Immobilier : le premier semestre 2021 en chiffres

Un volume de transactions élevé, des prix en hausse dans de nombreuses villes : tous les signes indiquent que l’année 2021 pourrait de nouveau être un millésime record en matière d’immobilier. Un paradoxe alors même que la crise sanitaire du Covid-19 est toujours bien présente ? Pas tout à fait. Le marché reflète en réalité la diversité des envies immobilières des Français. La preuve, un tiers des transactions concerne l’investissement locatif tandis que 15 % est dédié à l’achat de résidences secondaires. On ne pense plus seulement à sa résidence principale, l’immobilier est un investissement qui répond à toutes les stratégies en période d’incertitude économique.

Le marché de l’immobilier dans l’après confinement : la recherche de l’espace

Les confinements liés à la pandémie de Covid-19 en France ont restreint notre liberté de circulation à trois reprises, du mois de mars 2020 jusqu’au tout début du mois de mai 2021. Des épisodes qui, nous l’avons déjà évoqué, ont profondément modifié la vision de nombreux ménages de leurs besoins immobiliers. Une envie de changement est alors apparue, forte, avec une appétence particulière pour l’éloignement des grandes villes et un intérêt retrouvé pour les maisons avec terrain.

Cette aspiration se traduit concrètement aujourd’hui avec les données du premier semestre de l’année. La superficie moyenne des achats progresse et vient maintenant chatouiller les 60 m² pour un appartement (59,2 m² précisément) et 120 m² pour une maison (117,7 m²). On recherche de l’espace à l’intérieur du logement mais aussi la proximité de la verdure, le tout dans des villes de taille moyenne avec une bonne infrastructure ou l’urbanisation est moins développée que dans un hypercentre. On ne peut pas décrire ce phénomène comme un mouvement migratoire majeur, mais la recherche d’une meilleure qualité de vie est palpable.

Nombreux sont les acheteurs qui bénéficient d’un marché avec des prix élevés pour réaliser une plus-value et réinjecter cette somme dans l’achat d’un bien immobilier au même prix, mais avec une superficie à la hausse ! Malin.

Des prix orientés à la hausse, mais pas partout

Avec une offre inférieure à la demande, un engouement prononcé pour certaines sous-préfectures et autres chefs-lieux de cantons qui ne brillaient pas hier par leur attractivité, les prix sont orientés à la hausse. Après tout, cette attente nouvelle vient récompenser des villes dont l’offre immobilière souvent qualitative n’était jusqu’à maintenant pas assez valorisée.

Voilà comment le prix moyen au m² en France sur le premier semestre de l’année 2021 progresse de +6,8% pour les maisons et de +4% pour les appartements. Une progression doublée d’un nombre de transactions particulièrement élevé. Car si le nombre de ventes au premier semestre 2021 est, sans surprise, supérieur à celui du même semestre de l’année 2020 (+42% de ventes réalisées), les chiffres dépassent également de 6% le volume de transactions enregistré sur la même période en 2019 (une année qui s’était terminée avec un record de 1 067 000 ventes).

Tout repart, comme avant ? L’immobilier, seul actif dont la volatilité́ est faible, se confirme comme une valeur refuge pour les Français. Mais le prix moyen du mètre carré établi à 2 892 € masque une situation hétérogène. À Paris, les prix sont en recul. Encore en forte hausse lors du second semestre de l’année 2020, ils sont cette fois en baisse de 1,97 % depuis le début de l’année selon l’indice PARISSQM, outil de référence. Aujourd’hui à 10 880 €/m² en moyenne, le prix de logements à Paris pourrait encore baisser et se rapprocher de la somme symbolique de 10 000 €/m². C’est en tout cas la prévision de plusieurs observateurs.

En province en revanche, le phénomène est inversé. Les prix progressent dans les zones rurales et les villes les plus dynamiques. L’ouest de la France profite largement de cette attractivité. On peut notamment citer les villes d’Angers, de Brest, de Poitiers ou de Caen. Avec un parc immobilier disponible qui permet aux candidats à l’achat de passer à l’acte rapidement, ces villes sont le symbole de la fuite des grandes métropoles. Pour s’en convaincre, il suffit de regarder les chiffres du « solde migratoire », supérieurs à 0,5% de la population totale dans tous les départements du littoral atlantique et une majorité de ceux qui sont situés au sud-ouest.

Le crédit, facilitateur de projets immobiliers

Les taux de crédit immobilier ont été historiquement bas depuis le démarrage de la crise sanitaire, dopant les capacités financières des acheteurs. Un nouveau plancher a d’ailleurs été atteint en mai dernier selon les données compilées par la Banque de France, avec une moyenne qui s’établissait alors à 1,07 %. On constate en parallèle une raréfaction des prêts accordés sur une durée supérieure à 25 ans, conformément aux recommandations émises par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF). Mais la tranche des durées supérieures à 20 ans est toujours plus importante dans la production totale des crédits immobiliers.

Ces conditions exceptionnelles permettent d’accompagner les ménages dans leur projet. Accéder à un financement peu coûteux incite à l’achat et permet à la demande d’être forte. Et ce ne sont pas que les primo-accédants qui en profitent. En effet, parmi les acheteurs, les plus de 50 ans sont toujours plus nombreux.

Et l’on n’achète pas uniquement une résidence principale en cette période d’euphorie. En effet, jamais les achats destinés à un investissement locatif n’ont été aussi nombreux. Ils représentent aujourd’hui 30,5 % des ventes. Idem du côté des résidences secondaires, qui pèsent aujourd’hui 6,3 % du total des transactions. Le rapport à ces biens immobiliers parfois situés à 1 heure ou 1h30 du lieu de résidence principale change. Ces maisons secondaires sont de plus en plus considérées comme des résidences « semi-principales », adaptées par exemple au télétravail.

L’embellie peut-elle se poursuivre ? De nombreux observateurs craignent une pénurie de logements. Alors que l’immobilier affirme son caractère de valeur refuge, tant sur le plan financier qu’affectif, il faut craindre une pénurie de logements anciens à la vente. Du côté des logements neufs, les stocks fondent. L’année 2022 s’annonce déjà pleine de défis à ce sujet, et l’immobilier tiendra une place centrale dans le débat, élection présidentielle oblige.

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