Les différents cadres fiscaux de l’investissement locatif

Vous êtes déjà propriétaire d’un bien immobilier que vous envisagez de proposer à la location ou vous souhaitez vous lancer dans un nouvel achat ? Choisir l’immobilier, et plus précisément l’investissement locatif, c’est se tourner vers un placement qui possède de sérieux atouts et notamment de la sécurité. Il peut aussi s’agir d’un choix permettant de générer des revenus confortables. Encore faut-il choisir le bon régime d’imposition. Voici un rapide panorama pour bien comprendre les différents régimes fiscaux qui sont applicables à un investissement locatif.

Comment sont imposés les loyers ?

En choisissant l’investissement locatif, vous décidez de vous construire un patrimoine tout en bénéficiant régulièrement d’une rentrée d’argent issue des loyers. Sans même parler des plus-values à terme, la perception des loyers est indispensable pour équilibrer l’opération et qu’elle ne se réalise pas à fonds perdus. Ces loyers, qu’ils vous permettent d’arrondir vos fins de mois (ou non), sont soumis à l’impôt. Ils sont fiscalisés selon plusieurs règles qui dépendent de la nature de votre investissement et du statut d’investisseur que vous décidez d’emprunter.

Imposition des loyers en location nue

Si vous choisissez la location nue, c’est-à-dire la location d’un bien sans mobilier, alors les loyers perçus dépendent de la fiscalité des revenus fonciers. C’est à vous de reporter les loyers que vous percevez dans votre déclaration annuelle de revenus (formulaire n° 2042), dans la catégorie adéquate. Deux régimes d’imposition existent alors : le régime micro foncier et le régime réel.

• Le régime micro foncier permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 30 % qui correspond aux différentes charges qui s’appliquent sur la détention d’un bien. Cet abattement est appliqué automatiquement. Il ne permet pas de comptabiliser toutes les charges ni de bénéficier d’autres déductions.
• Le régime réel vous permet de déduire vos charges « réelles ». Un régime intéressant si celles-ci représentent plus de 30 % de vos revenus fonciers ! À noter que le régime réel est obligatoire si vos revenus bruts sont supérieurs à 15 000 €. En deçà, le régime micro foncier est l’option retenue par défaut par les services fiscaux. Cependant vous pouvez choisir le régime réel (notamment si vos charges déductibles représentent plus de 30 % de vos revenus fonciers).

Le régime réel est souvent très intéressant car il permet de déduire de nombreuses charges. Cela concerne par exemple les frais de gestion d’un bien immobilier, certains travaux, les impôts et taxes ou encore les primes d’assurance. Même les intérêts d’emprunt ou les charges de copropriété peuvent faire l’objet d’une déduction. Vous pouvez dégager avec ce montage un déficit foncier imputable sur vos autres revenus imposables !

Imposition des loyers en location meublée

Lorsque vous faites le choix de proposer un bien meublé, alors vous serez imposé au titre des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Cela a pour conséquence de modifier votre régime fiscal pour les loyers perçus. Vous devez faire votre choix parmi deux grands statuts accessibles : loueur en meublé professionnel (LMP) ou loueur en meublé non professionnel (LMNP).

• Le statut LMNP vous concerne si les recettes annuelles issues des loyers ne dépassent pas 23 000 €. Il vous suffit alors de les déclarer via un formulaire (le n°2042 C Pro) en complément de votre déclaration de revenus. Si le montant total de vos revenus n’excède pas 70 000 €, alors c’est le régime micro foncier meublé qui s’appliquera pour le calcul de l’impôt.
• Le statut LMP s’applique automatiquement si les revenus sont supérieurs à 23 000 € par an et représentent plus de 50 % des revenus professionnels de votre foyer fiscal. Ce régime permet des avantages substantiels : vous pouvez par exemple déduire le déficit constaté au titre de l’activité de location meublée sur votre revenu fiscal global.

Entre LMP et LMNP, il n’y a pas que le montant des loyers perçus qui doive être pris en compte pour choisir. De la taxation de la plus-value en passant par le poids des cotisations ou encore le bénéfice d’un système de réduction d’impôt (au titre des dispositifs d’investissement), tout doit être évalué. Chaque statut à des avantages et des limites. L’appui de votre notaire, d’un conseiller fiscaliste ou de tout professionnel des placements financiers et immobiliers est fortement recommandé.

Faire baisser ses impôts liés à l’investissement locatif

Le choix du bon régime d’imposition et une bonne connaissance des règles fiscales sont indispensables pour optimiser votre placement. Car lorsque vous choisissez d’investir dans un logement loué vide ou meublé, la question de la gestion des loyers et de leur déclaration va vite devenir centrale. Faire baisser vos impôts relatifs à ces revenus est important si vous visez d’en tirer à court terme ou sur la durée un revenu complémentaire.

• De nombreuses charges sont déductibles lorsque vous choisissez la location nue. Entre les travaux et les intérêts d’emprunt, vous pouvez aisément créer du déficit qui sera ensuite imputé sur vos revenus globaux.
• Les dispositifs de défiscalisation sont nombreux et peuvent vous aider à réduire l’imposition relative à votre investissement. Renseignez-vous notamment sur les dispositifs Pinel ou Denormandie.
• Avec la location meublée, il est possible de déduire de nombreuses charges et de ramener vos recettes locatives à zéro. Selon votre projet, vous pouvez donc échapper à l’impôt sur cet investissement.
• Bien utiliser le régime réel apporte très souvent d’excellents résultats. Car avec le statut de loueur en meublé professionnel, la déduction de vos charges peut donner lieu à un déficit à reporter sur l’ensemble de vos revenus. Vous pouvez grâce à un investissement locatif réduire la pression fiscale qui s’exerce sur votre foyer.

L’investissement locatif est un placement utilisé par de nombreux Français qui souhaitent diversifier leur épargne et ne pas se concentrer uniquement sur des produits purement financiers. Sans compter l’objectif de récupérer le bien à titre personnel à l’issue de la durée fiscale de mise en location, pour soi ou pour un enfant. Si vous vous intéressez à cette option, prenez le temps de bien évaluer le cadre fiscal qui s’appliquera. Les choix sont nombreux et déterminent directement la rentabilité future.

N’hésitez pas à solliciter des professionnels avant de vous lancer. Un courtier en crédit immobilier comme IN&FI Crédits peut, notamment, vous aider dans le montage financier et vous permettre de disposer d’une vision des charges relatives aux prêts bancaires que vous devrez supporter dans les années à venir. Une projection très utile pour savoir où vous allez avec votre argent, surtout dans la période actuelle où les normes du Haut Conseil à la Stabilité Financière réduisent l’accès au crédit.