Le marché du viager en pleine expansion : est-ce le moment de s’y lancer ?

Le viager est longtemps resté une solution confidentielle pour acheter/vendre un logement. Mais avec une hausse du marché de 6% en 2021 (baromètre Renée Costes), et une nouvelle répartition géographique des transactions, le frémissement est bien là. Faisons le point sur les atouts du viager tant du côté des vendeurs que des acquéreurs.

Le fonctionnement du viager

Le viager est une opération de démembrement immobilier consistant pour l’acheteur à verser au vendeur un capital immédiat (le bouquet) assorti d’un revenu complémentaire à vie (ou rente viagère). Pour le vendeur, l’avantage est de pouvoir disposer d’une rentrée d’argent immédiate puis d’une rente jusqu’à la fin de ses jours, tout en continuant à occuper son logement.

Il existe toutefois une autre possibilité : le viager libre. Dans ce cas, le vendeur n’occupe plus le logement concerné mais le paiement du bouquet puis de la rente restent identiques (bien qu’avec des montant légèrement rehaussés). Cela peut par exemple concerner une ou plusieurs personnes(s) qui veulent utiliser le viager mais vont occuper une chambre en établissement pour senior, ou qui ont une résidence secondaire et ne veulent conserver qu’un seul logement. Ces opérations de « viager libre » restent minoritaires, de l’ordre de moins de 10% du total (sur un peu plus de 5500 opérations à l’année). Elles ont pourtant des atouts (lire ci-après).

Les chiffres clés du viager en 2022

Selon les données compilées par Renée Costes, spécialiste de l’épargne retraite immobilière, ce sont les maisons qui concernent la majorité des opérations en viager. Elles comptent pour 59 % des ventes, occupées pour la plupart (92 %), et pour une valeur moyenne de 271 000 €.

Les vendeurs en viager ont en moyenne 74 ans, la vente étant motivée pour un tiers d’entre eux par la recherche d’un revenu complémentaire. Mais c’est aussi pour bénéficier des économies de charges et d’impôts (en devenant simplement occupant) ou encore pour préparer leur succession voire une donation (du bouquet) que les candidats à la vente sont toujours plus nombreux.

Si, historiquement, les opérations en Île-de-France et en Provence-Alpes-Côte d’Azur (Paca) représentaient la majorité des transactions, les choses évoluent : Nouvelle-Aquitaine, Auvergne-Rhône-Alpes, Bretagne, Pays de la Loire et Occitanie sont les nouveaux marchés émergents, avec des acheteurs « locaux » qui investissent à proximité. 60 % des acquéreurs particuliers investissent dans leur région !

Le viager libre, futur placement immobilier star ?

Focalisons-nous sur le viager libre qui, encore plus méconnu que le viager occupé, a pourtant pour lui de sérieux atouts, tant du côté des vendeurs que des acheteurs.

Le vendeur profite tout d’abord d’un avantage fiscal, avec un abattement lié à l’âge pouvant aller jusqu’à 70% sur la rente. Une exonération totale des taxes et charges sur la vente est aussi possible tandis que la valeur du capital de la rente est à mettre au passif lors de la déclaration de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). Côté fiscal donc, pour les ménages à la retraite avec une imposition forte, le viager libre est une solution pertinente.

Et pour les acheteurs ? Le même avantage concernant l’IFI est accessible : la capitalisation de la rente est réintégrée au fur et à mesure qu’elle est réglée. Le viager libre permet également de louer le bien et donc de bénéficier d’une rentrée d’argent pour payer la rente. En clair, il est possible de ne pas avoir recours au crédit bancaire si un équilibre est trouvé. Même si le loyer ne couvre pas la rente, le montant restant dû peut être faible, permettant donc de ne pas se tourner vers les banques. Pratique alors que les taux des crédits immobiliers remontent et que les conditions d’accès sont toujours plus restrictives.

Le moment d’investir en viager est-il venu ?

Le viager est une solution d’investissement en immobilier particulière, qui se rapproche bien plus en réalité d’un placement financier. En effet, vous connaissez certes le montant de la rente, mais vous ne connaissez pas son échéance… ce qui ne permet pas de se projeter de manière précise en matière de rentabilité.

• Le viager est un type d’investissement spécifique. Et à placement singulier, conseil adapté il faut ! Ne vous lancez pas sans consulter des experts qu’il s’agisse d’agents immobiliers, de promoteurs ou de conseillers fiscaux ;
• Le viager n’est pas une solution adaptée si vous cherchez un logement à occuper, même à moyen terme. La plupart des biens sont occupés et il est risqué de parier sur le décès du ou des occupant(s) pour vous installer. Le viager est en réalité bien plus une stratégie d’épargne alternative à celle des livrets ou placements bancaires.
• Pour un investissement rentable, la clé se situe au moment de l’estimation. C’est en prenant la valeur du bien et en déterminant d’après elle le montant du bouquet puis des mensualités de la rente que va se dessiner votre rentabilité. Le bien doit être estimé de manière précise par un expert indépendant.
  
  

Bien mené, un projet en viager peut apporter une belle rentabilité. De ce côté, le taux moyen est actuellement de 6,6 % pour une durée de placement optimale de 14,7 ans. De bonnes performances, mais à condition – rappelons-le encore – de bien préparer son entrée sur ce marché si atypique. Pour préparer votre projet, et notamment étudier le volet financier de votre investissement, sollicitez les équipes IN&FI Crédits.