Immobilier : la (forte) hausse des prix n’est pas si vertigineuse que vous ne le pensez !

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Les prix de l’immobilier continuent d’augmenter. Depuis le début des années 90, les différents indicateurs qui permettent de suivre les prix de la pierre font état d’une augmentation régulière. Mais le phénomène est encore plus ancien. Entre 1900 et 2010, le prix des logements à Paris a été multiplié par près de 10 000 et depuis 1936, les prix des logements en France ont été multipliés par plus de 3 000 ! La crise sanitaire du Covid-19 et les envies nouvelles en matière d’immobilier de la part des Français, le tout combiné à un environnement de taux de crédit bas, continue de pousser ce phénomène d’augmentation des prix. Jusqu’à saturation ?

Une hausse des prix de l’immobilier qui n’arrange pas tout le monde

+3,5% en 2018, +4,7% en 2019 et +6,6% en 2020, les prix de l’immobilier n’en finissent pas de gonfler. La dernière progression aussi rapide datait du mois de septembre 2011, alors que le prêt à taux zéro accessible dans l’ancien avait dopé le marché.

Des prix de l’immobilier en hausse, ce n’est pas une bonne nouvelle lorsque l’on souhaite accéder à la propriété. En effet, dans un contexte économique fragile et avec des salaires qui n’ont pas suivi la même courbe d’évolution, le pouvoir d’achat immobilier est en fort recul. Il était au deuxième trimestre 2021 inférieur de 25 % à ce qu’il était en 1965 ou en 2000 par exemple selon les données du Conseil général de l’environnement et développement durable (CGEDD)[i]. Pour acheter le même type de logement, il faut de plus s’endetter sur une période plus longue, supérieure de 40 % en moyenne aux durées constatées aux années précitées (un primo accédant qui doit s’endetter aujourd’hui sur 21 ans ne devait le faire que sur 15 ans en 1965 ou 2000).

La hausse des prix de l’immobilier n’aide donc pas les primo-accédants ni plus globalement les candidats à la propriété qui voient le marché immobilier plus difficile d’accès. Cela concerne également les investisseurs. Puisque l’indice des loyers a beaucoup moins augmenté que l’indice du prix des logements, le rendement locatif net (loyer net de charges divisé par le prix d’achat) est aujourd’hui très faible. De quoi rendre l’investissement immobilier moins attractif ? Non, les Français qui souhaitent placer leur épargne dans la pierre sont toujours aussi nombreux, mais ils cherchent des solutions de diversification et d’optimisation. Les dispositifs de défiscalisation et tous les coups de pouce donnés en ce sens dopent le marché, contribuant à leur manière à faire évoluer les prix.

Une forte demande immobilière aux multiples visages

La hausse des prix est globale mais doit être appréhendée de manière différente dès lors que l’on considère le logement ancien et le logement neuf ou même les appartements et maisons. Mieux, il existe également des disparités géographiques. Ainsi, la crise sanitaire du Covid-19 a eu de nombreux effets sur la demande immobilière. Après un marché totalement paralysé sur la première partie de l’année 2020 au premier confinement, une demande en forte baisse alors que le pays se reconfinait, on assistait ensuite à une explosion de la demande, l’offre venant même à manquer !

Une offre qui est désormais protéiforme. Les biens immobiliers de meilleure qualité avec une localisation soignée sont les grands gagnants de cette période Coronavirus. Car les clients sont devenus exigeants ? Oui et non. Il existe bien un phénomène de fuite des grandes villes et de recherche de nouveautés sur le plan immobilier avec des ménages qui veulent tourner le dos aux appartements et trouver une maison avec du terrain. Les villes de taille moyenne en province profitent largement de cet exode urbain qui avait déjà commencé avant. En Bretagne, sur la côte Atlantique ou même dans le centre de la France, de nouveaux projets de vie émergent chaque jour.

Mais la forte progression des prix de l’immobilier et la surreprésentation des produits de meilleure qualité s’explique aussi par les conditions d’accès au crédit toujours plus difficiles. Avec des banques mises sous pression par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) et ses recommandations qui font désormais office d’obligation, l’exclusion de nombreux particuliers modestes ou non du marché du crédit est réelle. Ainsi, ce sont les ménages disposant d’un fort pouvoir d’achat immobilier qui se retrouvent favorisés car les banques exigent des apports personnels de plus en plus conséquents. La durée des crédits s’est déjà considérablement allongée au cours des dernières années, les conditions sont de plus en plus dures : faire appel à un courtier qui connaît les politiques des différentes banques et les leviers à utiliser est plus que jamais pertinent.

Les prix de l’immobilier augmentent bien plus ailleurs qu’en France

Avec des taux d’intérêt immobiliers qui demeurent voisins de leurs plus bas depuis 50 ans et un fort appétit pour la pierre, la hausse des prix ne semble toujours pas être un frein pour beaucoup de candidats à l’achat. Alors les prix continuent d’augmenter, doucement mais sûrement.

La France est-elle en train d’atteindre un niveau proche de l’explosion ? La progression des prix des logements neufs et anciens y est une des moins rapides observée en Europe depuis 2010. Oui, cela peut surprendre. C’est pourtant le constat dressé par l’institut européen de statistiques Eurostat[ii]. En Islande (+134% depuis 2010), en Estonie (+122%), en Hongrie (+121%), et au Luxembourg (+107%), les prix se sont envolés. En France, sur la même période, ils ont crû de 17 %.

Des chiffres qui restent inférieurs à ceux de certains voisins proches comme la Roumanie (+26% depuis 2010), la Croatie (+25%) et la Slovénie (+24%) ! En Espagne, les prix n’ont augmenté que de 6 % et ils ont même chuté de 16 % en Italie. Annuellement, la hausse des prix en France sur les 10 dernières années est de 1,6 % par an en moyenne, ce qui fait de notre pays l’un des plus stables sur ce point en Europe.

[i] données du Conseil général de l’environnement et développement durable 

[ii] Statistiques Eurostat