Crédits immobiliers : de nouvelles contraintes

Longtemps prises pour de simples indications, les recommandations du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) vont désormais avoir valeur de loi.
En effet, les conditions d’octroi des crédits immobiliers définies seront juridiquement opposables aux banques à compter du 1^er janvier 2022. Cela signifie qu’elles devront s’y soumettre, sous peine de sanctions. Une nouvelle étape pour ces contraintes qui ne cessent de faire parler et qui ont un impact réel sur la production de nouveaux crédits.

Les nouveaux critères d’emprunt désormais incontournables

Deux critères sont désormais à respecter obligatoirement pour obtenir un prêt immobilier. En effet, pour vous financer, les banques doivent limiter à 25 ans la durée des prêts immobiliers concédés et plafonner à 35 % la part des revenus consacrée au remboursement du crédit et au paiement de l’assurance-emprunteur (taux d’effort).
Ces règles – dont les banques peuvent déroger pour 20 % de leur production de crédits chaque trimestre – viennent encadrer l’octroi des prêts immobiliers pour limiter les dérives.

• Le taux d’endettement maximum à respecter était à l’origine de 33 % et est passé à la fin de l’année 2020 à 35 % en prenant en compte le taux d’assurance de prêt ;
• Les banques doivent limiter la durée d’un prêt a 25 ans mais il existe des exceptions. C’est le cas notamment pour un achat en VEFA ou pour une construction ou un achat dans l’ancien avec des coûts de rénovation qui représentent au moins 25 % du montant total de l’emprunt. Dans ce cas, la durée maximale peut aller jusqu’à 27 ans.
• La marge de flexibilité des banques est aujourd’hui fixée à 20 %. Elle était à l’origine à 15 %.

Ces dernières années, avec un contexte de taux de crédit immobilier bas, la durée des prêts avait (déjà) tendance à s’allonger. La durée moyenne de détention tout prêts confondus est en septembre 2021 à 236 mois (soit un peu plus de 19,5 ans). Elle ne cesse de s’allonger pour permettre d’absorber l’évolution des prix des logements et contenir le taux d’effort désormais capé à 35 %. Alors, en imposant aux banques d’octroyer une majorité de crédits immobiliers avec une durée maximale de 25 ans, le HCSF joue le gendarme et essaye de contenir cet allongement qui semble inéluctable.

Une production de crédits immobiliers qui tend à se normaliser

Le HCSF avait déjà émis à la fin de l’année 2019 une première salve de recommandations plus strictes, qui ont été assouplie un an plus tard. On sent la volonté de l’organisme de mieux cadrer les crédits octroyés aux particuliers dans le cadre de l’achat de biens immobiliers pour réduire le risque de surendettement des ménages. Les critères sont grandement respectés. Car au moment de faire le bilan, le HCSF a confié que « les données montrent une normalisation des conditions d’octroi ».

Désormais, les prêts immobiliers qui sont jugés comme non-conformes (à plus de 25 ans ou avec un taux d’endettement supérieur à 35 %) ne pèsent plus que 20,9 % de la production totale. Ils pesaient encore il y a peu près de 50 % des crédits distribués ! L’ensemble des banques « convergent » vers le respect des normes ? Oui.

L’impact des nouvelles règles pour les emprunteurs

Si la part des primo-accédants et des ménages modestes n’est pas en fort recul depuis la mise en application des recommandations du HCSF, il faudra en revanche surveiller leur présence si les taux de crédit remontent. Car le contexte actuel est particulier, avec des taux très bas qui réduisent mécaniquement le coût du crédit.

En revanche, ce sont les investisseurs qui souffrent déjà des critères bien plus restrictifs. En effet, les banques ont eu tendance ces derniers mois à fermer le robinet des crédits pour l’investissement locatif. Le marché n’a pas connu de retournement, mais avec la crise sanitaire qui a fragilisé le modèle de la location courte durée et une prise en compte des revenus locatifs qui est désormais moins favorable, les investisseurs sont moins bien lotis face au crédit.

Et puisque les recommandations du HCSF font désormais office de loi et peuvent entraîner des sanctions en cas de non-respect, plusieurs conséquences sont à attendre. Les banques vont peut-être faire preuve de frilosité pour accepter certains dossiers qui ne rentrent pas parfaitement dans les clous. Pour les emprunteurs avec des revenus précaires ou encore pour des primo-accédants sans apport initial, le risque d’essuyer des refus est réel. Enfin, comme nous l’avons évoqué, l’investissement locatif risque lui aussi d’être en fort recul… ce qui peut avoir un impact sur le marché de l’immobilier au global mais aussi sur l’état du parc locatif.