travaux, ils risquent de se retrouver dans une situation inconfortable.

Preuve que les propriétaires de biens mis en location sont souvent mal informés des dispositifs de prise en charge des travaux de rénovation énergétique, seulement 2% des aides Ma Prime Rénov’ ont été versées à des bailleurs[2] !

Alors, ces contraintes combinées à la diminution de la production de logements neufs risquent d’avoir un effet sur le marché de l’immobilier dès 2023. La principale conséquence pourrait être une limitation de l’offre de logements… et une tension sur l’offre locative.

A moins que l’on retrouve justement (à la vente) beaucoup de biens, leurs propriétaires ne pouvant pas assumer les travaux et préférant s’en séparer. Dans ce cas, on pourrait assister à une forme de détente sur le marché. À condition que ce stock de biens corresponde à la demande des français qui est mouvante. Après les envies de campagne apparues à la sortie du Covid-19, un mouvement de retour vers les zones urbaines est observé dans certaines régions. Face à la hausse des prix des carburants ou encore à l’augmentation du prix des maisons et à la volonté d’avoir un logement économe, on privilégie souvent des biens plus récents, proches du travail. Les zones rurales redeviennent progressivement moins attractives aux yeux des Français après deux années de dynamisme. Difficile équation.

Après la crise des DPE, celle de l’artificialisation des sols

Si la capacité des ménages à se loger va être mise à mal avec la sortie du parc locatif de nombreux logements non conformes à cause des exigences de performance énergétique, une autre mesure pourrait être encore plus radicale. Il s’agit du « zéro artificialisation nette ». L’objectif est de diviser par deux le rythme d’artificialisation pendant les 10 prochaines années pour atteindre un chiffre nul en 2050. En clair, chaque nouvelle construction devra correspondre à la destruction d’une surface équivalente, transformée en surface non-bâtie. Un véritable défi qui pourrait sonner la fin du modèle de la maison individuelle, au profit de la construction collective uniquement.

Ce sujet de l’artificialisation, bien que plus lointain, inquiète lui aussi les experts et pose des questions sur la mise en place d’une nécessaire période de transition vers un nouveau modèle pour le logement. Dans une note pour le think tank Real Estech intitulée « Le logement, bombe sociale à venir »[3], Robin Rivaton, économiste libéral, expose les défis à venir pour le secteur et émet des propositions pour rénover en profondeur la politique publique du logement. Selon lui, il convient également de définir des priorités pour éviter une crise majeure. « D’abord loger, ensuite loger bien, enfin loger vert, voilà ce que devrait être la pyramide de nos préoccupations » explique l’économiste.

En 2023, le défi sera bien concret : loger vert avant de loger, tout simplement, des choix vont devoir être opérés.


[1] francetvinfo.fr
[2] Source Agence nationale de l’habitat (Anah)
[3] realestech.eu