En montagne, le prix de l’immobilier connaît une forte escalade

Après deux saisons marquées par un nombre de vacanciers en baisse à cause de la pandémie de Covid-19, mais aussi un réchauffement climatique qui rend l’attractivité des domaines plus compliquée, on pouvait croire que l’immobilier de montagne allait souffrir. Il n’en est rien. Entre idées neuves pour doper l’attractivité et engouement toujours aussi marqué des Français pour le ski, les prix se maintiennent à un niveau élevé dans les stations. Tant pour y investir que pour y séjourner, la montagne, ça se gagne.

La montagne, plus chère que Paris

En 2021, le prix des appartements anciens a augmenté dans presque toutes les stations : des Alpes aux Pyrénées, de la Savoie au Jura. Selon les statistiques des Notaires de France, la montagne ne se brade pas. En Savoie, certaines des stations les plus prisées affichent des prix qui dépassent 6 000 €/m². Il faut même compter 8 000 €/m² dans les stations des grands domaines alors que les stations villages, situées entre 1 300 et 1 600 m d’altitude, frôlent les 5 500 €/m². Les stations emblématiques des Alpes que sont La Clusaz, Avoriaz ou Val-d’Isère affichent des prix respectifs proches des 8 000 €/m², 8 500 €/m², et même plus de 12 000 €/m². Dans les Pyrénées, la hausse est moins marquée et le budget est en général de deux à quatre fois inférieurs. Mais là aussi, les prix progressent.

Une telle augmentation des prix semble en décalage avec la réalité à laquelle sont confrontées les stations. En effet, la baisse de l’enneigement n’est plus un fantasme. Sous l’effet du réchauffement climatique, la neige naturelle est moins abondante, présente moins longtemps et est moins qualitative, ce qui a un impact direct sur les stations situées en basse et en moyenne altitude.

Certains domaines luttent. Entre le damage des pistes et le développement de la neige de culture, on tente la survie. Mais une prise de conscience plus globale est désormais intervenue. On essaie de réorienter les infrastructures et de développer des activités de loisirs complémentaires. Le sport et la culture ont leur place dans les stations. Autant d’efforts qui maintiennent la demande au plus haut, et continuent de tirer les prix…

Les spécificités de l’immobilier de montagne

Face à une demande toujours forte et un nombre de biens réduit, le prix moyen progresse… et les acheteurs ne font pas la fine bouche. Dans certains domaines, on constate par exemple que les biens mêmes avec des travaux se vendent très rapidement.

Pour qui veut s’offrir un pied à terre à la montagne, les opportunités sont donc désormais réduites et il faut savoir se positionner rapidement. Mais quel logement choisir ? Comme pour tout autre achat, la qualité de la construction mais aussi l’emplacement sont les critères clés.

Le premier arbitrage à réaliser consiste à choisir la commune et la station dans laquelle acheter. Entre stations villages ou grands domaines, petites communes retranchées ou villes de passage, il y en a pour tous les goûts. Selon la destination, la qualité des biens ne sera pas les mêmes. On pourra retrouver dans certains petits villages des chalets en bois et un patrimoine préservé alors que d’autres stations très modernes seront dominées par des complexes proches des standards hôteliers.

Attention également à un paramètre purement météorologique : la limite pluie/neige. Il s’agit de l’intervalle d’altitude à partir duquel la pluie se transforme progressivement en neige. Ainsi, pour bénéficier de neige en hiver, la haute altitude est préférable. Ce n’est pas pour autant que les stations de basse et moyenne altitude sont à bouder. Au contraire, elles proposent souvent une grande variété d’activités… et permettent de rallier les sommets parfois de manière très rapide.

Préparer un investissement immobilier à la montagne

Si vous souhaitez vous lancer dans un investissement immobilier à la montagne, la préparation est essentielle. Il est important de bien effectuer un arbitrage entre achat plaisir et rationalité pour identifier une opportunité.

Vous pouvez trouver un petit appartement ou un chalet à décorer à votre goût, à personnaliser et dans lequel vous pourrez vous rendre chaque année. Vous n’aurez plus à craindre le moment de la recherche d’une location. Attention à bien trouver les partenaires pour vous accompagner. Si vous envisagez une mise en location saisonnière, sa gestion peut être confiée à des entreprises spécialisées implantées localement. Car avec un prix de l’immobilier élevé, il est souvent indispensable de trouver de la rentabilité rapidement.

Il convient ensuite de se charger du volet fiscal d’une location saisonnière au ski. Vous pouvez intégrer ce bien immobilier au sein d’une société civile immobilière (SCI) ou réaliser à l’achat en direct. Dans ce second cas, l’imposition s’effectuera en appliquant la règle des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) puisque vous louerez en meublé.

Pour préparer votre achat, vous pouvez déterminer votre budget disponible au regard de vos revenus et vous rapprocher d’un courtier en crédit immobilier afin d’obtenir des simulations d’emprunt. Puisqu’il est important de se positionner rapidement et qu’il ne faut pas laisser passer un bien de qualité en montagne, préparez à l’avance l’aspect financier. Les conseillers IN&FI Crédits sont à votre écoute si vous voulez partir à l’assaut des montagnes.