Le taux d’usure, un frein pour obtenir son crédit immobilier ?

Le taux d’usure, taux au-delà duquel une banque ne peut pas prêter, est un rempart censé protéger les emprunteurs de conditions défavorables, et notamment de taux trop élevés. Problème, la méthode de calcul de ce taux d’usure le rend peu adapté au marché actuel, dans lequel les banques revoient à la hausse les taux qu’elles proposent et restreignent leurs conditions d’octroi. Agissant comme un « plafond », le taux d’usure combiné à l’augmentation des taux de crédit réduit le nombre d’emprunteurs potentiels. Pour les candidats à l’achat, on se retrouve aujourd’hui dans une situation de blocage. Des solutions émergent, mais elles risquent de coûter cher.

 

Une augmentation régulière des taux inéluctable ?

La remontée des taux des crédits immobiliers semble désormais enclenchée. Eux qui suivent la tendance des taux d’intérêt des emprunts de l’État français connaissent un mouvement de hausse continu et fort. En effet, les niveaux des OAT 10 ans (Obligations Assimilables au Trésor) sont passés d’un taux proche de zéro en janvier 2022 à plus de 2,20 % en juin. Plusieurs spécialistes voient un point d’atterrissage entre 2 et 3 % à terme… qui sera le taux logique des crédits immobiliers alors.

Le marché du crédit immobilier est-il en train de se rééquilibrer ? Jusqu’à présent, les taux des crédits étaient bas, ce qui était compatible avec une inflation faible. Mais l’augmentation des prix très marquée du début d’année 2022 ne justifie plus ces taux très (trop) faibles. « On va revenir à des taux plus normaux. Tout le monde l’a un peu oublié mais habituellement, le crédit immobilier est plutôt de l’ordre de 2 à 3% » estime François Villeroy de Galhau, gouverneur de la Banque de France. Une correction semble donc en cours.

 

Le taux d’usure, une protection qui devient un piège

Les emprunteurs sont aujourd’hui bloqués dans un… étau. Comme nous venons de le voir, les taux des crédits immobiliers augmentent et en parallèle, le taux de l’usure bloque les établissements bancaires qui auraient l’envie d’aller chercher encore de la marge en augmentant le coût des prêts immobiliers.

Le taux d’usure est en effet le taux d’intérêt maximal auquel les banques ont l’autorisation de proposer des crédits. Le taux de l’usure est encadré par l’article L314-6 du Code de la consommation. Il existe plusieurs indicateurs de mesure, selon le type de prêt, son montant et la durée du crédit. Les crédits à la consommation et les crédits immobiliers font notamment l’objet d’une distinction.

Comment le taux de l’usure est-il calculé concrètement ? La Banque de France prend tout simplement le taux effectif moyen pratiqué par les établissements de crédit pendant un trimestre, et augmente ce taux d’un tiers. On obtient alors le taux de l’usure valable pour le trimestre suivant. Il est actualisé tous les trois mois.

Sa principale limite est qu’il ne permet pas de prendre en compte une évolution rapide des taux. Son mode de calcul relativement figé en fait un outil peu flexible, soumis à une inertie. Une modification est attendue, avec une réforme de son mode de calcul dans les mois à venir. Une actualisation mensuelle (afin que le taux d’usure reflète davantage la réalité du marché du crédit immobilier) est actuellement à l’étude par le ministère de l’Économie et des Finances.

 

Profiter des conditions actuelles ou attendre ?

Les taux augmentent déjà et vont continuer ce mouvement mais ne peuvent pas dépasser les plafonds du taux d’usure, comme nous venons de le voir. Les banques n’ont aucun intérêt à relever leurs taux trop brutalement. Car le crédit immobilier est un produit d’appel et de conquête de nouveaux clients. La hausse des niveaux des OAT 10 ans n’est pas totalement répercutée mais est en partie « absorbée » par les banques.

Jusqu’à quand ? Si le mode de calcul du taux de l’usure évolue et permet de mieux coller à la réalité du marché, alors il faut s’attendre à ce que cette protection soit moins efficace pour les candidats à l’achat. Cela pourrait entraîner une hausse supplémentaire des taux, avec plus de liberté laissée aux banques…

En se basant uniquement sur ces deux conclusions, on peut se dire que le moment d’acheter est venu. Il faut profiter des conditions actuelles du marché, avant que les taux ne continuent leur montée en flèche et que l’usure n’agisse plus comme une protection forte. Problème, les prix pratiqués sont élevés. Si les conditions d’accès au crédit deviennent moins avantageuses avec un coût total par opération élevé, on pourrait dans ce cas voir les prix des biens immobiliers être réajustés à la baisse. Un mouvement purement économique, car si les acheteurs sont moins nombreux face à un même nombre de biens, la pression réduite devra être compensée par les vendeurs qui réajusteront leurs prix…

Acheter maintenant ou reporter votre projet, tout est question de capacité d’emprunt, de taux d’endettement et de projets personnels. Ne vous focalisez pas uniquement sur les conditions de marché mais bien sur vos attentes propres.

Profitez de la période actuelle pour effectuer une étude en amont de votre capacité de financement. Si vous êtes dans des démarches avancées de recherche ou si vous avez déjà fait une offre, comparez les conditions des banques. Il est important plus que jamais de soigner votre pouvoir d’achat immobilier en accédant à la meilleure offre possible pour votre profil.