La pénurie de logements peut-elle encore s’accentuer ?

Si l’accès au crédit immobilier se détend – avec l’assouplissement des recommandations du Haut Conseil pour la Stabilité Financière (HCSF) – et que de nombreux ménages ont toujours un projet d’achat car « décalé » après la crise sanitaire de 2020, un problème se pose : le nombre de logements disponibles. C’est notamment le marché de la construction neuve qui sort d’une année 2020 compliquée qui marque le pas. Cette pénurie de logements déjà forte peut-elle encore s’accentuer ? Tout porte à croire que oui.

Des conditions d’accès au crédit immobilier plus souples en 2021

L’année 2021 commence avec plusieurs bonnes nouvelles. Sur le plan sanitaire, l’arrivée de vaccins donne de l’espoir. L’espoir de retrouver une « vie normale », loin des restrictions comme le couvre-feu et les confinements. En parallèle, les conditions d’accès au crédit immobilier se sont détendues. Le HCSF a confirmé que les banques peuvent accepter les dossiers dont le taux d’endettement excède un tiers du revenu net (35% maximum) et avec une durée maximale confirmée à 25 ans, mais portée à 27 dans le cas du Neuf en présence d’une période de préfinancement.

Pour de nombreux ménages qui doutent, qui ont du mal à se projeter et ont parfois remis à plus tard leur envie de propriété en 2020, cet espoir de sortie de crise sanitaire, combiné à un allègement des règles en matière d’octroi de crédit, est un signe. 2021 pourrait marquer un retour vers des volumes de ventes plus forts ? Peut-être pas. Car les ménages dont l’optimisme est de retour risquent de rencontrer une offre réduite.

Une offre de logements touchée par la pénurie

L’année 2020 se solde pour le bâtiment sur une chute historique d’activité, à -15,2 %. Selon les chiffres de la Fédération Française du Bâtiment (FFB), le neuf s’effondre de 22,5 %. Que faut-il espérer pour 2021 ? L’heure est à la prudence pour la FFB. « Seuls 328 000 logements sortiront de terre en 2021, contre près de 410 000 unités en 2019. Les logements autorisés reculeront de 9,1 % sur un an, et même de 22,6 % par rapport à 2019 » indique la fédération dans un communiqué.

En clair, il pourrait être difficile pour de nombreux ménages de trouver un bien neuf… ce qui va entraîner une possible baisse du volume des ventes. Le repli sur l’ancien ne pourra pas se faire intégralement, d’autant que le neuf est souvent soutenu par des aides à l’achat. Une appétence non démentie pour l’achat mais qui ne trouve pas assez de biens en face :  les bases d’une augmentation du prix au mètre carré sont là.

Une politique d’urbanisme en contradiction avec les besoins en logement

Au-delà du marché du neuf touché par la crise sanitaire et les mises en chantier moins nombreuses, un autre phénomène émerge. Il est directement lié à la politique et à un changement d’approche dans de nombreuses communes. La lutte contre l’artificialisation des sols, couplée à la non-densification des centres urbains, est devenue un cheval de bataille d’élus. Mais comment alors tenir les objectifs ?

Parfois limités en hauteur, de nombreux projets d’urbanisme en centre-ville ne permettent pas de « densifier » de manière plus forte. En périphérie, ou dans des communes de taille moyenne, l’extension des zones urbaines est parfois contenue, alors que la demande explose. Dans les plans locaux d’urbanisme (PLU), l’étalement urbain est freiné. « Les politiques souhaitent multiplier les logements collectifs et lutter contre l’artificialisation des sols. C’est légitime mais nous risquons l’impasse alors que la demande des Français pour la maison individuelle avec jardin reste forte, confortée par le confinement » explique Jean-Marc Torrollion, le président de la FNAIM.

Des contraintes de performance énergétique qui vont peser sur le marché

Autre contrainte à prendre en compte, la recherche de meilleures performances énergétiques. Les logements les plus énergivores (qui portent les étiquettes énergétiques F et G), pourraient être exclus du parc locatif à court terme. Une simple idée ? Non, un décret fixe le seuil maximal de consommation énergétique qu’un logement devra respecter pour être mis en location d’ici 2023. Les « passoires thermiques », c’est-à-dire les logements les moins performants, seront, de fait, impossibles à proposer à la location. Des dispositifs destinés aux bailleurs et/ou aux investisseurs immobiliers pourraient venir dégripper cette situation. Une obligation pour de nombreux professionnels afin d’éviter un blocage et de lever les freins aux travaux de rénovation énergétiques que de nombreux bailleurs ne font pas.

Et à la vente ? Rien n’est pour le moment avancé mais les performances énergétiques vont clairement être davantage valorisées par les candidats à l’achat lors de la mise sur le marché, surtout si la reprise post-crise sanitaire ne s’accompagne pas d’une évolution positive du pouvoir d’achat. Avec pour conséquence d’orienter le choix sur les meilleurs biens, dont le prix sera alors peut-être revu en conséquence…

Que faut-il espérer en 2021 ? Les taux d’intérêt pour emprunter devraient encore demeurer bas un bon moment. Il est également possible de parier sur une stabilisation des durées des crédits (actuellement un peu plus de 19 ans en moyenne). Mais le facteur clé, qui reste inconnu, est la confiance. Plus la crise sera durable et forte, et plus le marché immobilier mettra du temps à repartir. Et puis, peut-être que la perspective des élections présidentielles de 2022 pourrait inciter le gouvernement à pousser plus fort sur le soutien au Logement….