Le relèvement du taux de l’usure peut-il simplifier l’accès au crédit immobilier ?

Taux de l'usure

Le relèvement du taux de l’usure est effectif depuis le 1er octobre 2022. La remontée de ce plafond – destiné à protéger les particuliers de conditions d’emprunt abusives – pourrait permettre de lever certains blocages relatifs à l’octroi de crédits immobiliers. De quoi redonner de nouvelles opportunités aux personnes qui ont des difficultés à financer un projet ?

La règle de calcul du taux de l’usure, objet de discorde en immobilier

Les taux d’usure qui encadrent les conditions des crédits immobiliers ont bien été relevés le 1er octobre 2022. Un ajustement à la marge qui pourrait permettre de rouvrir partiellement l’accès au crédit pour celles et ceux qui ont des difficultés à valider leur dossier. Mais ce relèvement du taux d’usure pour le dernier trimestre de l’année 2022 ne devrait pas radicalement changer le marché ni relancer la production de nouveaux crédits. En effet, c’est une réforme en profondeur que réclament de nombreux acteurs du domaine, et en particulier les courtiers en crédit Immobilier.

Selon les propres mots du gouverneur de la Banque de France François Villeroy de Galhau, la relève du taux d’usure au 1er octobre se fera « en appliquant les règles existantes, qui vont conduire à un relèvement bien proportionné de ce taux plafond ». Une remise en cause de la méthode de calcul ne semble pour le moment pas à l’étude de la part des autorités financières. Pourtant, une refonte du système est demandée, pour pouvoir mieux suivre le contexte actuel de tension sur le plan économique. En témoigne la manifestation de plus d’une centaine de courtiers devant le siège de la Banque de France à Paris le 20 septembre dernier [1].

Pour rappel, le taux d’usure est revu de manière trimestrielle et calculé sur la base des taux annuels effectifs globaux (TAEG) moyens accordés au trimestre précédent. Le TAEG prend en compte les intérêts d’emprunt, les frais de dossier mais aussi les éventuelles commissions et frais de garantie. La Banque de France ajoute un tiers au taux effectif moyen pratiqué par les établissements bancaires, ce qui constitue une nouvelle borne infranchissable tous les 3 mois.

Le crédit immobilier est « bon marché » mais y accéder est difficile

Ce qui pose problème aujourd’hui, c’est que la remontée continue des taux d’intérêt constatée depuis le début de l’année 2022 se heurte à cette barrière que constitue l’usure. Alors que la plupart des crédits sont attribués avec un taux brut au-delà de 2 %, le taux d’usure actuellement fixé à 2,57 % pour les prêts sur une durée de 20 ans vient réduire la marge de manœuvre pour les banques. Le coût de l’assurance emprunteur ou les frais de garantie viennent plomber le taux brut et parfois entraîner un dépassement de ce fameux taux d’usure… ce qui entraîne un refus de financement. La remontée va apporter une soupape pour certains dossiers.

Mais il faut ajouter dans l’équation la hausse des prix des logements, les exigences toujours plus fortes de la part des banques notamment en matière d’apport personnel, et on comprend que de nombreux obstacles se dressent face à celles et ceux qui veulent devenir propriétaires ou investir.

Il existe bien des leviers pour pouvoir contourner cette limite : la délégation d’assurance emprunteur en est une, avec un marché largement libéralisé ces dernières années. La comparaison de plusieurs offres de crédit immobilier avec les services d’un courtier est aussi une issue, permettant de trouver un établissement bancaire adapté à son profil. Mais la réalité est bien là : on observe depuis le début d’année un fort recul de la production de crédits immobiliers, avec depuis l’été une situation de stabilisation.

Du côté de la Banque de France, on parle de « normalisation ». En effet, la production de crédits tend à se rapprocher de sa moyenne sur 5 ans. En parallèle, les taux n’explosent pas. Selon l’observatoire du Crédit Logement, le taux nominal moyen présenté par les banques était de 1,52 % en juin 2022 puis 1,7 % en juillet et enfin 1,82 % en août. On se trouve ainsi dans un marché du crédit immobilier qui semble absurde par certains points, proposant des conditions très alléchantes de taux mais ne pouvant pas donner lieu à un financement à cause des restrictions fortes des autorités.

Le bras de fer entre la Banque de France qui estime que le secteur immobilier est aujourd’hui « correctement financé » et les banques qui ne veulent pas revoir à la baisse leurs marges semble parti pour durer. Au détriment des candidats à l’achat.

[1]ouest-france.fr