Investissement locatif : faut-il craindre une vague d’impayés en 2021 ?

La crise sanitaire du Covid-19 a eu un impact fort sur l’économie mondiale et sur la santé financière de tous les acteurs. Une partie des ménages locataires peut dans ce contexte subir une baisse de ses ressources et rencontrer des difficultés de paiement de loyer. Le phénomène a été réel en 2020 avec, déjà, de premières tensions sur les impayés de loyers. Faut-il craindre un développement de ces difficultés financières de la part d’un grand nombre de locataires au point de remettre en question votre projet d’investissement locatif ? Le risque existe, mais des solutions de sécurisation peuvent vous aider à vous protéger.

Impayés de loyer, une situation déjà préoccupante

Un marché du travail largement fragilisé par la crise sanitaire, de nombreux salariés, intérimaires ou indépendants touchés par les confinements et les interdictions de travail, et voilà tous les ingrédients pour faire vaciller l’équilibre financier de nombreux ménages.

Déjà au printemps, au moment du premier confinement ayant touché la France, le sujet des impayés de loyer inquiétait le gouvernement. La Délégation interministérielle à l’hébergement et à l’accès au logement (DIHAL) avait mis en place une cellule de veille. Au début de l’été, les sollicitations auprès de l’Agence pour l’information sur le logement (ANIL) étaient nombreuses. Pour des questions de loyers impayés notamment mais aussi pour pouvoir bénéficier d’une aide financière préventive exceptionnelle mise en place par Action Logement.

En septembre, les indicateurs étaient de nouveau dans le rouge, indiquant une certaine fébrilité de la part de ménages locataires. En effet, selon les chiffres remontés par l’Anil, on constatait en septembre et octobre une hausse de l’ordre de 15 % du nombre de consultations des agences départementales d’information sur le logement en comparaison à la situation de septembre-octobre 2019. Toujours selon les données Anil, les locataires se manifestent très en amont de l’impayé, anticipant des difficultés financières sans pour autant avoir déjà cessé d’honorer leurs obligations mensuelles.

Tous les types de biens ne sont pas touchés de la même manière. Ainsi, certains spécialistes de la gestion locative de biens meublés indiquent que les impayés ou retards de paiement sont moindres. En effet, ce type de biens – souvent loués pour des raisons professionnelles ou pour des étudiants – amène une certaine sécurité dans le règlement des loyers. Ce sont les parents ou les entreprises qui effectuent le paiement…

Mais les relances pour impayés de loyer sont tout de même en augmentation chez de nombreux gestionnaires locatifs (pour des biens loués nus). Le taux réel d’impayés reste modéré actuellement. Mais la tension est palpable. Une période calme avant une situation explosive dans les mois à venir ?

La nécessité de sécuriser son investissement locatif

La crise sanitaire doit-elle servir d’élément d’alerte et stopper les projets d’investissement locatif ? Non ! En prenant du recul et en ayant une vision sur le long terme, le marché de l’immobilier reste attractif et constitue un placement solide. La demande de logements ne cesse de s’amplifier et l’aspect refuge de la pierre est indéniable.

D’ailleurs, celles et ceux qui pourraient avoir la tentation d’investir en bourse plutôt qu’en immobilier ont pu voir en 2020 la volatilité forte qu’apporte ce produit. Si la bourse elle aussi constitue un excellent placement à long terme – avec une gestion passive – les phénomènes de rattrapage et de fluctuation des marchés nécessitent un suivi quotidien. Une obligation dont on peut se passer plus facilement en immobilier.

Si l’investissement locatif continu d’être pertinent, il faut toutefois avoir plus que jamais une approche pleine de lucidité et de prudence. Sécuriser son placement n’a jamais été aussi important. Fort heureusement, il existe des solutions qui peuvent rendre un placement locatif plus sûr.

  • Une zone géographique dans laquelle la pression locative est forte est un gage de sécurité. Là où les besoins locatifs sont les plus dynamiques, investir est pertinent.
  • Une fois un bien détenu et mis en location, il est possible de se tourner vers une solution packagée de gestion locative. Les frais de gestion (variables d’un établissement à l’autre) vous permettent de tout déléguer. De la recherche du locataire à l’établissement des quittances de loyer, vous ne vous occupez de rien.
  • La garantie loyers impayés (GLI) est également une sécurité forte pour les propriétaires bailleurs. Elle peut être couplée à une assurance pour percevoir les loyers en cas d’absence de locataires. Tout ceci conduit à une sécurisation des loyers. Des options pour d’autres contrats protecteurs – comme garantie sur la détérioration avec remise en état des lieux, par exemple – sont aussi parfois disponibles.
  • Enfin, si vous réalisez un investissement locatif grâce à un crédit immobilier, vous pouvez disposer d’options qui vous apportent de la sécurité. C’est le cas avec la modulation des échéances à la baisse ou même la mise en pause du crédit en cas de difficulté (par exemple sans locataire pendant plusieurs mois ou si les loyers ne sont pas versés).

Investir dans l’immobilier locatif nu ou meublé est toujours pertinent dans un univers de taux bas. À condition de bien préparer son projet et de choisir des solutions de crédit et d’assurance adaptées. Vous pouvez vous rapprocher de nos conseillers experts In&Fi Crédits pour nous présenter votre besoin de financement. En tant que partenaire de nombreux établissements bancaires, nous pouvons vous orienter vers une banque ou un spécialiste du crédit qui vous apportera toute la sérénité que vous recherchez pour vos projets.

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