Ce que change la prise en compte de l’assurance emprunteur dans le calcul du taux d’effort

Le coût de l’assurance de prêt doit maintenant être pris en compte dans le calcul du taux d’endettement des ménages. Son intégration pour permettre de déterminer le « taux d’effort réel » a été confirmée par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF). Une clarification qui fait suite aux mesures d’assouplissement des conditions d’accès au crédit annoncées en fin d’année 2020, portant notamment sur un taux d’endettement possible à 35 %. Explications.

L’assurance emprunteur, ce poids supplémentaire sur votre capacité d’endettement

Obtenir un crédit immobilier sur une durée pouvant aller jusqu’à 27 ans et avec un taux d’effort de 35 %, voilà quelles étaient les deux annonces fortes proposées par le HCSF à la fin de l’année 2020. Après une année marquée par la crise sanitaire du Covid-19, et certaines tensions sur le marché du crédit immobilier, cet assouplissement des conditions d’accès sonnait comme une bonne nouvelle. De mesures recommandées par la profession, acceptées par le HCSF qui a tenu au passage à rappeler son rôle central et à recadrer les banques.

Première illustration, l’organisme souhaite que l’assurance de prêt soit intégrée au calcul des charges d’emprunt. En clair, lorsqu’un conseiller financier évalue la capacité d’endettement d’un candidat à l’achat, il doit systématiquement intégrer le coût de l’assurance de prêt. Une pratique qui n’était jusqu’à maintenant pas systématique. Mais dans un contexte de taux des crédits immobiliers relativement bas, le poids de l’assurance emprunteur représente une part toujours plus croissante des frais (hors capital emprunté).

Puisque l’assurance de prêt représente parfois jusqu’à 30% du coût total du financement immobilier, il est logique de la comptabiliser dans le taux d’effort.

Des conditions d’accès au crédit toujours plus compliquées en 2021 ?

L’intégration de l’assurance de prêt dans le calcul du taux d’endettement est une recommandation émise par le HCSF. Une simple recommandation mais dont l’application sera suivie de manière fine. « Le Haut Conseil sera particulièrement vigilant quant à la mise en œuvre de la présente recommandation et à l’évolution des pratiques d’octroi. Ce suivi sera réalisé en lien avec l’Autorité de contrôle prudentiel et de résolution (ACPR) » a indiqué l’organisme dans un communiqué à la fin janvier.

D’ailleurs, cette mise en garde n’est qu’une première étape avant que les recommandations ne deviennent des obligations légales. Pour le moment, aucune loi dans ce sens n’a été votée. Toutefois, un processus législatif semble enclenché pour faire que les recommandations de taux d’endettement et de durée maximale deviennent véritablement contraignantes et obligatoirement suivies par les banques à partir de l’été 2021. On le voit bien, le HCSF et les autorités compétentes en matière d’immobilier souhaitent encadrer les pratiques des banques. Une évolution qui va à contre-courant de l’incitation pourtant renouvelée aux établissements financiers de conserver leur libre-arbitre et de garder le cap de leur politique de risque en matière de crédit immobilier.

Tous ces éléments peuvent concourir à rendre l’accès au crédit toujours plus compliqué pour de nombreux ménages. Certes, il existe toujours la possibilité d’utiliser un certain pourcentage de demandes qui dérogent aux règles établies. Mais l’étau se resserre clairement. L’augmentation des frais de dossier exigés par les banques et le coût de l’assurance conduisent déjà de nombreux dossiers à avoir un TAEG qui outrepasse le taux d’usure…

Négocier son assurance emprunteur, une obligation pour limiter son endettement

Et si la principale conséquence de cette intégration de l’assurance emprunteur dans le calcul du taux d’effort était le développement de la délégation ? Les ménages qui vont chercher à optimiser leur enveloppe disponible pour acheter un bien immobilier tout en limitant leurs mensualités vont devoir se tourner vers le levier puissant que constitue l’assurance emprunteur.

Bénéficiant de plusieurs évolutions légales depuis 2010 qui développent la concurrence, l’assurance emprunteur apparaît aujourd’hui plus libéralisée que jamais.

  • La loi Lagarde permet d’avoir recours à la délégation d’assurance au moment de souscrire son crédit immobilier ;
  • La loi Hamon permet de résilier son contrat d’assurance de prêt dans les 12 mois qui suivent la signature de l’offre de crédit ;
  • L’amendement Bourquin permet la résiliation de l’assurance tous les ans à la date anniversaire du contrat.

Les emprunteurs doivent se saisir des libertés données pour confronter les contrats et choisir celui qui présente le meilleur rapport protection/coût (à condition de respecter l’équivalence des garanties exigée par l’organisme prêteur qui émet le contrat).

Le marché de l’assurance emprunteur est majoritairement réservé aux banques. Sur les contrats de groupe, une marge bancaire souvent importante s’applique. En passant par une assurance externe à celle de la banque au moment de la signature de l’offre de prêt ou pendant la vie du contrat, un emprunteur peut facilement agir sur son TAEG. 10, 20, 30, 60 points de base gagnés ? Tout dépend du profil et des conditions initiales.

Avec l’appui de votre intermédiaire en opérations bancaires, vous pouvez comparer les offres et obtenir une proposition personnalisée mieux adaptée… et économique ! Négocier son assurance emprunteur est aujourd’hui plus que jamais pertinent pour réduire votre taux d’endettement et optimiser votre achat immobilier.

 

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