Le lissage de prêt immobilier : fonctionnement, exemple et utilité

Le lissage de prêt immobilier

Si vous projetez d’acheter un bien immobilier et que vous allez avoir recours à un financement bancaire – pour tout ou une partie de la somme – vous vous demandez peut-être comment ce nouveau crédit va s’articuler avec vos autres prêts en cours de remboursement. Afin de simplifier votre gestion budgétaire tout en soignant votre taux d’endettement, vous pouvez avoir recours à un prêt lissé.

Le principe du lissage de prêt

Commençons par une définition de ce qu’est un prêt lissé. Également appelé « prêt à paliers » ou « prêt à paliers de remboursements » voire « prêt gigogne », ce montage financier consiste à combiner votre nouveau prêt immobilier avec des crédits déjà souscrits et en cours de remboursement.

L’objectif de cette combinaison de plusieurs prêts – le lissage – est de réduire le montant à honorer chaque mois, en étalant sur une nouvelle durée les crédits précédemment souscrits avant l’emprunt immobilier. Deux grands avantages sont à noter :

  • Vous simplifiez la lecture de votre budget chaque mois, avec une seule ligne de crédit là où vous pouviez en posséder plusieurs par le passé ;
  • Vous alignez les dates d’échéance de tous vos crédits en cours, ce qui vous permet de disposer d’une seule mensualité connue à l’avance.

Si le lissage de crédit immobilier était peu utilisé il y a encore quelques années, il devient aujourd’hui courant et est proposé par une grande variété d’établissements bancaires. Parlez-en à votre banquier ou à votre courtier en crédit immobilier si vous sollicitez cet intermédiaire pour obtenir un financement.

A savoir : lorsque le remboursement par paliers de plusieurs crédits avec un prêt immobilier est mis en place au moment de la signature de ce dernier, on parle de lissage de prêt. En revanche, si vous effectuez cette démarche alors que le remboursement du crédit immobilier a déjà été lancé, il s’agira d’un regroupement de prêts.

Comment fonctionne le lissage d’un prêt immobilier ?

Le lissage de prêt ne consiste pas seulement à réunir plusieurs crédits en une seule échéance. Le montage est en réalité un peu plus complexe, et nécessite notamment des paliers, d’où l’utilisation de ce terme pour le désigner parfois.

Prenons un exemple. Vous disposez déjà de deux crédits à la consommation et vous souhaitez emprunter pour acheter votre résidence principale. Afin de diminuer votre endettement actuel et pour disposer d’une capacité d’endettement plus forte, vous sollicitez un lissage de prêt.

Sur une période donnée, qui peut se compter en mois ou en année, les mensualités rattachées à vos crédits à la consommation sont additionnées d’une fraction de la mensualité dédiée au remboursement du prêt immobilier. Ensuite, lorsque cette première période est terminée et que les crédits à la consommation sont soldés, alors la part de remboursement du crédit immobilier représente l’intégralité de la somme.

Exemple chiffré de lissage de prêt immobilier

Un couple souhaite emprunter 270 000 € sur une durée totale de 20 ans et profite d’un taux de 1,2% pour acheter sa résidence principale. Il associe à ce nouveau crédit un prêt personnel en cours, d’un montant de 40 000 € au taux de 4,0%, dont la nouvelle durée de remboursement prévue est de 6 ans (au lieu des 4 ans restants). Ce choix est effectué pour aboutir à une mensualité inférieure à 1 500 €.

Le lissage du prêt immobilier avec le crédit à la consommation déjà en cours permet d’aboutir à une seule mensualité de 1469,70 €.

  • De 1 à 72 mois, la mensualité du crédit à la consommation sera de 625,81 € et celle du crédit immobilier de 843,89 €. Additionnées, elles aboutiront à une seule mensualité d’un montant de 1469,70 € ;
  • Ensuite, à partir du 73e mois et jusqu’à la fin du prêt immobilier (240 mois), la mensualité sera la même, à savoir 1469,70 €. Elle ne concernera que le crédit immobilier, le crédit à la consommation ayant été soldé.



Plus simple, plus lisible, le lissage du prêt immobilier permet comme nous l’avons déjà évoqué d’améliorer votre taux d’endettement et de vous donner une capacité d’emprunt plus forte.
Il faut toutefois avoir en tête les principales limites de cette solution. Un prêt lissé coûte plus cher qu’un remboursement séparé des crédits. Cela s’explique car l’amortissement des crédits les plus courts se fera sur une période plus longue, ce qui augmente les intérêts versés.

Il est important avant de vous engager de peser le pour le contre de cette solution. Un prêt lissé peut vous permettre d’emprunter une somme plus importante pour votre projet immobilier, mais aussi de disposer d’un reste à vivre plus important. Ce « confort » aura pour conséquence d’augmenter le coût total du crédit. D’où l’importance de comparer plusieurs offres avant de choisir.