La guerre en Ukraine peut-elle avoir des conséquences sur l’immobilier en France ?

La guerre en Ukraine peut-elle avoir des conséquences sur l’immobilier en France ?

La guerre entre l’Ukraine et la Russie a des conséquences économiques majeures sur le plan international. Entre l’explosion du coût de certaines matières premières, des relations internationales repensées du fait de la géopolitique bouleversée ou encore un climat de tension qui s’est installé, tout est chamboulé. C’est le cas aussi pour le marché de l’immobilier en France.

La guerre, un frein face aux décisions importantes

Si déjà la fin d’année 2021 était marquée par une baisse du nombre de transactions sur le marché de l’immobilier, les trois premiers mois de l’année 2022 devraient confirmer cette tendance. En cause, notamment, le contexte international qui pousse certains acheteurs à mettre en suspens leurs projets les plus importants… dont l’achat d’un bien immobilier.

Le marché de la construction en particulier souffre, du fait de conséquences directes sur le prix des biens. En effet, de nombreux professionnels ont des difficultés en matière d’approvisionnement et le coût de certains matériaux explose. Le bâtiment est touché de manière frontale et ce sont les acheteurs qui vont devoir réévaluer à la hausse le budget construction. L’acier notamment vient à manquer, importé souvent depuis l’Italie qui achète elle-même en Russie et en Ukraine. Toutes les commandes ont été stoppées au début du conflit. Pour d’autres matériaux comme l’aluminium, les tuiles, les briques ou le carrelage, c’est l’explosion du coût de l’énergie qui se ressent sur le prix de vente final. Puisqu’il faut utiliser des cuissons ou un système de fonte pour produire certains de ces matériaux, la part que représentent les énergies augmente. Certaines productions sont là aussi à l’arrêt.

Voilà comment pour certains marchés publics dont les contrats signés font apparaître des coûts fixes, le dialogue va être nécessaire pour impacter l’évolution des coûts globaux. Pour les particuliers, les logements sur plan reposent sur des contrats de construction qui intègrent une clause d’indexation du prix basée sur l’indice BT 01, lequel mesure la hausse des coûts de construction. Un surcoût par rapport à l’enveloppe initiale de 2 à 3 % est à prévoir au minimum.

L’investissement locatif plombé par la guerre et la hausse des prix

Outre les conséquences sur le marché de la transaction et de la construction, le conflit russo-ukrainien devrait aussi avoir un impact sur le marché de l’investissement et du crédit immobilier. La hausse des prix et le retour de l’inflation ont plusieurs conséquences.

  • Les emprunteurs potentiels se retrouvent avec un budget plus élevé à consacrer à leurs dépenses courantes, ce qui réduit leur capacité d’épargne et par ricochet d’emprunt.
  • Face à un avenir incertain et une instabilité économique et politique, les banques peuvent avoir tendance à fermer l’accès au crédit aux ménages qui ne disposent pas d’une épargne de précaution importante.
  • En ajoutant à ces éléments l’augmentation des taux d’intérêt – observée depuis le mois de janvier 2022 – ce sont de nombreux ménages qui se retrouvent en difficulté pour décrocher un crédit. La marge de manœuvre des banques se réduit, au risque de déstabiliser certains ménages.

Et lorsque ce ne se ne sont pas des barrières techniques ou des freins économiques, ce sont les acheteurs eux-mêmes qui peuvent avoir tendance à ne pas se lancer dans un investissement immobilier. Face à l’inflation en hausse, le rendement locatif baisse mécaniquement. Le rendement réel de certains placements qui proposent des revenus faibles pourrait basculer en négatif. La tentation d’acheter et d’afficher un loyer haut est réelle mais sans doute vaine. Les locataires aussi sont exposés à l’augmentation des prix et afficher un loyer trop haut ou vouloir à tout prix trouver un locataire pour maintenir sa rentabilité, c’est multiplier le risque d’impayés et allonger les périodes de vacances !

Quelle issue peut-on espérer ? Si le conflit s’enlise et si l’opposition entre Russie et Ukraine est durable, des solutions d’approvisionnement alternatives vont devoir être trouvées tant sur le plan énergétique que pour les matériaux de construction. Déjà, la guerre économique que mène la France et ses alliés face à la puissance russe amène à la recherche de nouveaux circuits pour la fourniture d’acier, d’aluminium, de pétrole et de gaz. Une fin de conflit rapide pourrait lever une partie du pessimisme et gommer les effets d’ordre psychologique sur le moral des emprunteurs potentiels.

Une vision plus optimiste est possible. Puisque l’achat d’un bien immobilier est un projet personnel, souvent l’achat le plus important d’une vie, la conjoncture ne constitue qu’un élément dans la prise de décision. Alors, même si la guerre est aux portes de l’Europe et que le moral est en berne, la valeur refuge que constitue la pierre pourrait plus que jamais s’affirmer… avec un volume de transactions repartant en hausse ? A suivre en 2022.

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