Immobilier : vers un retournement du marché en 2023 ?

A quoi faut-il s’attendre pour les candidats à l’achat d’un bien immobilier ou pour les investisseurs en 2023 ? Dans un contexte de taux d’intérêt bas depuis des années, le marché profitait jusqu’à maintenant d’un fort dynamisme grâce, entre autres, à un accès facilité au crédit. Cette situation a permis à beaucoup de ménages de devenir propriétaires et a également favorisé la forte hausse des prix. Mais depuis quelques mois, les conditions d’accès au crédit se sont durcies. Le contexte économique a changé et la roue pourrait avoir tourné pour les emprunteurs. De là à provoquer une explosion de la bulle immobilière ? Intéressons-nous aux perspectives 2023 et au-delà.

Une évolution des prix à la baisse pour 2023 ?

La direction que vont prendre les prix de l’immobilier en 2023 est un sujet qui divise. Nombreux sont les analystes qui pensent que nous pourrions assister à une baisse des prix dans de nombreuses grandes villes. En cause, le contexte économique particulièrement tendu dans lequel nous évoluons, avec une inflation élevée.

Alors, parmi les scénarios possibles, certains imaginent déjà le prix au mètre carré revenir vers la barre symbolique de 10 000 € à Paris en 2023. Pour rappel, c’est en août 2019 que le prix moyen du mètre carré avait franchi cette barrière[1]. Malgré les fortes disparités entre le triangle d’or du VIIIe (jusqu’à 15 980 €/m2) et le quartier de la Chapelle (7 618 €), on atteignait en moyenne les cinq chiffres pour s’offrir un petit mètre carré dans la capitale. Mais les prix parisiens ont déjà commencé leur recul depuis le début de l’année 2022. La majorité des arrondissements (10 sur 17) ont vu leurs prix baisser significativement au second trimestre, le centre de Paris (-3,8 %) et le XIXe (-4,8 %) en tête[2].

Faut-il s’attendre à une baisse de prix également dans d’autres grandes agglomérations en France ? Oui ! Face à une offre trop importante par rapport à la demande dans de nombreuses grandes villes qui subissent les conséquences de l’après Covid-19, les prix pourraient baisser. Cela concerne par exemple Lyon, Toulouse, mais pas d’autres grandes villes qui jouissent encore d’une excellente attractivité (Strasbourg et surtout Marseille ont vu leur prix augmenter fortement en 2021/2022).

Même phénomène avec les villes de taille moyenne pour lesquelles les prix pourraient encore continuer d’augmenter. Un phénomène qui accompagne le rééquilibrage lancé il y a maintenant deux ans lorsque ces villes ont soudain connu un regain d’intérêt (lire à ce sujet notre article « Le déménagement, une nouvelle envie massive des Français ».

La remontée des taux et ses conséquences en 2023

Déjà amorcée depuis plusieurs mois, la remontée des taux d’intérêt ne devrait pas faiblir. Avec une moyenne constatée à 1,82 % en août 2022 contre 1,05 % un an auparavant, on ne peut que constater la reprise forte, une première depuis plus de 10 ans. Cette hausse accélérée des taux est portée par le rythme de l’inflation et les tensions renforcées sur les marchés financiers. « La dégradation de la profitabilité des nouveaux crédits a conduit les établissements bancaires à accroître plus fortement leurs taux, notamment avec le relèvement du principal taux de refinancement de la BCE intervenu fin juillet » peut-on lire sur le site de l’Observatoire Crédit Logement[3].

N’oublions pas toutefois de préciser que la remontée des taux reste largement contenue grâce au taux d’usure et que, selon l’Observatoire Crédit Logement, la « totalité des emprunteurs bénéficient toujours de crédits à des taux très largement inférieurs à l’inflation ». Ne paniquez pas tout de suite.

Mais qu’attendre en 2023 ? La demande sera plus contrainte, avec un impact qui pourrait se sentir sur le taux d’effort des emprunteurs (le rapport entre le coût de la mensualité du crédit et les revenus du ménage). Dès lors, certains candidats à l’achat pourraient être tentés de repousser leur projet pour se constituer une épargne et réduire ce taux d’effort ou s’orienter vers des biens de plus petite taille. Alors que l’on chassait depuis 2020 les maisons ou les appartements avec balcon et de l’espace pour pouvoir télétravailler, le coût du crédit et les conditions financières moins favorables pourraient pousser les ménages à rêver moins grand.

Le défi de la rénovation énergétique des logements

Et si un autre élément venait perturber le marché qui, comme nous l’avons vu, est amené à être dynamique, avec de fortes disparités entre les territoires ? Cet élément perturbateur, c’est le sujet de la rénovation énergétique.

Le gouvernement a décidé d’accélérer le rythme en ce qui concerne la mise à niveau des passoires thermiques, c’est-à-dire les logements les plus énergivores. Pour cela, un ensemble de mesures ont été prises afin de contraindre la mise en location de ces logements les moins performants. Depuis l’été dernier, les loyers des appartements qui affichent la lettre F ou G sur leur diagnostic de performance énergétique (DPE) ne peuvent plus faire l’objet d’une revalorisation annuelle du loyer. Mais à partir de janvier 2023, les appartements G (450 kWh/m²/an) ne pourront tout simplement plus être proposés à la location. L’ensemble de la classe F sera interdite à la location en 2028, la E en 2034. Et alors ?

Cela signifie, pour les propriétaires bailleurs comme pour les investisseurs, qu’il va falloir prendre en compte les performances énergétiques dans le calcul de la rentabilité. Surtout, avec l’interdiction de mise en location, des travaux vont être nécessaires. Les copropriétés vont avoir l’obligation de réaliser un diagnostic de performance énergétique et devront également disposer d’un plan pluriannuel de travaux… sans obligation de le déployer. On le voit venir, des conflits risquent d’éclater. Surtout, il faut s’attendre à une hausse des biens F et G sur le marché. Des biens avec une décote, mais qui peuvent représenter une bonne opportunité. Car les aides à la rénovation sont nombreuses, notamment pour les particuliers.

[1]Le Parisien
[2]Batiweb
[3]L’observatoire credit logement