Immobilier : le bilan de l’année 2021, les perspectives pour 2022

Immobilier : le bilan de l’année 2021, les perspectives pour 2022

Après une année 2020 fortement impactée par la pandémie de Covid-19 qui avait permis d’observer un rebond de l’immobilier que certains prédisaient comme temporaire, 2021 fut un millésime « presque » conforme. Presque, car certains records sont tombés, mais la demande est totalement différente en comparaison avec les années passées. Du changement, il y en a eu, et il risque d’y en avoir encore.

Des prix de l’immobilier qui continuent de progresser, mais plus lentement

Selon les données communiquées par l’observatoire des prix de l’immobilier[i], on constate qu’en 2021, le prix d’un logement à continuer de progresser. Ainsi, pour devenir propriétaire d’un logement neuf, il fallait débourser en moyenne 242 800 €, contre 266 800 € pour un logement ancien. Cette dernière catégorie a fortement progressé ces deux dernières années. En effet, déjà en 2020, le prix moyen d’un logement ancien était de 265 500 € contre 251 000 € en 2019.

Les prix de l’immobilier ont progressé en moyenne de 0,8 % sur un an. Une hausse contenue, car il faut se rappeler que l’année 2020 s’achevait elle avec une hausse de 6,5 % ! Dans le détail, on s’aperçoit que tous les logements ne sont pas concernés par cette hausse. En effet, c’est le prix des appartements qui progresse le plus avec 6,2 % d’augmentation sur un an tandis que le prix des maisons est lui en recul de 6,6 %.

Pour disposer d’une photographie complète du marché, il est important également de prendre en compte le volume de transactions. Celui-ci a progressé de 6,2 % sur une année. Avec 1,2 millions de transactions enregistrées, c’est un nouveau record qui est atteint. L’immobilier va bien, oui. Plusieurs spécialistes pensent que l’année 2022 sera marquée par une reprise du rythme de hausse des prix de l’immobilier. Certains avancent une hausse comprise entre 3 et 4 % !

Pour en savoir plus à propos de l’évolution des prix de l’immobilier, nous vous recommandons de lire notre article « Immobilier : la (forte) hausse des prix n’est pas si vertigineuse que vous ne le pensez ! ».

Un intérêt pour l’immobilier qui a évolué

Les prix des logements anciens ont augmenté dans tous les départements de France en 2021, à l’exception de Paris et de la Creuse. Partout, le prix au mètre carré progresse, mais un phénomène est à remarquer. C’est sur la façade Atlantique, en balayant de la Bretagne jusqu’au Pays basque, que la hausse est la plus importante. Même les départements côtiers de la Manche, la Normandie et le Calvados, profitent de cette dynamique. À chaque fois, c’est une hausse à deux chiffres qu’il faut noter. En effet, selon les données compilées par la Fnaim et partagées par Les Echos, on peut même parler de flambée des prix dans certaines villes avec + 18,4 % à Brest, + 14 % à la Rochelle ou encore + 12,2 % au Havre.

Une traduction directe de la modification de la demande et de l’intérêt retrouvé pour des villes de taille moyenne ou de grandes agglomérations jugées plus « accueillantes ». Un désamour des grandes villes est notable. Le nombre record de ventes enregistrées en 2021 et la nouvelle répartition géographique des achats témoignent d’une demande renouvelée. C’est une réalité, ce sont les villes moyennes et les territoires périurbains qui tirent les prix vers le haut. Une revanche des zones rurales face aux grandes villes.

L’intérêt des Français pour la pierre va-t-il continuer en 2022 ? La fin de la pandémie de Covid 19 semble nous échapper et être repoussée sans cesse. Mais, nous l’avons déjà observé, cela n’empêche pas les ménages d’avoir des projets. La demande devrait donc rester forte, décorrélée de la crise sanitaire et de ses vagues de contaminations/hospitalisations à répétition.

Un accès au crédit immobilier déterminant pour l’avenir du marché

Au-delà des données brutes relatives au prix de l’immobilier, et outre la nature de la demande des ménages, c’est aussi l’accès au crédit qui constitue le point essentiel à surveiller. Pour anticiper l’évolution du marché, les candidats à l’achat doivent pouvoir bénéficier de conditions optimales. De ce côté, le cadre réglementaire de plus en plus restrictif est devenu la norme. Désormais, le HCSF est un véritable gendarme, avec des recommandations qui font office de loi. Décrocher un crédit reste complexe pour les ménages avec un apport limité, les primo-accédants ou celles et ceux qui disposent de ressources réduites. Mais pour qui peut accéder au crédit, les taux d’intérêt bas et la forte inflation permettent d’obtenir des taux d’emprunts réels négatifs. C’est le moment d’acheter.

Grâce à des chiffres du chômage revenu à un niveau faible, une reprise économique qui semble s’amorcer et une volonté commune de retour à la normale, le soleil pourrait briller sur l’année 2022 en ce qui concerne l’immobilier.

Le principal enjeu ne consiste donc peut-être pas à savoir si la demande va continuer et si les prix vont poursuivre leur augmentation. Sur ces deux sujets, un consensus semble trouvé. En revanche, c’est à propos de la nouvelle géographie immobilière que les doutes sont permis. Les Français vont-ils continuer à préférer la campagne, les villes de taille moyenne et l’exode urbain ? Rien n’est moins sûr. Le premier semestre de l’année 2022 nous apportera des réponses, lui qui est souvent porteur de nombreux projets.

[i]Observatoire des prix de l’immobilier