Immobilier : les effets concrets de la pénurie de logements sur les prix

Immobilier : les effets concrets de la pénurie de logements sur les prix

La pénurie de logements disponibles sur le marché inquiète les professionnels et commence à faire ressentir ses effets sur les candidats à l’achat. Il suffit de dérouler les actualités locales pour se rendre compte du phénomène, réparti de manière indifférenciée sur tout le territoire. Du bassin d’Arcachon en passant par les Hautes-Alpes, de la Savoie à certaines villes des bords de Loire, on est en manque de biens ! Plusieurs raisons expliquent ce constat qui entraîne – déjà – une hausse des prix.

Les effets à rebours de la crise du Covid-19 (mais pas seulement)

Se loger est aujourd’hui plus compliqué dans certaines villes, même pour les ménages les plus aisés. En cause, le manque de bien anciens disponibles mais aussi la réduction du marché du neuf. En 2020 puis 2021, la construction a souffert, la crise sanitaire bloquant de nombreux projets. Les mises en chantier ont baissé d’un peu moins de 10 % et la production de logements neufs a reculé de 22,3 % selon les chiffres partagés par la fédération française du bâtiment (FFB). Et la reprise n’est pas pour demain. En effet, comme cela est souvent la coutume, la délivrance des permis de construire a chuté de près d’un tiers en France en 2020, alors que nous étions dans une période d’élections municipales[1].

Nous faisons face aujourd’hui aux conséquences de tous ces éléments qui, par inertie, développent la pénurie. Et comme si un ingrédient manquait encore, il faut ajouter à ce constat l’évolution de la politique en matière d’urbanisme constatée dans de nombreuses agglomérations. Les élections municipales justement ont vu une véritable poussée d’une volonté politique visant à densifier l’habitat… au détriment de l’artificialisation des sols et du développement notamment du modèle de la maison individuelle.

Paradoxal. Alors que les confinements à répétition et la crise que nous avons traversée à donner des envies de « grand air » à de nombreux Français, ceux-ci se retrouvent bloqués par une offre restreinte, ayant déjà trouvé preneur.

Vers une pénurie encore plus massive à cause des passoires thermiques

La Loi Climat porte en elle les signes d’un marché de l’immobilier qui risque encore de se tendre davantage dans les années à venir. Promulguée le 24 août 2021, la loi Climat et résilience (à laquelle nous avons dévié un article complet sur ses conséquences immédiates et futures) affiche l’objectif d’une artificialisation nette nulle à l’horizon 2050, avec un objectif intermédiaire de -50 % d’ici à 2030. Cela signifie que le secteur de la construction va devoir largement se remettre en cause, l’expansion n’étant plus possible de manière exponentielle.

Surtout, à plus court terme, l’ambition forte de rénovation des passoires thermiques (logements classés F ou G en matière de consommation énergétique) va réduire l’offre. En effet, les logements classés G ne pourront plus être loués dès 2025, ceux avec l’étiquette F seront concernés en 2028 avant les E en 2034. Les propriétaires devront obligatoirement engager des travaux pour faire basculer leur logement dans une catégorie supérieure. Dès 2023, les logements F et G ne pourront plus voir leur loyer augmenter.

Ces actions vont irrémédiablement entraîner la sortie du parc locatif de certains logements. Faut-il par conséquent s’attendre à une mise sur le marché massive d’appartements ou de maisons dont les propriétaires veulent se séparer par manque de moyens disponibles pour la rénovation ?

Une hausse des prix de l’immobilier de 5% en 2022

Alors que tous les éléments semblent indiquer une pénurie durable, il faut par conséquent s’attendre à voir les prix continuer d’augmenter. Déjà, la flambée est visible dans certaines villes. Paris, dont le marché n’est certes pas à rapprocher de ce que l’on peut observer ailleurs dans l’Hexagone, a vu son prix au mètre carré être multiplié par quatre en un peu plus de 20 ans. « Aujourd’hui, les ménages qui accèdent à la propriété en Ile-de-France ont un revenu d’environ 4 400 € par mois, soit deux fois le revenu médian observé dans la région » explique Martin Omhovère, directeur du département Habitat et Société de l’Institut Paris Région. Le nombre de demandeurs de logements sociaux explose en parallèle.

Quelle direction vont prendre les prix de l’immobilier ? Vont-ils continuer leur forte hausse ? Le Conseil supérieur du notariat (qui regroupe les notaires de France) parle d’une hausse des prix pouvant dépasser 10 % par endroits. « La hausse devrait rester contenue à + 1 % pour l’IDF sur l’année et comprises entre + 8 % et + 9 % pour la province avec une augmentation d’environ 5 % pour la France métropolitaine » en ce qui concerne les appartements. Pour les maisons anciennes, la hausse pourrait-elle être de 8 % en Île-de-France et de 10 à 11 % en province[2].

La forte appétence pour l’immobilier a fait fondre le stock de biens disponibles dans certaines zones de l’Hexagone. Avec un marché de la construction en berne et un contexte politique en pleine mutation, la situation à toutes les chances de perdurer.

[1] lejournaltoulousain.fr
[2] leparisien.fr