Le retour du taux variable, la solution pour un marché du crédit immobilier dont la production recule ?

taux variable

Lorsque l’on parle de crédit immobilier, le taux fixe est la norme. Il régit la plupart des crédits octroyés pour financer un achat immobilier. Pourtant, il existe des alternatives, à commencer par le crédit à taux variable. Une formule qui était devenue confidentielle (représentant moins de 1% de la production totale) et qui connaît un regain d’intérêt alors que la production de nouveaux crédits est justement en recul.

 

Un marché toujours tendu pour obtenir un crédit immobilier

 

Ce n’est plus une nouveauté. Contraintes par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) de mieux encadrer les nouveaux crédits octroyés, bloquées par le taux de l’usure, les banques n’ont pas d’autre choix que de réduire le volume de crédits immobiliers accordés (-9 % en glissement annuel entre le deuxième trimestre de l’année 2022 et celui de l’année 2021[1]). Même les « bons dossiers » éprouvent parfois des difficultés à obtenir un financement, du fait du respect strict des règles en matière de taux d’effort et de durée de crédit. Les banques ne peuvent pas non plus pour les dossiers les plus à risque prendre une marge de sécurité en augmentant les taux, la protection que constitue l’usure agissant pleinement.

Nous sommes actuellement dans une période de temporisation, avec des établissements bancaires qui freinent la délivrance de nouveaux crédits, tout en mesurant l’augmentation des taux qu’elles pratiquent. Non, les barèmes n’ont pas été revus fortement à la hausse. Nous sommes plutôt dans une situation d’attente. Pourquoi ? Car dès le 1er octobre prochain, les taux d’usure vont remonter. Mais cet attentisme n’est que passager. Ainsi, certaines banques ont trouvé la parade, en faisant revenir en flèche les taux variables pour les crédits immobiliers.

 

Le taux variable, rustine face au blocage de l’usure et aux injonctions du HCSF ?

 

Le principe du taux variable est de proposer un crédit dont le taux va évoluer à la hausse comme à la baisse pendant la durée de remboursement. Indexé sur une valeur – généralement le taux de crédit bancaire EURIBOR – le taux d’un crédit variable est plus attractif qu’un taux fixe au moment de la signature du contrat. C’est cette parade qui permet aux banques aujourd’hui de faire passer certains dossiers grâce à un taux d’effort (assurance comprise) compatible avec les demandes du HCSF.

Pour simplifier, si les emprunteurs ne parviennent pas à rentrer en dessous de l’objectif de 35 % de taux d’effort exigé avec un crédit à taux fixe, le passage sur le crédit à taux variable peut permettre de gagner les quelques euros indispensables pour obtenir un dossier valide.

Révisables au gré des fluctuations de la situation monétaire, les taux variables n’étaient quasiment plus proposés par les banques, la faiblesse des taux fixes rendant ce produit totalement obsolète. Mais avec une moyenne qui pourrait dépasser les 2 % très bientôt, le prêt à taux fixe a perdu de sa superbe. Car un taux variable peut aujourd’hui être accessible à partir de 1,5% sur 20 ans, là où un taux fixe se rapprochera plutôt du 1,8 à 2 %.

 

Les précautions à prendre pour un prêt immobilier à taux variable

 

Bonne idée sur le papier pour pouvoir bénéficier d’emblée d’un taux d’emprunt plus bas, le taux variable reste tout de même une solution à utiliser avec précaution. Ainsi, il convient de choisir une offre avec un taux capé. Un crédit à taux variable capé à +1 ou -1 par exemple apporte une sécurité, avec des bornes qui ne seront pas dépassées. Cela signifie que le crédit, octroyé au départ à 1,5 %, ne dépassera jamais les 2,5 % et ne pourra à l’inverse pas descendre en deçà de 0,5 %.

Un crédit immobilier à taux variable conserve les mêmes caractéristiques qu’un prêt immobilier avec un taux fixe et peut notamment être remboursé par anticipation ou donner lieu à une augmentation de la mensualité. Ainsi, il est totalement possible d’envisager de solder le crédit en avance ou de réduire la période de remboursement pour ne pas trop subir une éventuelle hausse du taux dans le temps.

Sachez qu’une alternative existe également avec le prêt à taux mixte, qui combine la sécurité d’un prêt à taux fixe et l’attractivité d’un prêt à taux variable. Il s’agit tout simplement d’un crédit immobilier avec un taux fixe pendant les premières années puis un taux variable capé pendant la suite du remboursement. Ce montage peut être pertinent notamment pour les acheteurs qui projettent une revente de leur bien à moyen terme. Ils peuvent ainsi bénéficier du taux fixe et ne basculeront pas en taux variable, la revente intervenant avant.

Les conseillers IN&FI Crédits sont à votre écoute pour vos projets de crédits ! N’hésitez pas à contacter l’agence la plus proche de chez vous.

 

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[1] https://www.lobservatoirecreditlogement.fr/derniere-publication-trimestrielle#4